導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)；防范；管理

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)有高額附加值的行業(yè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國(guó)家財(cái)政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理，對(duì)保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國(guó)家政策的變化；戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項(xiàng)目初期，很難將這些風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)進(jìn)去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費(fèi)用、征地拆遷安置費(fèi)等投資額巨大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)百萬(wàn)元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及交易具有較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長(zhǎng)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。

第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項(xiàng)目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)，可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠?。?nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過(guò)程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會(huì)利用外部咨詢、中介等機(jī)構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國(guó)家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項(xiàng)目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只影響單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來(lái)自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從 2007 年年底開始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

第一，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。

篇2

［關(guān)鍵詞］估價(jià)機(jī)構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià);風(fēng)險(xiǎn)防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)與其他房地產(chǎn)估價(jià)顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，估價(jià)結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)相對(duì)于其他評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)于估價(jià)程序、評(píng)估報(bào)告形式、估價(jià)結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，應(yīng)樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范估價(jià)行為，保持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價(jià)是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)涉案的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、判斷和測(cè)算，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)，其具有以下三個(gè)特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作不同于其他專業(yè)活動(dòng)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)旨在為人民法院妥善處理案件提供財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)不同于其他一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的與時(shí)俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號(hào)］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的全新模式，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)三種方式，對(duì)傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說(shuō)明或者補(bǔ)正:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估報(bào)告上簽章的評(píng)估機(jī)構(gòu)不符;④評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評(píng)估報(bào)告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明或者補(bǔ)正的情形。同時(shí)該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評(píng)估報(bào)告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告具有下列情形之一的，可以在收到報(bào)告后五日內(nèi)提出書面異議:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì);④評(píng)估程序嚴(yán)重違法。對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對(duì)新的司法解釋、新的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)師雖說(shuō)具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)成因

從司法拍賣估價(jià)工作的實(shí)踐情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在程序不合法、評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)、估價(jià)結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價(jià)結(jié)果不公正兩方面簡(jiǎn)要分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在《資產(chǎn)評(píng)估法》、2015版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評(píng)估實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價(jià)師無(wú)法完成進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)評(píng)估師沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)人民法院提供的估價(jià)對(duì)象資料與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀有無(wú)差異，會(huì)造成評(píng)估的財(cái)產(chǎn)基本信息、評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核流于形式，造成評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)等。這些情形都會(huì)成為案件當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的理由，也會(huì)客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價(jià)結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)結(jié)果不公正。主要是指由于估價(jià)方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問(wèn)題等原因?qū)е碌墓纼r(jià)結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對(duì)立，估價(jià)對(duì)象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評(píng)估報(bào)告會(huì)成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中一旦因?yàn)楣室饣蛘咧卮筮^(guò)失導(dǎo)致估價(jià)錯(cuò)誤的，不但會(huì)損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益帶來(lái)不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中除名，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及防范措施

4.1提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個(gè)方面的工作。首先，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會(huì)產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過(guò)對(duì)相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評(píng)估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了要求評(píng)估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的《房地產(chǎn)司法評(píng)估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評(píng)估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗?duì)待每一次評(píng)估工作，時(shí)刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。在司法拍賣估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，除了要從評(píng)估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個(gè)努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來(lái)規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評(píng)估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場(chǎng)查勘的記錄管理、司法拍賣估價(jià)對(duì)象材料的獲取、使用以及估價(jià)結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，通過(guò)社會(huì)其他機(jī)構(gòu)來(lái)分散評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早在《司法鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險(xiǎn)以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，能幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險(xiǎn)。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價(jià)工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r(jià)報(bào)告的不合理利用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于司法拍賣估價(jià)過(guò)程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通，并在估價(jià)報(bào)告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見(jiàn)。

5結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會(huì)公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識(shí)，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個(gè)工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價(jià)工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。要從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)把控工作。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身而言，要加強(qiáng)內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對(duì)于評(píng)估專業(yè)人員來(lái)講，要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過(guò)這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

［1］王學(xué)哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)防范［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣及估價(jià)［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

