導(dǎo)語：如何才能寫好一篇收益法評估報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞 企業(yè)價(jià)值 評估報(bào)告 統(tǒng)計(jì)分析

筆者對2014年度的35份企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統(tǒng)計(jì)了評估方法、賬面價(jià)值、取值方法、評估機(jī)構(gòu)、評估報(bào)告頁數(shù)等幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)。

一、統(tǒng)計(jì)結(jié)果與分析

（一）評估方法的選取

在所統(tǒng)計(jì)的35份評估報(bào)告中，有24份采用了兩種評估方法（其中3份選用市場法和收益法，剩余21份選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法），有2份僅采用市場法進(jìn)行評估，剩余10份僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。在21份選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估的評估報(bào)告，有9份最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的結(jié)論；而選用市場法和收益法進(jìn)行評估的3份報(bào)告最終均采取收益法所得出的結(jié)論。

（二）評估結(jié)論的分析

圖1：35份評估報(bào)告的評估值增值率

從上圖可見，不同的評估目的、評估方法得到的評估值增值率差異較大。資產(chǎn)基礎(chǔ)法得到的評估結(jié)論通常不會過大偏離其賬面價(jià)值；收益法的偏離程度則變動較大；由于很難找到比較案例，市場法在企業(yè)價(jià)值評估中應(yīng)用較少，用該方法得出的評估值的增值率偏離程度略高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法。收益法下增值率最高的兩個(gè)評估對象，主要因?yàn)橐患沂亲灾鏖_發(fā)和運(yùn)營游戲產(chǎn)品的企業(yè)，屬于“輕資產(chǎn)”公司，另一家則是國內(nèi)預(yù)調(diào)雞尾酒的龍頭企業(yè)之一，兩者的共同點(diǎn)是擁有大量賬外不可辨認(rèn)的資產(chǎn)，且具有較強(qiáng)盈利能力，以至于收益法下的評估值遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值。

根據(jù)評估報(bào)告可知，資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估增值主要來自于土地使用權(quán)、房屋建筑物以長期股權(quán)投資等，當(dāng)同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估時(shí)，最終結(jié)論若是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其原因主要是收益法的計(jì)算基礎(chǔ)具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對整體性資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)難以體現(xiàn)資產(chǎn)的綜合獲利能力、商譽(yù)以及其他一些潛在因素資產(chǎn)整體價(jià)值的影響。3份采用了市場法和收益法進(jìn)行評估的報(bào)告最終都采用了收益法得出的結(jié)論，主要是考慮到用市場法評估時(shí)，選取的可比實(shí)例與評估對象間的差異性以及目前我國證券市場較大的波動性。

（三）被評估企業(yè)與評估公司的分布情況

從表1的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，這35份報(bào)告中評估對象遍布19個(gè)不同的省市自治區(qū)，但評估公司（總部）卻僅來自于5個(gè)省市，其中北京的評估公司占了總數(shù)的68.57%。此外，這35份評估報(bào)告共涉及27所不同的評估公司，其中25家均屬于前百強(qiáng)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，也就是說有33份評估報(bào)告出自前百強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會的《2014年資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)綜合評價(jià)年業(yè)務(wù)收入排名前百家機(jī)構(gòu)名單》上的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，排名前十的評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名靠后的評估機(jī)構(gòu)；也就是說，我國大部分的評估業(yè)務(wù)都被百強(qiáng)甚至前五十強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)瓜分。

二、結(jié)束語

僅對35份評估報(bào)告的統(tǒng)計(jì)分析并不能完整、系統(tǒng)和詳盡的看出當(dāng)前我國的評估報(bào)告甚至是評估行業(yè)所存在的諸多問題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)以上的簡要分析，筆者認(rèn)為可得出以下幾個(gè)結(jié)論：

（一）社會對資產(chǎn)評估的認(rèn)識還不夠全面、深刻，評估人員整體執(zhí)業(yè)水平有待提高。從1.3的分析中可見，我國的評估行業(yè)發(fā)展是相當(dāng)不均衡的。許多地方對評估認(rèn)識的不到位，評估業(yè)務(wù)的需求較少，以及該地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平相對落后等原因，導(dǎo)致這些地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）行業(yè)競爭激烈。我國目前有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)3000多家，但絕大部分評估業(yè)務(wù)都被少數(shù)的幾十家評估機(jī)構(gòu)承接，再加上我國評估行業(yè)本身發(fā)展不足，導(dǎo)致小型評估機(jī)構(gòu)間競爭激烈，生存困難。

篇2

《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》實(shí)施七年來，在規(guī)范企業(yè)價(jià)值評估執(zhí)業(yè)行為，提高企業(yè)價(jià)值評估執(zhí)業(yè)水平，鞏固拓展企業(yè)價(jià)值評估市場和服務(wù)我國證券市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮了重要作用，絕大部分內(nèi)容經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)是行之有效的。七年來，我國評估準(zhǔn)則體系基本建立，國內(nèi)外企業(yè)價(jià)值評估理論和實(shí)踐有了新的發(fā)展，國內(nèi)證券市場和產(chǎn)權(quán)市場逐步完善，評估實(shí)踐對企業(yè)價(jià)值評估提出了新的要求，因此，對《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》的修訂十分必要。修訂后，準(zhǔn)則的整體框架、相關(guān)術(shù)語、披露內(nèi)容等方面實(shí)現(xiàn)了與其他評估準(zhǔn)則的協(xié)調(diào)；對市場法和收益法的具體運(yùn)用提出了細(xì)化要求；對控制權(quán)和流動性溢折價(jià)的考慮、評估結(jié)論的形成方式等提出了更加明確的要求；根據(jù)監(jiān)管部門的要求對評估報(bào)告披露的內(nèi)容進(jìn)行了重新梳理。《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》的修訂，對指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)價(jià)值評估實(shí)踐、促進(jìn)評估行業(yè)更好地服務(wù)市場具有重要意義。一是總結(jié)和固化了企業(yè)價(jià)值評估中通行有效的執(zhí)業(yè)實(shí)踐，有助于鞏固評估行業(yè)的傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)，可以更好地適應(yīng)市場對評估專業(yè)服務(wù)的要求，更好地服務(wù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；二是提升了對企業(yè)價(jià)值評估的要求，為評估師提供了較為超前的實(shí)踐指引，有助于提升行業(yè)專業(yè)性；三是促進(jìn)了評估理念和評估方法的國際接軌，增強(qiáng)了準(zhǔn)則的國際趨同；四是通過準(zhǔn)則的提升，實(shí)體性準(zhǔn)則層次實(shí)現(xiàn)了企業(yè)價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)和珠寶首飾等主要一級資產(chǎn)的全覆蓋，完善了準(zhǔn)則體系。

對評估報(bào)告等準(zhǔn)則中簽字蓋章條款的修訂，旨在貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號）相關(guān)規(guī)定，滿足評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)需要。主要修訂內(nèi)容包括：有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)法定代表人可以授權(quán)其他高級管理人員簽署評估報(bào)告和業(yè)務(wù)約定書；評估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)簽訂業(yè)務(wù)約定書；分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人可以根據(jù)授權(quán)簽署評估報(bào)告和業(yè)務(wù)約定書。這次修訂遵循了“適當(dāng)授權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則。修訂后的簽字蓋章制度既適應(yīng)評估機(jī)構(gòu)做優(yōu)做強(qiáng)做大的需求，方便執(zhí)業(yè)，又可以合理界定執(zhí)業(yè)責(zé)任，滿足執(zhí)業(yè)質(zhì)量管理的需求。

《商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》是服務(wù)國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略和文化強(qiáng)國戰(zhàn)略的重要舉措。指導(dǎo)意見的有以下意義：一是將更好地促進(jìn)評估行業(yè)服務(wù)商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓和許可，促進(jìn)知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略的實(shí)施和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是完善了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則框架。根據(jù)財(cái)政部的要求和國家知識產(chǎn)權(quán)局、國家版權(quán)局、國家工商總局等部門的需求，中評協(xié)近幾年已經(jīng)了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見和著作權(quán)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見，商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見后，我國在無形資產(chǎn)方面的評估準(zhǔn)則框架體系主體構(gòu)架基本完成。三是填補(bǔ)了國際空白。商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見是國際上第一個(gè)關(guān)于商標(biāo)資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則，將為國際上相關(guān)評估準(zhǔn)則的制定提供借鑒。

