導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為了緩解本區(qū)動(dòng)遷安置房緊缺的矛盾，加快本區(qū)配套商品房建設(shè)步伐，規(guī)范配套商品房開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)配套商品房的開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理活動(dòng)。

本辦法所稱的配套商品房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格的政策性商品住房。

第三條（管理部門）

區(qū)房地局負(fù)責(zé)本區(qū)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的綜合管理和協(xié)調(diào)，并具體組織實(shí)施配套商品房項(xiàng)目用地的供應(yīng)和配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。區(qū)發(fā)展改革委、規(guī)劃局、建設(shè)交通委等相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)配套商品房開發(fā)建設(shè)的相關(guān)管理工作。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)具體負(fù)責(zé)本管理區(qū)域內(nèi)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的管理和協(xié)調(diào)。

第四條（開發(fā)建設(shè)）

配套商品房建設(shè)采取“統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、招標(biāo)建設(shè)、企業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作機(jī)制。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)應(yīng)根據(jù)本管理區(qū)域內(nèi)房屋動(dòng)遷安置的實(shí)際需求，及時(shí)研究提出本區(qū)域內(nèi)配套商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，并報(bào)區(qū)政府審批。

配套商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，由區(qū)房地局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理配套商品房項(xiàng)目確認(rèn)手續(xù)，并由區(qū)土地儲(chǔ)備中心辦理項(xiàng)目土地儲(chǔ)備手續(xù)。

配套商品房項(xiàng)目經(jīng)市房地資源管理局批準(zhǔn)確認(rèn)后，由區(qū)房地局按規(guī)定組織實(shí)施配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，并由區(qū)房地局和區(qū)土地儲(chǔ)備中心與項(xiàng)目中標(biāo)單位分別簽訂土地使用權(quán)出讓合同和征地等承包合同。

配套商品房項(xiàng)目中標(biāo)單位確定后，由中標(biāo)單位與區(qū)房地局簽訂配套商品房建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，明確配套商品房項(xiàng)目建設(shè)要求、收購(gòu)價(jià)格、交付時(shí)間等內(nèi)容。項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)會(huì)同中標(biāo)單位協(xié)調(diào)處理配套商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套等相關(guān)問(wèn)題。

配套商品房的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)以“價(jià)廉物美、功能完善、環(huán)境舒適”為目標(biāo)，按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”要求進(jìn)行。

第五條（房源管理）

配套商品房房源實(shí)行按中標(biāo)價(jià)格限價(jià)收購(gòu)，按動(dòng)遷安置政策定向供應(yīng)，任何單位不得擅自銷售配套商品房。

配套商品房具備交付使用條件后，由項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）提出房源收購(gòu)單位名單并報(bào)區(qū)政府審批。房源收購(gòu)單位經(jīng)批準(zhǔn)確定后，由收購(gòu)單位與中標(biāo)單位按招投標(biāo)文件規(guī)定簽訂配套商品房收購(gòu)協(xié)議，房源由收購(gòu)單位統(tǒng)一管理，并嚴(yán)格按動(dòng)遷安置政策憑《配套商品房供應(yīng)單》銷售供應(yīng)。

第六條（房源供應(yīng)）

配套商品房供應(yīng)必須做到“政策公開、程序公開、房源公開”。

配套商品房供應(yīng)面積和價(jià)格必須嚴(yán)格按照區(qū)政府有關(guān)動(dòng)遷安置政策執(zhí)行。

（一）配套商品房可以向以下對(duì)象供應(yīng)：

1、征地拆遷居住房屋且采取貨幣補(bǔ)償安置或與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換安置方式的被拆遷人。

2、拆遷國(guó)有土地上居住房屋的被拆遷人，以及拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)墓芯幼》课莩凶馊恕?/p>

3、區(qū)政府規(guī)定的其他供應(yīng)對(duì)象。

（二）配套商品房按下列程序供應(yīng)：

1、申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》。各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)憑配套商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證向區(qū)房地局申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》?！杜涮咨唐贩抗?yīng)單》應(yīng)落實(shí)專人負(fù)責(zé)管理，并按戶（套）建立明細(xì)表。

2、申請(qǐng)房源。拆遷人需要按規(guī)定使用配套商品房房源的，應(yīng)向房源所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）提出申請(qǐng)，并與房源收購(gòu)單位簽訂配套商品房供應(yīng)協(xié)議，憑協(xié)議領(lǐng)取《配套商品房供應(yīng)單》。

3、拆遷人在拆遷基地公布配套商品房的位置、套數(shù)、單價(jià)等情況。

4、符合條件的被拆遷人向拆遷人提出購(gòu)房申請(qǐng)，并提交有關(guān)證明材料。

5、拆遷人會(huì)同村（居）民委員會(huì)對(duì)被拆遷人的購(gòu)房申請(qǐng)及有關(guān)情況進(jìn)行審核。

6、被拆遷人持房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、《配套商品房供應(yīng)單》等材料，與房源收購(gòu)單位簽訂配套商品房銷售合同。