［3］陳艷.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)策略探討［J］．住宅與房地產(chǎn)，2019(22):8.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購(gòu)房消費(fèi)也興旺起來(lái)，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國(guó)的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動(dòng)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動(dòng)也較為多變、復(fù)雜和人們對(duì)于未來(lái)認(rèn)識(shí)、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時(shí)期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項(xiàng)目、分配利潤(rùn)等過(guò)程中都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程之中必須要面臨的一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過(guò)采取有效地措施來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)的內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及存貨管理的風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要持有兩種觀點(diǎn)：在第一種觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問(wèn)題，那么都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加?。辉诘诙N觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是融資風(fēng)險(xiǎn)或是籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達(dá)75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達(dá)50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中往往會(huì)存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會(huì)用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時(shí)的抵押物，最后有介入資金開發(fā)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來(lái)自銀行貸款，對(duì)于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)高的依賴程度。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，那么該企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會(huì)對(duì)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也就越大，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增大。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈、政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來(lái)越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有編制關(guān)于資金使用的詳盡計(jì)劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫(kù)存現(xiàn)金過(guò)多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無(wú)法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財(cái)務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對(duì)于樓盤項(xiàng)目的銷售非常重視但是卻忽略了對(duì)項(xiàng)目資金的管理。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有從根本上對(duì)于資金的使用與成本管理等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的管理，都僅僅停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預(yù)料和難以控制，并且這些外部風(fēng)險(xiǎn)往往是通過(guò)影響企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化，那么此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及政治風(fēng)險(xiǎn)，是一種間接性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因?yàn)椋河捎谖飪r(jià)不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時(shí)期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價(jià)所帶來(lái)的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進(jìn)貨，大量?jī)?chǔ)備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個(gè)因素；另外，由于會(huì)計(jì)一般按歷史成本進(jìn)行核算，這就會(huì)造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤(rùn)虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡(jiǎn)單的再生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，比如向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款或者在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動(dòng)時(shí)，企業(yè)的負(fù)債所承擔(dān)的資本成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特性認(rèn)識(shí)不足

在開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是難以消除，企業(yè)只要實(shí)施財(cái)務(wù)行為，那么必然就會(huì)有財(cái)務(wù)活動(dòng)發(fā)生，同時(shí)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淺薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都十分淺薄。由于在進(jìn)行項(xiàng)目的決策開發(fā)之初，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有做出充分的預(yù)期，導(dǎo)致決策失誤或是缺乏科學(xué)性。決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)主要原因，財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性是避免財(cái)務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風(fēng)。這些現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致決策失誤，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順

目前，對(duì)于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒(méi)有得到很好的處理。長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級(jí)企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤(rùn)分配等方面存在較多的問(wèn)題，比如權(quán)責(zé)不明與管理不力等問(wèn)題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴(yán)重，資金的安全性與完整性均沒(méi)有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴(yán)重的影響了其財(cái)務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范措施

（一）建立合理的財(cái)務(wù)預(yù)警體系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的制度指的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，企業(yè)通過(guò)比較分析所收集的與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)本身的財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。如果可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對(duì)大量相關(guān)信息的分析預(yù)先發(fā)出警告來(lái)提醒企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提前做好準(zhǔn)備或采取應(yīng)對(duì)措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失。另外當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預(yù)警，而且還能及時(shí)的尋找出導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

（二）樹立生存意識(shí)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

由于目前國(guó)家了一系列的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)于處于“過(guò)冬”時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為工作的首要任務(wù)，針對(duì)企業(yè)自身的實(shí)際情況認(rèn)真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時(shí)的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，對(duì)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并且為企業(yè)設(shè)立多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，努力提高企業(yè)自身的生存適應(yīng)能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，對(duì)于潛在的發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及提出的合理意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門在財(cái)務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門各個(gè)崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項(xiàng)目開工數(shù)。四是對(duì)企業(yè)的土地存貨進(jìn)行清理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲(chǔ)備，但是并不是保留的越多越好，因?yàn)榇鎯?chǔ)大量的土地，將會(huì)占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運(yùn)作銀行信貸的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過(guò)其它的渠道進(jìn)行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)不斷的增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵(lì)與約束機(jī)制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，對(duì)每個(gè)崗位實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于客戶的信用檔案，對(duì)于不同信用等級(jí)的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級(jí)評(píng)估客戶的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立健全收賬的責(zé)任制，用以加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過(guò)程中最重要的活動(dòng)之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和經(jīng)濟(jì)效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對(duì)于企業(yè)的管理活動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的好壞以及經(jīng)營(yíng)效益的好壞都有著直接的影響，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)起著主導(dǎo)性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體來(lái)說(shuō)可以對(duì)企業(yè)的決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，使決策者對(duì)本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個(gè)大概的了解和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，使管理者能夠客觀真實(shí)的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學(xué)的決策，徹底摒棄過(guò)去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺(jué)進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來(lái)；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和能力能夠勝任目前的財(cái)務(wù)工作。