《實(shí)物期權(quán)評估指導(dǎo)意見（試行）》旨在指導(dǎo)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時(shí)合理分析高科技企業(yè)和無形資產(chǎn)等特殊收益形式資產(chǎn)的價(jià)值，特別是文化產(chǎn)業(yè)中相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值。實(shí)物期權(quán)評估指導(dǎo)意見的創(chuàng)新了評估方法的運(yùn)用，有助于合理發(fā)現(xiàn)特殊收益形式資產(chǎn)的價(jià)值；拓展了評估服務(wù)范圍，有助于促進(jìn)評估行業(yè)服務(wù)市場需求。

此次修訂和新建工作，各環(huán)節(jié)工作到位，遵循規(guī)定工作程序。在充分吸納監(jiān)管部門、評估報(bào)告使用者和評估行業(yè)意見的基礎(chǔ)上，著眼于國際接軌，著手于國情國體，服務(wù)于我國資產(chǎn)評估事業(yè)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大。

篇3

一、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化。《評估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對評估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機(jī)構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機(jī)構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機(jī)構(gòu)作為備選評估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)?！对u估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。《評估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。

四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營性用房價(jià)格等因素，綜合分析作出評估報(bào)告?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評估。被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”。《物權(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢姡瑢τ谕恋氐难a(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。送達(dá)評估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題?！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人?！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定?！对u估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告?！对u估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過于依賴評估報(bào)告，缺乏對評估報(bào)告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報(bào)告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機(jī)構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個(gè)別人對評估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

篇4

1.評估目的

一般來說，外資并購確定成交價(jià)格需經(jīng)過評估、定價(jià)、談判、成交四個(gè)階段。資產(chǎn)評估的目的并不是確定最終成交價(jià)，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評估報(bào)告使用者（如外資主管部門及國有資產(chǎn)管理部門）提供參考依據(jù)。因此，我們應(yīng)該對外資并購中資產(chǎn)評估的作用給予客觀評價(jià)，不應(yīng)高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購實(shí)務(wù)中，很多并購當(dāng)事人委托評估機(jī)構(gòu)實(shí)施資產(chǎn)評估的目的僅僅是“走過場”，以滿足外資部門及/或國資部門的文件審核需要；更有甚者，對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)指手畫腳，將評估結(jié)果達(dá)到其要求作為委托評估機(jī)構(gòu)或支付評估費(fèi)用的前提條件。

2.評估范圍

在實(shí)施評估前，明確資產(chǎn)評估的范圍也是十分重要和必要的，因?yàn)樵u估的目的和范圍決定了評估工作的組織和評估方法的選擇。評估范圍因并購形式的不同而有所不同：外資并購方式可分為股權(quán)并購和資產(chǎn)并購，亦可分為整體并購和部分并購，相對應(yīng)的資產(chǎn)評估范圍也有所不同。例如在整體并購的情況下，應(yīng)納入評估范圍的資產(chǎn)包括被并購企業(yè)的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債，同時(shí)應(yīng)考慮被并購企業(yè)的商譽(yù)；在部分并購的情況下，資產(chǎn)評估的范圍則只包括一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)。此外，交易性質(zhì)、交易架構(gòu)、交易方案及交易稅負(fù)等因素都會影響到評估范圍的確定。許多評估機(jī)構(gòu)在對企業(yè)并購的評估過程往往只注重對有形資產(chǎn)的評估，而忽略了對無形資產(chǎn)（尤其是商譽(yù)）的評估，導(dǎo)致了評估結(jié)果不公允乃至國有資產(chǎn)的流失。

3.評估機(jī)構(gòu)

外資并購中的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須為中國境內(nèi)依法設(shè)立的具有相應(yīng)資質(zhì)（如國有資產(chǎn)評估）的評估機(jī)構(gòu)，該等評估機(jī)構(gòu)一般由并購當(dāng)事人共同選定。值得注意的是：外資并購中的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)不能為同一個(gè)機(jī)構(gòu)。

4.評估方法

資產(chǎn)評估的基本方法有三種：收益法、市場法和成本法。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思路，收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法；企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路，市場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較；企業(yè)價(jià)值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。

很多資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照企業(yè)凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)評估，筆者認(rèn)為該等做法很值得商榷，至少不符合并購規(guī)定所要求的“國際通行的評估方法”。判斷資產(chǎn)的價(jià)值要考慮很多因素，其中包括收益等，而不僅僅是帳面成本?？匆粋€(gè)企業(yè)值不值錢，就是看它的贏利能力，如果把它賣來繼續(xù)經(jīng)營，是看它最終的贏利能力。筆者認(rèn)為，在三種評估方法中，往往可以根據(jù)實(shí)際情況把其中一種作為主要方法，其它的作為次要方法及/或驗(yàn)證方法。

5.評估結(jié)果

評估是一個(gè)藝術(shù)，為了最終得到各方的認(rèn)可，要經(jīng)過很多溝通、討論。在討論過程當(dāng)中，評估師要始終保持其獨(dú)立性。如果出現(xiàn)重大變化或評估報(bào)告有效期(國內(nèi)一般為一年)已過，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評估。請注意，評估報(bào)告日期和外資并購成交日可能存在較長時(shí)間，專業(yè)律師起草并購合同時(shí)應(yīng)考慮到并購對價(jià)的調(diào)整問題。此外，在外資并購成交價(jià)格低于評估價(jià)格百分之九十的情況下，可能無法獲得外資部門及/或國資部門的認(rèn)可，在此情況下并購當(dāng)事人應(yīng)事先與相關(guān)外資及/或國資部門進(jìn)行充分溝通。

6.國有資產(chǎn)

篇5

第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師的實(shí)物期權(quán)評估行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》，制定本指導(dǎo)意見。

第二條 本指導(dǎo)意見所稱實(shí)物期權(quán)，是指附著于企業(yè)整體資產(chǎn)或者單項(xiàng)資產(chǎn)上的非人為設(shè)計(jì)的選擇權(quán)，即指現(xiàn)實(shí)中存在的發(fā)展或者增長機(jī)會、收縮或者退出機(jī)會等。擁有或者控制相應(yīng)企業(yè)或者資產(chǎn)的個(gè)人或者組織在未來可以執(zhí)行這種選擇權(quán)，并且預(yù)期通過執(zhí)行這種選擇權(quán)能帶來經(jīng)濟(jì)利益。

第三條 本指導(dǎo)意見所稱實(shí)物期權(quán)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對附著于企業(yè)整體資產(chǎn)或者單項(xiàng)資產(chǎn)上的實(shí)物期權(quán)進(jìn)行識別、分析、價(jià)值估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第四條 企業(yè)整體資產(chǎn)或者單項(xiàng)資產(chǎn)可能會附帶一種或者多種實(shí)物期權(quán)。當(dāng)資產(chǎn)中附帶的實(shí)物期權(quán)經(jīng)初步判斷其價(jià)值可以忽視時(shí)，可以不評估該實(shí)物期權(quán)的價(jià)值。

第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評估的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。

第二章 基本要求

第六條 從事實(shí)物期權(quán)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有財(cái)政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評估的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)掌握期權(quán)定價(jià)理論知識，具備實(shí)物期權(quán)評估的專業(yè)知識，具有實(shí)物期權(quán)價(jià)值評估的專業(yè)勝任能力。

第七條 實(shí)物期權(quán)的價(jià)值依附于相應(yīng)資產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行實(shí)物期權(quán)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和評估對象的具體情況選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。

第八條 注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行實(shí)物期權(quán)評估，應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，盡可能獲取充分、可靠的信息，并基于信息進(jìn)行審慎分析、估算和形成專業(yè)意見。

第九條 注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行實(shí)物期權(quán)評估，應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè)和限定條件，理解并恰當(dāng)運(yùn)用期權(quán)價(jià)值評估的程序和方法，形成合理的評估結(jié)論。

第十條 需要評估實(shí)物期權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)務(wù)約定書中予以明確。委托方或者被評估單位應(yīng)當(dāng)提供實(shí)物期權(quán)評估的相關(guān)資料，并對資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

第三章 評估對象

第十一條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評估的業(yè)務(wù)時(shí)，涉及的實(shí)物期權(quán)主要包括增長期權(quán)和退出期權(quán)等。

第十二條 增長期權(quán)是指在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加投資或者資產(chǎn)，從而可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模或者擴(kuò)展經(jīng)營范圍的期權(quán)。

第十三條 退出期權(quán)是指在前景不好的情況下，可以按照合理價(jià)格部分或者全部變現(xiàn)資產(chǎn)，或者低成本地改變資產(chǎn)用途，從而收縮業(yè)務(wù)規(guī)?；蛘叻秶灾镣顺鼋?jīng)營的期權(quán)。

第四章 操作要求

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師評估實(shí)物期權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照識別期權(quán)、判斷條件、估計(jì)參數(shù)、估算價(jià)值四個(gè)步驟進(jìn)行。

第十五條 注冊資產(chǎn)評估師在評估企業(yè)整體或者單項(xiàng)資產(chǎn)附帶的實(shí)物期權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面了解有關(guān)資產(chǎn)的情況以及資產(chǎn)未來使用前景和機(jī)會，識別存在的不可忽視的實(shí)物期權(quán)，明確實(shí)物期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)、期權(quán)種類、行權(quán)價(jià)格、行權(quán)期限等。

第十六條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評估的業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)參數(shù)所需信息的可獲取性和可靠性，判斷是否具備評估條件。不具備實(shí)物期權(quán)評估條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止實(shí)物期權(quán)評估。

第十七條 實(shí)物期權(quán)評估中的參數(shù)通常包括標(biāo)的資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日價(jià)值、波動率、行權(quán)價(jià)格、行權(quán)期限和無風(fēng)險(xiǎn)收益率等。

標(biāo)的資產(chǎn)即實(shí)物期權(quán)所對應(yīng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)。增長期權(quán)是買方期權(quán)，其標(biāo)的資產(chǎn)是當(dāng)前資產(chǎn)帶來的潛在業(yè)務(wù)或者項(xiàng)目；退出期權(quán)是賣方期權(quán)，其標(biāo)的資產(chǎn)是實(shí)物期權(quán)所依附的當(dāng)前資產(chǎn)。

波動率是指預(yù)期標(biāo)的資產(chǎn)收益率的標(biāo)準(zhǔn)差。波動率可以通過類比風(fēng)險(xiǎn)相近資產(chǎn)的波動率確定，也可以根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)以往價(jià)格相對變動情況估計(jì)出歷史波動率，再根據(jù)未來風(fēng)險(xiǎn)變化情況進(jìn)行調(diào)整確定。

行權(quán)價(jià)格是指實(shí)物期權(quán)行權(quán)時(shí)，買進(jìn)或者賣出標(biāo)的資產(chǎn)支付或者獲得的金額。增長期權(quán)的行權(quán)價(jià)格是形成標(biāo)的資產(chǎn)所需要的投資金額。退出期權(quán)的行權(quán)價(jià)格是標(biāo)的資產(chǎn)在未來行權(quán)時(shí)間可以賣出的價(jià)格，或者在可以轉(zhuǎn)換用途情況下，標(biāo)的資產(chǎn)在行權(quán)時(shí)間的價(jià)值。

行權(quán)期限是指評估基準(zhǔn)日至實(shí)物期權(quán)行權(quán)時(shí)間之間的時(shí)間長度。實(shí)物期權(quán)通常沒有準(zhǔn)確的行權(quán)期限，可以按照預(yù)計(jì)的最佳行權(quán)時(shí)間估計(jì)行權(quán)期限。

無風(fēng)險(xiǎn)收益率是指不存在違約風(fēng)險(xiǎn)的收益率，可以參照剩余期限與實(shí)物期權(quán)行權(quán)期限相同或者相近的國債到期收益率確定。

第十八條 注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行實(shí)物期權(quán)評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)物期權(quán)的類型，選擇適當(dāng)?shù)钠跈?quán)定價(jià)模型，常用的期權(quán)定價(jià)模型包括布萊克-舒爾斯模型、二項(xiàng)樹模型等。對測算出的實(shí)物期權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的合理性檢驗(yàn)。

第五章 披露要求

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行有關(guān)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)涉及實(shí)物期權(quán)評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中予以披露。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師編制涉及實(shí)物期權(quán)評估的評估報(bào)告，除了符合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估報(bào)告》的披露要求外，還應(yīng)當(dāng)披露實(shí)物期權(quán)的種類、標(biāo)的資產(chǎn)、行權(quán)期限、選擇的評估方法和模型，以及實(shí)物期權(quán)評估結(jié)果等。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師發(fā)現(xiàn)委托業(yè)務(wù)中存在不可忽視的實(shí)物期權(quán)，而委托方要求不評估實(shí)物期權(quán)，或者委托方不能提供充分有效的評估信息，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中予以說明。

第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中對實(shí)物期權(quán)的或有資產(chǎn)屬性給予必要的提醒。

第六章 附則

第二十三條 本指導(dǎo)意見自2012年7月1日起施行。

附1：常見的實(shí)物期權(quán)（供參考）

附2：常用的期權(quán)定價(jià)模型（供參考）

附3：評估結(jié)果的合理性檢驗(yàn)（供參考）

附1 ：

常見的實(shí)物期權(quán)（供參考）

對實(shí)物期權(quán)可以從不同角度進(jìn)行分類。注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時(shí)，可能涉及到的實(shí)物期權(quán)主要包括增長期權(quán)和退出期權(quán)等。

增長期權(quán)是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加投資和資產(chǎn)，從而擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)?；蛘邤U(kuò)展經(jīng)營范圍的期權(quán)。常見的增長期權(quán)包括實(shí)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行追加投資的期權(quán)，分階段投資或者戰(zhàn)略進(jìn)入下一個(gè)階段的期權(quán)，利用原有有形和無形資產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)?；蛘咴黾有庐a(chǎn)品、新業(yè)務(wù)的期權(quán)，文化藝術(shù)品以及影視作品開發(fā)實(shí)物衍生產(chǎn)品或者演繹作品的期權(quán)等。

退出期權(quán)指在前景不好的情況下，可以按照合理價(jià)格即沒有明顯損失的部分或者全部變賣資產(chǎn)，或者低成本地改變資產(chǎn)用途，從而收縮業(yè)務(wù)規(guī)?；蛘叻秶灾镣顺鼋?jīng)營的期權(quán)。常見的退出期權(quán)包括房地產(chǎn)類資產(chǎn)按接近或者超過購置成本的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，制造業(yè)中的通用設(shè)備根據(jù)業(yè)務(wù)前景而改變用途，股權(quán)投資約定退出條款等形成的期權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中的企業(yè)整體與單項(xiàng)資產(chǎn)可能附帶一些實(shí)物期權(quán)。實(shí)物期權(quán)的價(jià)值評估較為復(fù)雜，為平衡評估工作量 與評估結(jié)論的準(zhǔn)確性和穩(wěn)健性，應(yīng)當(dāng)從可能發(fā)現(xiàn)的實(shí)物期權(quán)中選出不可忽視的實(shí)物期權(quán)加以評估。

不可忽視的實(shí)物期權(quán)可以根據(jù)實(shí)物期權(quán)的重要性和相互關(guān)系進(jìn)行直覺判斷。

實(shí)物期權(quán)的重要性可以根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價(jià)：

（1）標(biāo)的資產(chǎn)范圍或者價(jià)值越大越重要。如評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，以企業(yè)價(jià)值為標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)比以某個(gè)業(yè)務(wù)部門為標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)更為重要。

（2）實(shí)物期權(quán)執(zhí)行的可能性越大越重要。在其他條件相同的情況下，實(shí)值實(shí)物期權(quán)比虛值實(shí)物期權(quán)重要；實(shí)物期權(quán)的實(shí)值越深越重要；實(shí)物期權(quán)的期限越近越重要；標(biāo)的資產(chǎn)擁有方具備的執(zhí)行實(shí)物期權(quán)的資源越充足越重要。

執(zhí)行實(shí)物期權(quán)的資源多種多樣，增長實(shí)物期權(quán)最重要的資源是對相應(yīng)業(yè)務(wù)的壟斷權(quán)，包括來自于政府或者市場的特許權(quán)、來自于技術(shù)專利的獨(dú)占權(quán)，以及長期的買賣或者合作關(guān)系、產(chǎn)品或者業(yè)務(wù)預(yù)定合同等。

實(shí)物期權(quán)的相互關(guān)系可以根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價(jià)：

（1）多個(gè)實(shí)物期權(quán)之間有互斥關(guān)系或者替代關(guān)系，即選擇執(zhí)行了其中一個(gè)實(shí)物期權(quán)，其他實(shí)物期權(quán)就不能或者不必要執(zhí)行，則應(yīng)當(dāng)選擇其中最重要的實(shí)物期權(quán)。

（2）多個(gè)實(shí)物期權(quán)之間有互補(bǔ)關(guān)系，則根據(jù)執(zhí)行的可能性都選或都不選為評估對象。有互補(bǔ)關(guān)系的實(shí)物期權(quán)常見的是各種可能的機(jī)會之間有戰(zhàn)略協(xié)同性的期權(quán)。