（四）、應(yīng)當(dāng)建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預(yù)收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近期，由于國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來(lái)源已很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫。可以通過(guò)發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過(guò)提高資產(chǎn)負(fù)債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過(guò)多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 科技信息 2010年29期

［2］ 劉茜 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2009年12期

篇4

關(guān)鍵詞：籌資風(fēng)險(xiǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；收益分配風(fēng)險(xiǎn)；擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201610223044）

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)自身帶來(lái)的預(yù)期與實(shí)際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無(wú)法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，造成企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識(shí)別?，F(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)造成企業(yè)不能按時(shí)支付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，它可以通過(guò)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)中造成企業(yè)財(cái)務(wù)成果預(yù)期與實(shí)際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對(duì)內(nèi)投資活動(dòng)；二是企業(yè)對(duì)外投資活動(dòng)。企業(yè)對(duì)內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營(yíng)提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營(yíng)利益。如果企業(yè)對(duì)內(nèi)投資不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)實(shí)物投資的增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對(duì)被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，在投資風(fēng)險(xiǎn)上存在問(wèn)題。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異。可從營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個(gè)方面分析。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映?；诋?dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足，開發(fā)項(xiàng)目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)不利影響的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在低股利分配對(duì)股東積極性的損害及高股利分配對(duì)企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國(guó)法律將凈利潤(rùn)的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動(dòng)。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤(rùn)一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會(huì)使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時(shí)被擔(dān)保企業(yè)卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，當(dāng)擔(dān)?？傤~占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過(guò)50%時(shí)，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上?，?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無(wú)可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問(wèn)題就會(huì)連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問(wèn)題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對(duì)企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期借款，過(guò)度依賴于銀行借款將會(huì)導(dǎo)致資本成本增加，利潤(rùn)積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)這兩種方式獲得長(zhǎng)期資金。這樣過(guò)度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場(chǎng)再次發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問(wèn)題層出不窮，需要詳細(xì)的項(xiàng)目前規(guī)劃以及項(xiàng)目中結(jié)合實(shí)際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項(xiàng)目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對(duì)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒(méi)有辦法隨著項(xiàng)目的深入而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問(wèn)題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過(guò)十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫(kù)存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國(guó)空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會(huì)資源浪費(fèi)，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢(shì)，很多房地產(chǎn)商在全國(guó)各地都提前儲(chǔ)備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來(lái)巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過(guò)剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無(wú)法這實(shí)房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤(rùn)分配，這就會(huì)使股東及投資者的積極性降低。我國(guó)法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤(rùn)首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過(guò)調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒(méi)有可分配的利潤(rùn)。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤(rùn)，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤(rùn)分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，并通過(guò)再籌資將項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個(gè)鏈條的斷裂導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來(lái)致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個(gè)方面決定著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和謀求杠桿收益間對(duì)企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時(shí)也能夠充分地享受財(cái)務(wù)杠桿收益，減少所帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以使用財(cái)務(wù)分析法提前對(duì)籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對(duì)自身實(shí)際條件、項(xiàng)目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財(cái)務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時(shí)，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（三）完善項(xiàng)目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來(lái)回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時(shí)要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額過(guò)大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過(guò)50%，超過(guò)公司的可控范圍。對(duì)此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對(duì)子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對(duì)自身財(cái)務(wù)承受力進(jìn)行充分評(píng)估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對(duì)外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信貸 銀行業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等,都發(fā)揮著極為重要的作用。同時(shí),由于房地產(chǎn)信貸是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年從銀行取得的貸款飛速增加,金融資本投入巨大,一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng),貸款違約情況就會(huì)大增,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn),積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,是我國(guó)當(dāng)前值得重視的問(wèn)題。