（3）多個(gè)實(shí)物期權(quán)之間有因果關(guān)系或者前后關(guān)系，則根據(jù)執(zhí)行的可能性只選在前或者為因的實(shí)物期權(quán)進(jìn)行評估。

附2 ：

常用的期權(quán)定價(jià)模型（供參考）

評估實(shí)物期權(quán)的價(jià)值可以選擇和應(yīng)用多種期權(quán)定價(jià)方法或者模型。到目前為止，理論上合理、應(yīng)用上方便的模型主要有布萊克-舒爾斯模型（Black-Scholes Model）和二項(xiàng)樹模型（Binomial Model）等。

1.布萊克-舒爾斯模型及其應(yīng)用

布萊克-舒爾斯模型，也稱為布萊克-舒爾斯-默頓 布萊克-舒爾斯模型和二項(xiàng)樹模型的評估結(jié)果相同。在估算實(shí)物期權(quán)價(jià)值時(shí)，可以根據(jù)參數(shù)估計(jì)和計(jì)算方便的原則，選擇采用布萊克-舒爾斯模型或者二項(xiàng)樹模型。

4.有關(guān)評估參數(shù)的估計(jì)

評估實(shí)物期權(quán)所需的參數(shù)通常包括標(biāo)的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日價(jià)值（S）及其波動率（σ）、行權(quán)價(jià)格（X）、行權(quán)期限（T）以及無風(fēng)險(xiǎn)收益率（r）等。

標(biāo)的資產(chǎn)即實(shí)物期權(quán)所對應(yīng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)。增長期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是當(dāng)前資產(chǎn)帶來的潛在業(yè)務(wù)或者項(xiàng)目；退出期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是實(shí)物期權(quán)所依附的當(dāng)前資產(chǎn)。在估算實(shí)物期權(quán)價(jià)值時(shí)，標(biāo)的資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日價(jià)值可以根據(jù)成本法、收益法等適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評估，但應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)的資產(chǎn)的評估價(jià)值中沒有包含資產(chǎn)中的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。

波動率是指預(yù)期標(biāo)的資產(chǎn)收益率的標(biāo)準(zhǔn)差，即標(biāo)的資產(chǎn)在期權(quán)行權(quán)期限內(nèi)無紅利流量的情況下，其價(jià)值相對變動的標(biāo)準(zhǔn)差?？梢酝ㄟ^類比風(fēng)險(xiǎn)相近資產(chǎn)的波動率確定，也可以根據(jù)資產(chǎn)以往價(jià)格相對變動情況確定歷史波動率，再根據(jù)未來風(fēng)險(xiǎn)變化情況進(jìn)行調(diào)整確定。

行權(quán)價(jià)格是指執(zhí)行實(shí)物期權(quán)時(shí)，買進(jìn)或者賣出相應(yīng)資產(chǎn)所支付或者獲得的金額。增長期權(quán)的行權(quán)價(jià)格是形成標(biāo)的資產(chǎn)投資所需要的金額；退出期權(quán)的行權(quán)價(jià)格是標(biāo)的資產(chǎn)在未來行權(quán)時(shí)間可以賣出的價(jià)格，或者在可以轉(zhuǎn)換用途情況下，標(biāo)的資產(chǎn)在行權(quán)時(shí)間的價(jià)值。

行權(quán)期限是指評估基準(zhǔn)日至實(shí)物期權(quán)行權(quán)時(shí)間之間的時(shí)間長度。實(shí)物期權(quán)通常沒有準(zhǔn)確的行權(quán)期限，可以按照預(yù)計(jì)的最佳行權(quán)時(shí)間估計(jì)行權(quán)期限。通常可以根據(jù)穩(wěn)健原則通過適當(dāng)?shù)凸佬袡?quán)期限而減少其估計(jì)難度。

無風(fēng)險(xiǎn)收益率是指不存在違約風(fēng)險(xiǎn)的收益率，可以參照剩余期限與實(shí)物期權(quán)行權(quán)期限相同或者相近的國債到期收益率確定。

附3 ：

評估結(jié)果的合理性檢驗(yàn)（供參考）

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評估報(bào)告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014

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資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估作價(jià)時(shí)，往往采用與審計(jì)方法相同或相似的程序，如監(jiān)盤、函證、抽樣、測試等。而審計(jì)機(jī)構(gòu)在審計(jì)時(shí)，需要采用公允價(jià)值測試資產(chǎn)價(jià)值，并據(jù)以計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或確定公允價(jià)值變動損益等，這與評估并無很大區(qū)別。這樣，就使評估與審計(jì)結(jié)下不解之緣。如何在實(shí)際操作中處理好評估與審計(jì)的關(guān)系，直接影響到評估和審計(jì)的效率與質(zhì)量。筆者根據(jù)數(shù)次評估同時(shí)進(jìn)行審計(jì)的實(shí)踐。認(rèn)為評估與審計(jì)存在著分工協(xié)作、在業(yè)務(wù)報(bào)告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是資產(chǎn)評估與審計(jì)相互包含與容納的涵義。

一、資產(chǎn)評估與審計(jì)穿插操作中出現(xiàn)的問題

當(dāng)企業(yè)委托同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評估與審計(jì)時(shí)，這一“同時(shí)”往往不是從同一起點(diǎn)日期開始平行進(jìn)行的。但資產(chǎn)評估與審計(jì)，往往需要在同一時(shí)點(diǎn)對同一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行評估作價(jià)與審計(jì)調(diào)整。而當(dāng)所得出的“評估價(jià)值”與“審計(jì)核實(shí)數(shù)”(以下簡稱“審定數(shù)”)不相一致而形成“撞車”時(shí)，會使委托單位無所適從。

資產(chǎn)評估與審計(jì)都需要對債權(quán)、債務(wù)實(shí)有數(shù)額進(jìn)行認(rèn)定，但兩者認(rèn)定的結(jié)果往往不相一致。資產(chǎn)評估與審計(jì)都需要確定各類實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，但兩者認(rèn)定的結(jié)果也往往不相一致。例如，新會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南用了很長篇幅敘述非同一般的控制下企業(yè)合并時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值確定的原則和方法。而采用資產(chǎn)評估確定固定資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)自有一套方法。審計(jì)中用補(bǔ)提折舊或沖回已提折舊的方法核實(shí)固定資產(chǎn)凈值，用計(jì)提減值準(zhǔn)備來沖減實(shí)物資產(chǎn)賬面價(jià)值，但實(shí)際上這樣做并不能真正反映實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值狀況。至于冷背、變質(zhì)存貨的變價(jià)。實(shí)物資產(chǎn)的盤盈等價(jià)值的確定，審計(jì)中的方法也不如資產(chǎn)評估中的方法可靠。

因此，資產(chǎn)評估與審計(jì)需要協(xié)作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長，從而得到比較理想的效果。

二、資產(chǎn)評估、審計(jì)同時(shí)進(jìn)行時(shí)協(xié)作與分工的總原則

1、協(xié)調(diào)時(shí)點(diǎn)

審計(jì)的報(bào)表截止日與資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日宜采用同一時(shí)點(diǎn)，這樣，被審計(jì)、評估單位某日的資產(chǎn)與負(fù)債可以成為審計(jì)與評估統(tǒng)一的對象，便于進(jìn)行協(xié)作。

2、數(shù)據(jù)銜接

無論是資產(chǎn)評估報(bào)告使用審計(jì)結(jié)果，還是審計(jì)報(bào)告使用資產(chǎn)評估的結(jié)果，都必須妥善處理數(shù)據(jù)的銜接問題。資產(chǎn)評估應(yīng)以審計(jì)的“終點(diǎn)”為評估的“起點(diǎn)”，即在已得出的“審定數(shù)”基礎(chǔ)上進(jìn)行評估：而審計(jì)則應(yīng)以評估的“終點(diǎn)”作為審計(jì)的“起點(diǎn)”，即在已得出的評估價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行審計(jì)。出具報(bào)告時(shí)，如評估人員不認(rèn)同審計(jì)結(jié)果，可以在評估過程中調(diào)整；如審計(jì)人員不認(rèn)同評估結(jié)果，可在審計(jì)過程中調(diào)整。但評估人員與審計(jì)人員在進(jìn)行這樣的調(diào)整時(shí)，都應(yīng)當(dāng)慎重。

3、分工協(xié)作

當(dāng)資產(chǎn)評估在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)的整體價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表中的貨幣資金、應(yīng)收款項(xiàng)、債券投資、待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用等不具實(shí)物形態(tài)的各資產(chǎn)項(xiàng)目，以及全部負(fù)債等由審計(jì)負(fù)責(zé)查驗(yàn)核實(shí)其具體數(shù)額，如無特殊情況存在，應(yīng)包容審計(jì)的結(jié)果。