一、健全房地產(chǎn)信貸的法律體系,建立房地產(chǎn)貸款信用體系

通過(guò)立法改變土地和房屋登記中存在著的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問(wèn)題,對(duì)土地、項(xiàng)目在建設(shè)工程和房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定,并為這些權(quán)利的行使提供法律保障。要依法辦事,對(duì)于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,追討款項(xiàng),并通過(guò)法律手段,追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。房地產(chǎn)貸款信用體系包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款信用評(píng)級(jí)體系。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用體系,重要的是要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資信評(píng)級(jí)。目前我國(guó)商業(yè)銀行資信評(píng)級(jí)存在著兩大問(wèn)題,一是定性指標(biāo)過(guò)高。二是定量指標(biāo)不足。銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)要解決的主要問(wèn)題是突出評(píng)級(jí)指標(biāo)中定量指標(biāo)的作用,擴(kuò)大定量指標(biāo)占比。要適當(dāng)提高定量指標(biāo)權(quán)重,通過(guò)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析,增強(qiáng)銀行對(duì)企業(yè)信用評(píng)分的科學(xué)依據(jù),并對(duì)定性指標(biāo)的處理進(jìn)行量化,解決銀行信貸人員在評(píng)判時(shí)的主觀性。

二、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系

要大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過(guò)大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí),也要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道,擴(kuò)大直接融資比例,鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式,構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展。

三、提高首付的付款比例,加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大的利率風(fēng)險(xiǎn),造成貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率,嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制,建立并活躍貸款的二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性,分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

四、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作模式,加強(qiáng)對(duì)貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控

銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售回籠資金的監(jiān)管,防止房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完工項(xiàng)目的信貸資金再投入到下一個(gè)項(xiàng)目,降低房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估,確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時(shí)機(jī),簽訂相應(yīng)借款合同、項(xiàng)目封閉式管理補(bǔ)充條款,并在合同、補(bǔ)充條款及協(xié)議中明確項(xiàng)目封閉式管理的具體事項(xiàng)。對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理,建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度,項(xiàng)目資金用于專項(xiàng)、用于項(xiàng)目專項(xiàng)支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付。建立貸款回收制度,在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后,及時(shí)收回原有的開發(fā)貸款。

五、銀行自身加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān):分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策,項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,項(xiàng)目總投資的合理性和合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況。分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景,分析擔(dān)保措施和企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

綜上所述,金融業(yè)要穩(wěn)健的運(yùn)行,需要健全房地產(chǎn)信貸的法律體系和信用體系,發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),同時(shí)銀行要加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,加強(qiáng)對(duì)貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控,提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn):

[1]楊睿.金融危機(jī)背景下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與監(jiān)管.中國(guó)房地產(chǎn),2009;2.

[2]羅曉華.完善我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊, 2008;10

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 代建。

房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、房地產(chǎn)代建模式的定義及分類。

基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類。

1. 商業(yè)代建。

所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的代建模式。項(xiàng)目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。

（ 1） 項(xiàng)目代建。

項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營(yíng)造和銷售任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為委托方提供項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程管理與服務(wù)，并依據(jù)項(xiàng)目銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。

在項(xiàng)目代建運(yùn)作過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金，擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。

（ 2） 資本代建。

資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。

2. 政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。

相對(duì)于商業(yè)代建而言，政府代建項(xiàng)目的利潤(rùn)較低，但通過(guò)參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場(chǎng)占有量的同時(shí)，也可獲取更多的社會(huì)資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。

二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時(shí)間和成熟程度均較商業(yè)代建見(jiàn)長(zhǎng)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)防范。

1. 合作雙方對(duì)開發(fā)理念認(rèn)知的一致性。

委托方對(duì)代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來(lái)自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營(yíng)造的經(jīng)驗(yàn)，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來(lái)確保項(xiàng)目的議價(jià)能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營(yíng)造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、成本要求與委托方對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營(yíng)造的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2. 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。

代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實(shí)現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。

代建方要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。

3. 土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項(xiàng)目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)。

三、商業(yè)代建模式的風(fēng)險(xiǎn)與防范。

目前，經(jīng)過(guò)部分代建企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn)，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。

1. 委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。

上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，存在因委托方各類干預(yù)而影響項(xiàng)目推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)，雙方在簽約時(shí)應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機(jī)制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2. 政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)與防范。

目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的設(shè)計(jì)、工程調(diào)險(xiǎn)在項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中仍屢見(jiàn)不鮮。代建方須優(yōu)化項(xiàng)目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項(xiàng)目，同時(shí)嘗試建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合約機(jī)制，降低項(xiàng)目不確定性。

3. 合作履約風(fēng)險(xiǎn)與防范。

商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實(shí)際勞動(dòng)，因而代建合作履約風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計(jì)代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責(zé)范圍，同時(shí)慎用設(shè)計(jì)資源，保障企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)； 在承建方層面，要加強(qiáng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時(shí)選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長(zhǎng)期合作機(jī)制。

綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國(guó)政策和市場(chǎng)環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過(guò)程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。委托方、代建方應(yīng)積極探索改良渠道，通過(guò)代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)體系；防范

近年來(lái)，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長(zhǎng)，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)評(píng)估概況

（一）房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的含義

所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。在進(jìn)行這種估價(jià)時(shí)，專業(yè)評(píng)估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況以及變化趨勢(shì)。遵循評(píng)估原則，按照一定的評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，結(jié)合自身的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)正常合理的價(jià)格進(jìn)行測(cè)評(píng)。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第58條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價(jià)入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國(guó)家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價(jià)等各個(gè)方面，房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)量局了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。

隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)內(nèi)地注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。

二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)體系

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無(wú)一例外不與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的關(guān)系。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、委托風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計(jì)、損毀程度等對(duì)價(jià)值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利，評(píng)估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價(jià)格差別很大，所以估價(jià)師在對(duì)房屋情況調(diào)查時(shí)，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。

委托方提供資料失實(shí)，而估價(jià)師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會(huì)給估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在同委托方簽定《估價(jià)委托合同》時(shí)，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會(huì)形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。而且對(duì)評(píng)估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡(jiǎn)單的生搬硬套，估價(jià)人員能否將估價(jià)方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價(jià)工作中去，將直接決定估價(jià)質(zhì)量的好壞。

（1）選取估價(jià)方法不合理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法都有適用條件，如果在評(píng)估時(shí)選取方法不適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果就會(huì)有偏差。如對(duì)于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，本來(lái)這種房產(chǎn)的市場(chǎng)交易就少，即使有交易實(shí)例也受個(gè)別因素影響較大，沒(méi)有代表性，作為可比實(shí)例評(píng)估待估土地價(jià)格顯然不合適。

（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

篇8

根據(jù)相關(guān)資料以及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在以下問(wèn)題:

(1)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快

資產(chǎn)負(fù)債率較高我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75%左右。從資產(chǎn)總額來(lái)看資產(chǎn)總額逐年增多，其增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)額為242016．49億元，相對(duì)數(shù)額為220．3%。從平均每個(gè)企業(yè)所擁有資產(chǎn)數(shù)來(lái)看，2008年為12544．50萬(wàn)元，2012年為39156．75萬(wàn)元;其增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)額為26612．5萬(wàn)元，相對(duì)數(shù)額為212．1%。由此可得出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快。

(2)資金來(lái)源中自融資金所占比例較小

根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產(chǎn)品銷售一系列相關(guān)資金流入，其所占當(dāng)年資金來(lái)源一般為30%－40%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要是外來(lái)資金，而外來(lái)資金來(lái)源中，大部分來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款。從總體規(guī)模上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

(3)盲目多元化導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力得不到應(yīng)有保障

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)不是一元化經(jīng)營(yíng)，而很多企業(yè)是集電器行業(yè)、金融業(yè)或IT等非相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體。但由于分散經(jīng)營(yíng)方向、分散資金流向、分散資源以及對(duì)所要進(jìn)軍的新行業(yè)沒(méi)有進(jìn)行充分了解等原因，企業(yè)盲目地進(jìn)行多元化，導(dǎo)致在新行業(yè)不僅沒(méi)有獲得預(yù)期收益且危及到主營(yíng)業(yè)務(wù)的正常盈利，阻礙主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大，同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)額外麻煩。

(4)缺乏完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是最近幾十年逐漸發(fā)展起來(lái)的，許多公司的治理仍然沿用創(chuàng)業(yè)初期的家族式模式或在此模式上進(jìn)行創(chuàng)新。與現(xiàn)代企業(yè)管理的法人治理結(jié)構(gòu)有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)，這樣很容易引發(fā)眾多管理問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)合理控制資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，使企業(yè)獲得更大的自有資金收益率，使股東財(cái)富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做出籌資決策的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)其自身規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展預(yù)期等因素不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理。

(2)不斷開辟新市場(chǎng)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力

由于房產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，故企業(yè)可以選擇多個(gè)不同特點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，將由于區(qū)域選擇所帶來(lái)的盈利風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業(yè)形象等無(wú)形資源。通常這些優(yōu)勢(shì)，可以為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益。