固定資產(chǎn)、存貨等實(shí)物資產(chǎn)，商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)，股票投資等權(quán)益性資產(chǎn)，應(yīng)由審計(jì)查驗(yàn)核實(shí)數(shù)量或原始成本(賬面價(jià)值)，其實(shí)際價(jià)值的確定則由評估負(fù)責(zé)。審計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮與包容評估結(jié)果。實(shí)物資產(chǎn)及有價(jià)證券中凡是清理盤點(diǎn)時(shí)數(shù)量減少或已無實(shí)物形態(tài)的，均應(yīng)在審計(jì)中予以減值處理。

當(dāng)資產(chǎn)評估與審計(jì)分別由兩家中介機(jī)構(gòu)承辦時(shí)，評估機(jī)構(gòu)可在審計(jì)時(shí)派員參加審計(jì)過程，其中如果評估只涉及實(shí)物資產(chǎn)和上市證券，則可由審計(jì)和評估機(jī)構(gòu)分別派員，聯(lián)合確認(rèn)所評估資產(chǎn)的數(shù)量或歷史成本。

三、具體操作

(一)實(shí)物資產(chǎn)的同時(shí)審計(jì)與評估

1、審計(jì)實(shí)物資產(chǎn)的主要工作是進(jìn)行實(shí)物盤點(diǎn)。盤盈及賬外的實(shí)物資產(chǎn)，可評估作價(jià)計(jì)入資產(chǎn)。

2、折舊項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，均不作補(bǔ)提或沖回的審計(jì)處理，累計(jì)折舊額(重置價(jià)值與評估價(jià)值的差額)的最終認(rèn)定也應(yīng)由評估完成。

3、在建工程項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，有實(shí)物形態(tài)的，或按成本繼續(xù)保留余額，或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)物交由評估最后確定價(jià)值：無實(shí)物形態(tài)存在又不能為以后經(jīng)營帶來直接經(jīng)濟(jì)效益的，審計(jì)時(shí)應(yīng)報(bào)批核銷，不作評估。

4、存貨的成本差異、進(jìn)銷差價(jià)、跌價(jià)準(zhǔn)備等調(diào)整賬戶，固定資產(chǎn)、在建工程的減值準(zhǔn)備賬戶，審計(jì)時(shí)般將其作為一個(gè)總賬科目，其金額轉(zhuǎn)入相關(guān)被調(diào)整科目。企業(yè)還在持續(xù)經(jīng)營的，商品進(jìn)銷差價(jià)賬戶可不作變動，留待資產(chǎn)評估時(shí)再根據(jù)存貨估價(jià)作適當(dāng)調(diào)整。

5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購”、“物資采購”項(xiàng)目，審計(jì)時(shí)如發(fā)現(xiàn)已逾期但供貨方并未實(shí)際發(fā)貨，應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)處理。

固定資產(chǎn)清理項(xiàng)目可參照在建工程的方法進(jìn)行審計(jì)與評估。

(二)無形資產(chǎn)，股權(quán)投資的同時(shí)審計(jì)與評估

1、如果無形資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利還存在，應(yīng)列入評估；如果相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已不存在，則應(yīng)在審計(jì)中核銷。

2、股票投資、債券投資以及其他股權(quán)投資審計(jì)時(shí)，應(yīng)實(shí)際盤點(diǎn)實(shí)有股數(shù)并與賬面記錄核對，如發(fā)生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調(diào)整投資額并列入審計(jì)盈虧，爾后轉(zhuǎn)入評估。

當(dāng)這些投資的價(jià)值確定需要利用所投資單位的審計(jì)報(bào)告，甚至需要對所投資單位實(shí)施審計(jì)時(shí)，評估可以使用審計(jì)的結(jié)果。對于上市的股票、債券，則應(yīng)按證券市場價(jià)格通過評估確定，也可以通過審計(jì)與評估的雙方機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。

(三)債權(quán)、債務(wù)的同時(shí)審計(jì)與評估

債權(quán)、債務(wù)的審計(jì)評估，除債券投資外，均應(yīng)由審計(jì)負(fù)責(zé)實(shí)施。

四、審計(jì)、評估報(bào)告的相關(guān)揭示

在資產(chǎn)評估與審計(jì)使用雙方的工作結(jié)果時(shí)必須在審計(jì)報(bào)告與評估報(bào)告中作明確揭示：

(1)在審計(jì)先于資產(chǎn)評估前進(jìn)行時(shí)，審計(jì)報(bào)告可在說明段作類似如下內(nèi)容的說明：“本次審計(jì)采用了先審計(jì)后評估的方法，本報(bào)告中列舉的固定資產(chǎn)、存貨等實(shí)物資產(chǎn)的審定數(shù)，是以實(shí)地盤存數(shù)與賬面成本價(jià)為基礎(chǔ)得出；無形資產(chǎn)、股權(quán)投資則以清查核對后的賬面價(jià)值計(jì)算。上述資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值將由資產(chǎn)評估確定”。而后完成的評估報(bào)告中可在計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法段作類似如下內(nèi)容的說明：“應(yīng)收款項(xiàng)、貨幣資金、長短期待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)，以及負(fù)債各項(xiàng)目、資本公積外的所有者權(quán)益各項(xiàng)目……的評估價(jià)值，除有特殊情況的個(gè)別子細(xì)目以外，均以同一基準(zhǔn)日的審定數(shù)為準(zhǔn)”。

(2)在資產(chǎn)評估先于審計(jì)進(jìn)行前時(shí)，在審計(jì)報(bào)告中應(yīng)作這樣的說明：“在我們實(shí)施審計(jì)程序的同時(shí)，委托方還委托××資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)(或本所)對被審計(jì)單位的實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)……進(jìn)行了評估，本報(bào)告披露的上述資產(chǎn)的價(jià)值，均采用了評估報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)”。

五、存在的問題

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1．1人力資本概述

人力資本在無形資產(chǎn)評估中的定義以其所有權(quán)和使用權(quán)以及經(jīng)濟(jì)效益為主，即能夠?yàn)槠髽I(yè)提供未來的經(jīng)濟(jì)利益，并通過簽訂契約等形式取得和控制人力資本的使用權(quán)，這種取得或控制也必定花費(fèi)相應(yīng)的成本。在無形資產(chǎn)評估中將人力資本類無形資產(chǎn)定義為：企業(yè)在一定時(shí)期擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，可以為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的人力資本。

1．2人力資本的特點(diǎn)

（1）非實(shí)體性和附著性。由于人力資本不是物質(zhì)實(shí)體，不具有實(shí)物形態(tài)，因此要評估其價(jià)值必須辨識其載體，也就體現(xiàn)出其附著性，通過評估人力資本附著在載體之前及之后所創(chuàng)造的收益差額來得出其自身創(chuàng)造的超額收益。

（2）排他性。當(dāng)人力資本通過簽訂契約等形式被載體擁有或控制之后，人力資本的排他性被顯示出來，但當(dāng)契約等約束條約被解除后人力資本的排他性消失，其本身的價(jià)值在無附著載體的情況下無法體現(xiàn)出來，即不具有評估意義。因此人力資本必須為特定主體所控制，就想那些人力資源能產(chǎn)生效益，但并不能給特定主體創(chuàng)造效益的，就不能不被確認(rèn)為人力資本。

（3）創(chuàng)造性。人力資本最大的特點(diǎn)是具有主觀能動性，表現(xiàn)為通過思維與社會實(shí)踐相結(jié)合，自覺地、帶有目的性的計(jì)劃著，反復(fù)作用于客觀的主體，這種主觀的能動創(chuàng)造性表現(xiàn)為在積極與消極、作為與不作為中進(jìn)行選擇，當(dāng)人力資源將自己的積極的創(chuàng)造力作用于企業(yè)時(shí)，就會潛移默化為企業(yè)創(chuàng)造超額收益，若人力資源本身具有積極地創(chuàng)造能力但卻不作用于企業(yè)，這樣不僅不會為企業(yè)帶來超額收益，還可能給企業(yè)帶來損失。

（4）替代性。人力資源本身發(fā)展是一個(gè)自我不斷累積的過程，因此人力資資源很可能會被比自己更優(yōu)秀的人所取代，因此在對人力資本進(jìn)行評估時(shí)必須考慮他的作用區(qū)間，在同行業(yè)同類型的人力資源由于其本身的條件不同，使得其能為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也就不同，并且這種替代性是一直存在的。

1．3人力資本價(jià)值形成與分類

（1）人力資本的價(jià)值形成。人力資本的價(jià)值在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中頗受關(guān)注，然而直到20世紀(jì)60年代，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒爾茨提出了“人力資本理論”，從此之后人力資本價(jià)值頗受關(guān)注。人力資本貯存人的本身，表現(xiàn)為人的知識、技能等，一個(gè)國家的人力資本的度量可以通過對勞動者的數(shù)量、質(zhì)量和勞動時(shí)間來衡量；其價(jià)值通過營養(yǎng)及醫(yī)療保健費(fèi)用、學(xué)校教育費(fèi)用、在職人員培訓(xùn)費(fèi)用、選擇職業(yè)過正中的人事成本和遷徙費(fèi)用五種投資渠道形成；而且人力資本的投資是經(jīng)濟(jì)增長的主要源泉；其投資的目的是為了獲取收益創(chuàng)造剩余價(jià)值，而且也是最有價(jià)值的投資；最值得一提的是對于人力資本的投資比投資實(shí)物資產(chǎn)更具有耐用性。

（2）人力資本的分類?，F(xiàn)代人力資本的價(jià)值的評估都被包含在企業(yè)整體當(dāng)中進(jìn)行評估，因此我按照企業(yè)的資源配置分類，可以將人力資本的價(jià)值進(jìn)行有效的分類。①基本勞動力型。在任何一個(gè)企業(yè)要運(yùn)營就必須擁有最基本的勞動力，這些人通過企業(yè)人力部門對其進(jìn)行招聘、篩選、錄用和培訓(xùn)形成了訓(xùn)練有素的勞動力。這些人具有基礎(chǔ)的知識量，他們被看作是企業(yè)的生產(chǎn)要素進(jìn)行投入，自然而然其資本就是企業(yè)支付給他們的薪酬，還會包括不定期的培訓(xùn)成本也包含在人力資本的價(jià)值當(dāng)中。他們處在一個(gè)完全競爭市場里，這類人的價(jià)值處在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)下。②經(jīng)營管理型。員工的存在必然重要，但經(jīng)營管理型人員也是必不可少的，這些人的資本不僅包括經(jīng)營管理層的人力資源，還包括經(jīng)營者經(jīng)營企業(yè)的組織能力、管理能力和創(chuàng)新能力；這些人能充分的將土地、勞動力和資本整合為企業(yè)創(chuàng)造超額利潤，而且所創(chuàng)造的剩余價(jià)值不僅僅是當(dāng)期的，還包括了之后的一段時(shí)間為企業(yè)創(chuàng)造的剩余價(jià)值；他們通常會設(shè)計(jì)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新的企業(yè)制度并且及時(shí)的為企業(yè)做出戰(zhàn)略決策；但他們也承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的人才不僅稀缺而且他們在企業(yè)的努力程度也是無法預(yù)測的，因此企業(yè)會通過激勵(lì)與約束機(jī)制對其進(jìn)行管理，利用物質(zhì)和精神進(jìn)行激勵(lì)，約束則是通過企業(yè)內(nèi)部約束、市場約束、法律約束和銀行約束等。因此大多數(shù)企業(yè)經(jīng)常通過股票期權(quán)或收益分成的方式對這類人進(jìn)行激勵(lì)和約束。③技術(shù)研發(fā)型。這類人的價(jià)值體現(xiàn)在創(chuàng)新能力上，可以增加企業(yè)技術(shù)要素的數(shù)量還會提高原有產(chǎn)品的質(zhì)量，也可以保證與其他同類行業(yè)相比產(chǎn)品技術(shù)的優(yōu)越性和持續(xù)性。但這類人能為企業(yè)創(chuàng)造出價(jià)值的時(shí)間較長，而且努力程度也無法確定，因此很多企業(yè)對其價(jià)值也通過股票期權(quán)的方式對其進(jìn)行支付。

2人力資本價(jià)值評估的風(fēng)險(xiǎn)分析

2．1評估風(fēng)險(xiǎn)類型

（1）執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。所謂評估人員和評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就是“評估過程中評估機(jī)構(gòu)或者評估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)沒有達(dá)到專業(yè)要求，嚴(yán)重的可能違反職業(yè)道德導(dǎo)致評估結(jié)果不真實(shí)，使得評估報(bào)告使用者的權(quán)益受到威脅，必須承擔(dān)法律訴訟、仲裁，和賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)”。人力資本作為企業(yè)的一項(xiàng)無形資產(chǎn)，不同類型的人力資本發(fā)揮的功能受到社會環(huán)境的制約不同，自身的能動創(chuàng)造性不斷更新，內(nèi)在價(jià)值也在不斷累積，還有很多客觀因素都增加了評估工作的難度，這就要求評估人員必須具備高的專業(yè)水平和素質(zhì)。同時(shí)評估人員也要考慮到委托方提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性，若資料不真實(shí)則會造成評估結(jié)果不真實(shí)，嚴(yán)重影響了評估行業(yè)的社會形象。

（2）評估方法的選擇風(fēng)險(xiǎn)。在明確了人力資本的價(jià)值類型和分類的前提下，選用評估方法時(shí)，我們要考慮人力資源的類型，選用相適合的評估方法。比如，經(jīng)營管理型人才或是技術(shù)研發(fā)型人才我們可以選用收益法進(jìn)行評估，那么三個(gè)參數(shù)的數(shù)值的確定尤為重要，確定收益額時(shí)要考慮企業(yè)其他無形資產(chǎn)是否共同創(chuàng)造了超額收益，在計(jì)算收益時(shí)要把其他無形資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值進(jìn)行分成計(jì)算，評估人員的判斷影響著評估的結(jié)果；折現(xiàn)率是無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的綜合，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是同期國債的利率，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)評估人員的主觀判斷，微小的變動會對評估結(jié)果造成差異；人力資本的時(shí)間的確定受合同壽命的影響，因此在評估結(jié)果帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（3）評估結(jié)果的使用與管理風(fēng)險(xiǎn)。評估完成后，評估結(jié)果使用不當(dāng)也會造成損失，外界存在的各種不確定的因素，評估結(jié)果的使用也會受到限制。國家授權(quán)的職能部門對評估組織進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督審查也成當(dāng)著管理風(fēng)險(xiǎn)。近年來有很多行業(yè)壟斷的行為產(chǎn)生，擾亂了評估行業(yè)秩序，違背了評估的客觀、獨(dú)立、公正的原則，損害了相關(guān)者的權(quán)益，這些人為的風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的。

2．2風(fēng)險(xiǎn)控制

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關(guān)鍵詞：評估機(jī)構(gòu)　企業(yè)文化　成本　效益

一、引言

評估機(jī)構(gòu)作為特殊的以贏利為目的的企業(yè)組織形式，與一般的公司制企業(yè)相比，“人合”重于“資合”、“公信力重于贏利”。在機(jī)構(gòu)的利潤形成過程中。人力資本起了決定性的作用，評估機(jī)構(gòu)的勞動過程也主要是智力投入，評估機(jī)構(gòu)向服務(wù)對象提供的最終產(chǎn)品――評估報(bào)告是機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員腦力勞動的結(jié)晶。因此，對內(nèi)如何調(diào)動員工的積極性，形成統(tǒng)一的凝聚力；對外如何提高評估報(bào)告的質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，對評估機(jī)構(gòu)的持久穩(wěn)定發(fā)展非常重要。良好的企業(yè)文化可以作為機(jī)構(gòu)內(nèi)部發(fā)展的“軟性”力量，提高評估機(jī)構(gòu)的競爭力和公信力，特別是這種以“知識型員工”為主的企業(yè)組織形式，深厚的文化底蘊(yùn)可以增強(qiáng)機(jī)構(gòu)的“軟實(shí)力”，有助于機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。從20世紀(jì)80年代起，企業(yè)文化就開始進(jìn)入管理學(xué)領(lǐng)域，它一般被看作是企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的意識形態(tài)化，由企業(yè)特定的價(jià)值取向、內(nèi)部交往習(xí)慣以及員工的工作方式等構(gòu)成。在當(dāng)今激烈的競爭環(huán)境下，企業(yè)文化逐漸成為商業(yè)運(yùn)營中一個(gè)不可缺少的重要組成部分，并且被認(rèn)為是在某種特定的環(huán)境下指導(dǎo)企業(yè)和員工發(fā)展的重要方式。