(3)合理擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模

企業(yè)要發(fā)展壯大，首先要擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的方式有籌資和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)兩種方式。選擇籌資方式，企業(yè)必須考慮籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資的資金成本。選擇經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)，企業(yè)必須考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，兩種方式并存，那么就應(yīng)該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

(4)加強(qiáng)企業(yè)日常現(xiàn)金流的控制

重點(diǎn)關(guān)注大額現(xiàn)金流量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)金流的管理中，應(yīng)用科學(xué)采用日?，F(xiàn)金流量管理方法，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日?，F(xiàn)金流量的管理。同時(shí)要求財(cái)務(wù)人員詳細(xì)記錄每一筆現(xiàn)金流，并根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合理登記現(xiàn)金賬。由于大額現(xiàn)金項(xiàng)目的處理不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極大地影響正常經(jīng)營(yíng)。那么對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注其大額現(xiàn)金流管理。

(5)建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制環(huán)境

篇9

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對(duì)企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無(wú)法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場(chǎng)波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項(xiàng)目的利潤(rùn)率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了行政降溫，利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對(duì)減小，加上人們對(duì)房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國(guó)的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

(二)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

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篇10

關(guān)鍵詞：后金融時(shí)代；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家發(fā)展的不竭動(dòng)力，也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國(guó)金融市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式與美國(guó)存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，美國(guó)公司在金融危機(jī)中暴露出的問(wèn)題值得中國(guó)公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時(shí)，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等六個(gè)方面出發(fā)，針對(duì)后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問(wèn)題及完善措施，做以下簡(jiǎn)要分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國(guó)人口的不斷增加，城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對(duì)土地的要求，整個(gè)建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢(shì)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得理性通脹預(yù)期對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)影響很大。再次，在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，投資渠道匱乏，無(wú)法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報(bào)示范效應(yīng)，更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房?jī)r(jià)扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來(lái)發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行

在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時(shí)結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國(guó)房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。再加上我國(guó)至今沒(méi)有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在其發(fā)展的過(guò)程中，至今沒(méi)有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級(jí)市場(chǎng)得不到有效的開發(fā)，一級(jí)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來(lái)大量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國(guó)房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無(wú)法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過(guò)程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其金融創(chuàng)新在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運(yùn)行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場(chǎng)的發(fā)展需求，在彌補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)缺口的同時(shí)，還為投資者與消費(fèi)者提供了更多的選擇途徑，以此來(lái)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場(chǎng)內(nèi)容的同時(shí)，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補(bǔ)金融市場(chǎng)上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過(guò)程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)融資對(duì)象的多元化，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對(duì)象多元化的同時(shí)，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對(duì)多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識(shí)也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級(jí)低壓市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來(lái)增強(qiáng)低壓貸款資金的流動(dòng)性。

五、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國(guó)在發(fā)展創(chuàng)新的過(guò)程中，能夠借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，將其運(yùn)用到我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來(lái)，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)在創(chuàng)新發(fā)展的過(guò)程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過(guò)程中，其起源于美國(guó)，并隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實(shí)施的過(guò)程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流，以此來(lái)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)投資性的需求。其次，在REITs模式具體運(yùn)行的過(guò)程中，能夠及時(shí)的提供房租租賃市場(chǎng)中的資金來(lái)源，同時(shí)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場(chǎng)的供給，以此來(lái)降低居民購(gòu)買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展民間投資新途徑的同時(shí)，還能減少工程項(xiàng)目對(duì)銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運(yùn)行，還能有效的環(huán)節(jié)國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，為國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時(shí)間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在整個(gè)創(chuàng)新活動(dòng)順利進(jìn)行的過(guò)程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以此來(lái)確保創(chuàng)新模式的順利運(yùn)行。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，必須堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的原則，在借鑒國(guó)外先進(jìn)發(fā)展模式的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合著我國(guó)的社會(huì)體制，不斷推進(jìn)、創(chuàng)新，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)，并對(duì)其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集，以便及時(shí)的預(yù)測(cè)價(jià)格浮動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)考慮中，除了考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)將個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，以此來(lái)保證風(fēng)險(xiǎn)防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過(guò)程中，其主要作用在于政策工具來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，因而在發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場(chǎng)發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，完善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。這就要求在其發(fā)展的過(guò)程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過(guò)程中，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價(jià)值。

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