二、評估機(jī)構(gòu)形成企業(yè)文化的意義

(一)從評估人員的行為選擇看機(jī)構(gòu)形成企業(yè)文化的重要性美國馬里蘭大學(xué)的門瑟?奧爾森教授(MarlcurOlson)作為公共選擇理論的主要奠基者，在其代表作《集體行動的邏輯》一書中認(rèn)為，集體行動的成果具有公共性，當(dāng)一群理性的人聚在一起想為獲取某一公共物品而奮斗時(shí)，每一個(gè)人都想讓別人承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)和成本，而自己卻“坐享其成”，這種不合理的成本收益結(jié)構(gòu)便導(dǎo)致了“搭便車”困境。并且奧爾森認(rèn)為“搭便車”行為會隨著群體成員數(shù)量的增加而加劇，假設(shè)在一個(gè)由n個(gè)成員組成的企業(yè)中，每一個(gè)人的邊際努力程度所帶來的整體效益的增加被更多的人所分?jǐn)?，結(jié)果就會產(chǎn)生一個(gè)缺乏效率的低努力水平，并且人數(shù)越多，每個(gè)人的努力水平越低，因此，人數(shù)越多，把該群體成員組織起來參加一個(gè)集體行動的成本會大為的提高。奧爾森這一理論用于描述評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部也較容易得到驗(yàn)證。眾所周知，任何一個(gè)評估項(xiàng)目的完成都是許多評估人員共同努力的結(jié)果，包括注冊資產(chǎn)評估師、一般工作人員和外聘專家等，產(chǎn)生的評估結(jié)果也要經(jīng)過機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同人員對評估過程和結(jié)論進(jìn)行必要的復(fù)核。許多人在一起工作，評估報(bào)告的質(zhì)量與每個(gè)人的努力程度都有關(guān)系，而機(jī)構(gòu)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制通常采取利潤分享制，即任何一個(gè)人的報(bào)酬都取決于其他人的努力。每一個(gè)人作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”都在進(jìn)行博弈，即使能夠獲得足夠的剩余索取權(quán)，他們也會產(chǎn)生偷懶的行為，并且試圖占別人的便宜。搭便車的行為不可避免的產(chǎn)生。而在實(shí)踐中我們激勵(lì)員工采取集體行為僅僅是依靠利潤分享制，結(jié)果致使許多機(jī)構(gòu)的管理者只注重短期利益而忽視長期利益，阻礙了機(jī)構(gòu)的長遠(yuǎn)發(fā)展和社會效益的提高。因此，除了薪酬激勵(lì)之外，如何在機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成核心的價(jià)值觀念，使機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成具有統(tǒng)一凝聚力的企業(yè)文化。促進(jìn)員工的團(tuán)隊(duì)合作和集體意識，對于評估機(jī)構(gòu)的做大做強(qiáng)更為重要。

(二)從評估報(bào)告的成本構(gòu)成看機(jī)構(gòu)形成企業(yè)文化的重要性

評估報(bào)告作為機(jī)構(gòu)的最終產(chǎn)品，是所有員工在統(tǒng)一的價(jià)值觀念和集體意識下智慧的結(jié)晶，對外代表著機(jī)構(gòu)的整體形象。評估報(bào)告的成本構(gòu)成可以劃分為變動成本和固定成本。固定成本一般是指在固定投入要素上的產(chǎn)出，是不受產(chǎn)量變化影響的成本，在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部，主要是物質(zhì)資本的構(gòu)成，即非人力資本的構(gòu)成。在一般企業(yè)中，非人力資本主要是用于購買廠房、設(shè)備、原材料及支付其他生產(chǎn)中的必要支出，并隨著產(chǎn)品的銷售而收回，之后再進(jìn)入下一個(gè)生產(chǎn)周期，如此循環(huán)往復(fù)在產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中起到墊支的作用，而評估報(bào)告作為一種智力勞動的產(chǎn)品，并不需要消耗大量的固定成本，因此非人力資本在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部只是起到一個(gè)抵押擔(dān)保的作用。而一般意義上的變動成本是指企業(yè)在可變投入要素上的支出，是隨著產(chǎn)量的變化而變化的成本。評估機(jī)構(gòu)人力資本是為機(jī)構(gòu)帶來經(jīng)濟(jì)利益的主要資源，人力資本與其所有者的不可分離性決定了人力資本的不可抵押性，但人力資本的成本或者價(jià)值往往無法可靠的計(jì)量。評估報(bào)告的變動成本主要是機(jī)構(gòu)支付給員工的工資，評估師作為知識型員工的一種，其收入主要采取基本工資加獎金的形式，許多機(jī)構(gòu)將薪酬激勵(lì)作為調(diào)動員工積極性的一項(xiàng)重要措施。

三、評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的成本――效益分析

(一)評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的現(xiàn)實(shí)成本評估機(jī)構(gòu)形成企業(yè)文化的成本包括會計(jì)成本和機(jī)會成本，會計(jì)成本也就是企業(yè)文化形成的現(xiàn)實(shí)成本，即打造企業(yè)品牌的支出，包括聘請優(yōu)秀的注冊資產(chǎn)評估師的超額支出，對員工的培訓(xùn)支出，確保評估報(bào)告質(zhì)量的支出。聘請優(yōu)秀的注冊資產(chǎn)評估師，不僅要具有一定的職業(yè)能力，還要具有很高的職業(yè)道德，為評估機(jī)構(gòu)樹立良好的企業(yè)形象奠定基礎(chǔ)。一般員工的群體行為決定著評估機(jī)構(gòu)整體的精神風(fēng)貌和文明程度，因此加強(qiáng)對員工品德和行為的誠信教育是評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員后續(xù)教育的重要內(nèi)容。評估報(bào)告的質(zhì)量關(guān)系著機(jī)構(gòu)的整體形象，在信息嚴(yán)重不對稱的情況下，評估報(bào)告的使用者只能通過機(jī)構(gòu)員工主觀努力的結(jié)果來了解評估對象的具體情況，進(jìn)而做出重要的決策。

(二)評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的機(jī)會成本

評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的機(jī)會成本，是經(jīng)濟(jì)學(xué)探討的主要內(nèi)容，即評估機(jī)構(gòu)獲得超額利潤的成本。機(jī)會成本雖然不是實(shí)際發(fā)生的成本，但卻直接影響到企業(yè)對生產(chǎn)要素方向的選擇，因此，機(jī)會成本對于評估機(jī)構(gòu)這種以贏利為目的的企業(yè)組織形式來講，同樣很重要。我們可以將評估機(jī)構(gòu)的機(jī)會成本理解為，機(jī)構(gòu)為了提高評估質(zhì)量，保持自己的獨(dú)立性而對委托方進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，在公平的競爭環(huán)境下，所失去的從被排除的潛在客戶中獲得的最高收益。資產(chǎn)評估結(jié)果具有很大的不確定性，評估師與委托方之間的信息不對稱使評估師的執(zhí)業(yè)行為具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，評估機(jī)構(gòu)在承接評估項(xiàng)目之前，必須考慮評估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性等因素。從機(jī)構(gòu)的整體聲譽(yù)出發(fā)，考慮是否承接評估項(xiàng)目。當(dāng)然，評估機(jī)構(gòu)為了樹立自己良好的品牌形象，又必須把客戶放在重要的位置，充分考慮社會中利益相關(guān)者的存在，增加機(jī)構(gòu)的交易機(jī)會。不能對客戶存有偏見，以評估師的個(gè)人偏好來決定是否承接評估項(xiàng)目，否則客戶對評估師這一行為的直接報(bào)復(fù)就是減少交易的次數(shù)和降低評估費(fèi)用，這樣會直接減少評估機(jī)構(gòu)同更多的客戶進(jìn)行交易的次數(shù)，帶來凈收益的直線下降。

(三)評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的效益分析在企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)營效益的相關(guān)關(guān)系方面，最有代表性的研究是由哈佛大學(xué)的約翰，科特與詹姆斯，赫斯克特做出的。在他們的專著《企業(yè)文化與經(jīng)營業(yè)績》一書中，他們以實(shí)證的方式揭示了以下事實(shí)：企業(yè)文化對企業(yè)的長期經(jīng)營業(yè)績有著重大的作用；企業(yè)文化在下一個(gè)十年很可能成為決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵因素；企業(yè)文化盡管不容易改變，

但它們完全可以轉(zhuǎn)化為有利于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績增長的企業(yè)文化(張根明等，2005)。因此，眾多的企業(yè)家積極的投身于企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建企業(yè)的創(chuàng)新力和凝聚力，在不斷的降低企業(yè)內(nèi)部交易成本的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)盈利能力。評估機(jī)構(gòu)作為以知識型員工為主的企業(yè)組織形式，在機(jī)構(gòu)內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)企業(yè)文化的真正的變革，必須消除機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的特定的價(jià)值取向，就必然要耗費(fèi)大量的企業(yè)文化成本，才能最終在機(jī)構(gòu)中形成統(tǒng)一的凝聚力，找到機(jī)構(gòu)的股東、管理者和一般員工的利益的結(jié)合點(diǎn)，反映在評估機(jī)構(gòu)由企業(yè)文化所帶來的效益上，就是股東收益的增長率、管理者薪酬的增長率與員工薪酬的增長率將會出現(xiàn)逐步接近的趨勢。通過企業(yè)文化的變革使機(jī)構(gòu)保持不斷創(chuàng)新與增長的活力。評估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成所帶來的效益包括，對內(nèi)改變機(jī)構(gòu)整體的精神風(fēng)貌和文明程度，增強(qiáng)員工的責(zé)任感，形成不斷進(jìn)取、積極向上的價(jià)值觀念；對外樹立良好的自身形象。評估機(jī)構(gòu)形象的塑造可以通過機(jī)構(gòu)提供的產(chǎn)品質(zhì)量的高低而傳出去，評估機(jī)構(gòu)如果能夠贏得良好的聲譽(yù)，公眾會不斷購買機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，機(jī)構(gòu)就會不斷鞏固和發(fā)展客戶市場，不斷發(fā)展和壯大，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)和客戶的雙贏。為機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供更大的空間，進(jìn)而達(dá)到長期利潤的最大化。我們可以用模型來描述評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部企業(yè)文化形成的成本――效益變化狀況，c為企業(yè)文化形成所耗費(fèi)的成本，u為形成企業(yè)文化為評估機(jī)構(gòu)帶來的效益，N為企業(yè)文化底蘊(yùn)不斷提高的程度，如(圖1)所示?；趯υu估機(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的成本效益分析，我們知道企業(yè)文化的形成需要消耗大量的成本，并且最終會為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，因此我們可以將企業(yè)文化形成過程理解為企業(yè)的一項(xiàng)無形資產(chǎn)的形成過程，此項(xiàng)無形資產(chǎn)的形成要經(jīng)歷一段很長的時(shí)間，在這一過程中，我們假設(shè)評估機(jī)構(gòu)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，則對于評估機(jī)構(gòu)形成企業(yè)文化來說，不存在固定成本的消耗，所有的要素都是變動的，因此成本曲線是從原點(diǎn)開始先凹后凸向右上方傾斜的一條曲線，這是由投入的各種要素成本所帶來的規(guī)模報(bào)酬先遞增后遞減所決定的，而所形成的效益曲線與相對應(yīng)的成本投入存在一定的滯后性，必然在開始時(shí)以低于成本的速度增長，但最終會超過成本的增長速度。機(jī)構(gòu)的企業(yè)文化建設(shè)將是一個(gè)長期的過程，發(fā)展企業(yè)文化在初期需要大量的成本投入，而產(chǎn)生相應(yīng)的效益需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間。因?yàn)榇偈箼C(jī)構(gòu)企業(yè)文化形成的初始成本投入不會立刻影響到員工和社會公眾。伴隨著成本投入的增加，企業(yè)文化便會愈來愈影響到機(jī)構(gòu)的內(nèi)部、外部環(huán)境，其效益便愈來愈大。

四、評估機(jī)構(gòu)提升企業(yè)文化的對策建議

(一)樹立以人為本的價(jià)值觀念

“以人為本”的觀點(diǎn)早在20世紀(jì)80年代就引起了世界各國的重視，評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營主要是各類專業(yè)人員的智力投入，因此，人是決定事務(wù)所發(fā)展的重要因素，以人為本的管理在評估機(jī)構(gòu)發(fā)展中具有很重要的地位。我國的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員從高管人員到一般的員工都具有很高的知識水平，是機(jī)構(gòu)得以發(fā)展的寶貴的人力資源。以我國目前最大的評估機(jī)構(gòu)中企華為例，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍是中企華公司的最佳優(yōu)勢。公司本部擁有70余名學(xué)有專長、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的高水平專業(yè)評估人員，其中獲碩士、博士學(xué)位的占80％。企業(yè)文化作為一種價(jià)值觀，為組織帶來的效應(yīng)具有綜合性與持久性，能夠很好地提高員工對機(jī)構(gòu)的認(rèn)同感與忠誠度。出資人對機(jī)構(gòu)的投人不僅僅需要財(cái)力和智力的投入，也需要對其員工感情的傾注。作為領(lǐng)導(dǎo)要知人善用，關(guān)心員工的工作學(xué)習(xí)和生活，為他們解決實(shí)際困難，為人才的成長提供一個(gè)良好的環(huán)境。員工的成長與發(fā)展需要一個(gè)健康和諧、自主創(chuàng)新、富于協(xié)作精神的文化氛圍。在這種氛圍中，以人為本的價(jià)值觀念高于一切，強(qiáng)調(diào)對員工的人本管理和參與式管理，通過尊重員工，激發(fā)員工的熱情，滿足員工的合理需求，從而進(jìn)一步調(diào)動員工的積極性。

篇10

Abstract: Asset appraisal is a market and value social economy activity. It plays an important role at transferring of property rights, corporate restructuring and asset liquidity. Therefore, it is very important for the results of asset appraisal quality to discuss how to choose and use appraisal method. The paper holds that asset value type is determined by appraisal method choice and usage. Different appraisal method embody different value types or value properties which will inevitable lead to different results. So value type or value property is correlated and consistent with appraisal methods.

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估；價(jià)值類型；評估方法；方法選擇

Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method

中圖分類號：F22 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）03-0167-01

1資產(chǎn)評估價(jià)值類型、作用

關(guān)于價(jià)值類型的種類，我國現(xiàn)行評估準(zhǔn)則采用了國際評估準(zhǔn)則的觀點(diǎn)。即將價(jià)值類型分為市場價(jià)值和市場價(jià)值以外價(jià)值類型。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。市場價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。

由于價(jià)值類型是價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：①價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值屬性不同，評估結(jié)果也就不同。因此，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價(jià)值與其本身的內(nèi)在價(jià)值或者特定價(jià)值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價(jià)值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。②資產(chǎn)價(jià)值類型決定評估方法的選擇和使用。價(jià)值類型實(shí)際上是資產(chǎn)評估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價(jià)值取得，必然通過具體評估方法進(jìn)行科學(xué)估算獲得。事實(shí)上，評估方法只是估算評估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)值，只能采用市場比較方法估價(jià)，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價(jià)值即在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場價(jià)值進(jìn)行替代。③明確資產(chǎn)評估價(jià)值類型，可以避免報(bào)告使用者誤用評估報(bào)告。資產(chǎn)評估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價(jià)值屬性不同，因而評估價(jià)值存在很大差異性，資產(chǎn)評估師在評估報(bào)告當(dāng)中明確評估資產(chǎn)價(jià)值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性下的價(jià)值，從而不產(chǎn)生誤解，同時(shí)也規(guī)避了評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

2影響資產(chǎn)價(jià)值類型的因素

實(shí)踐中，決定價(jià)值類型是多方面的，影響因素包括：①評估目的或者特定行為；②市場條件；③資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體從而影響或者決定資產(chǎn)價(jià)值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價(jià)值存在很大差異，這種差異是因?yàn)橘Y產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價(jià)值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評估實(shí)際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價(jià)值類型，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告對資產(chǎn)在某一價(jià)值類型下價(jià)值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價(jià)值類型，評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評估目的下對資產(chǎn)不同價(jià)值類型下價(jià)值進(jìn)行評估，根據(jù)特定評估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并做出最終結(jié)論。不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，體現(xiàn)在價(jià)值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結(jié)果。在具體評估實(shí)踐中，評估師可以根據(jù)委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評估師一般選擇清算價(jià)格，如果委托方要求采用市場價(jià)格類型，那么評估師將對市場價(jià)值進(jìn)行分析，選擇參照物進(jìn)行類似比較，從而得出近似理想化的市場價(jià)值。

3資產(chǎn)評估方法的選擇

3.1 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價(jià)值類型是由資產(chǎn)的特定的評估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評估目的必然有其相適應(yīng)的價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，資產(chǎn)價(jià)值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型。

3.2 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營條件下，對于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營時(shí)，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化原則，對于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實(shí)踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場法，以真實(shí)反映其市場價(jià)格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價(jià)值。

3.3 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對較短的時(shí)間內(nèi)，某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，當(dāng)然也就會限制某種評估方法的選擇和運(yùn)用。

3.4 在選擇和運(yùn)用某一方法評估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。

4結(jié)語

總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價(jià)值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應(yīng)考慮各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。

參考文獻(xiàn)：

[1]全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評估[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009.