7、拆遷基地完成拆遷安置后，拆遷人應(yīng)及時(shí)將配套商品房使用情況明細(xì)表報(bào)鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）和區(qū)房地局。

第七條（剩余房源處理）

配套商品房房源應(yīng)首先確保用于本鎮(zhèn)（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會(huì)）管理區(qū)域內(nèi)的動(dòng)遷安置，本區(qū)域內(nèi)房源確有剩余的，可在相鄰區(qū)域之間調(diào)劑使用。如剩余房源需向本辦法規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象以外的對(duì)象銷售的，必須報(bào)區(qū)政府審批，并報(bào)區(qū)監(jiān)察委備案。

第八條（稅費(fèi)政策）

房源收購(gòu)單位因統(tǒng)一收購(gòu)配套商品房房源而繳納的契稅，由區(qū)財(cái)政按實(shí)得部分給予補(bǔ)貼。被拆遷人按規(guī)定購(gòu)買配套商品房的，可按房屋拆遷補(bǔ)償金額抵沖購(gòu)房金額后的差額計(jì)繳契稅。

經(jīng)批準(zhǔn)，本辦法規(guī)定供應(yīng)范圍以外的對(duì)象購(gòu)買配套商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)繳契稅。

第九條（轉(zhuǎn)讓規(guī)定）

房地產(chǎn)交易登記部門應(yīng)當(dāng)在配套商品房產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

第十條（責(zé)任追究）

配套商品房開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法的，取消其再次參與配套商品房開發(fā)建設(shè)的資格，并由區(qū)房地局等有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。房源收購(gòu)單位違反本辦法的，由區(qū)政府通報(bào)批評(píng)，并由區(qū)監(jiān)察委追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第十一條（實(shí)施時(shí)間）

本辦法自年7月1日起施行。本辦法如與上級(jí)政府新的有關(guān)規(guī)定不相符合的，按上級(jí)規(guī)定執(zhí)行。

篇2

一、定向限價(jià)商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機(jī)頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計(jì)量到戶。

二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過(guò)特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買。

三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格：其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷售。購(gòu)房戶憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來(lái)水配套費(fèi)減免650元/戶，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

篇3

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

第九條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

篇4

（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時(shí)在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預(yù)售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》在對(duì)商品房銷售行為的界定時(shí)將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。可見(jiàn)，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗(yàn)收合格作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點(diǎn)上看，建設(shè)部的部門規(guī)章與國(guó)家法律規(guī)定似乎有沖突。

事實(shí)上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。

（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預(yù)售相對(duì)應(yīng)的一種銷售方式。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實(shí)不然。《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。此條應(yīng)屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國(guó)務(wù)院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（[2005]26號(hào)）中明確：國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，為實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來(lái)看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。

其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實(shí)行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無(wú)論是預(yù)售還是現(xiàn)售，購(gòu)買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，也只是將該預(yù)售合同中一方當(dāng)事人債的請(qǐng)求權(quán)賦予物的請(qǐng)求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。

最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。以預(yù)售為例，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預(yù)售合同中權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?？梢?jiàn)預(yù)購(gòu)人經(jīng)預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對(duì)于已將商品房?jī)r(jià)款全部支付完畢的預(yù)購(gòu)人，因其在預(yù)售合同中的義務(wù)已履行完畢，剩下的只是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由于商品房預(yù)售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購(gòu)人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的強(qiáng)制干預(yù)，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的需要，并無(wú)法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。

二、商品房預(yù)售與現(xiàn)售監(jiān)管對(duì)接的實(shí)踐難題

（一）竣工驗(yàn)收合格———現(xiàn)售

考察我國(guó)現(xiàn)行立法及部分地方實(shí)踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗(yàn)收問(wèn)題在立法和實(shí)踐中還存有爭(zhēng)議。

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。從上述規(guī)定看，竣工驗(yàn)收應(yīng)是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗(yàn)收。

同為行政法規(guī)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗(yàn)收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？梢?jiàn)，按該條例的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是由建設(shè)單位組織的工程竣工驗(yàn)收和其他行政主管部門出具的單項(xiàng)驗(yàn)收組成，建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督備案。

2009年住建部出臺(tái)修訂后的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》，對(duì)建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。

綜上，從工程建設(shè)和法律規(guī)定的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)將竣工驗(yàn)收備案作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界點(diǎn)。

（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時(shí)規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來(lái)看，現(xiàn)售備案應(yīng)是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機(jī)構(gòu)。因此，筆者認(rèn)為，辦理現(xiàn)售備案不應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購(gòu)房人辦理分戶登記應(yīng)以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費(fèi)，包括登記費(fèi)、工本費(fèi)、維修資金。按發(fā)改委和財(cái)政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請(qǐng)并完成一次登記的為一件。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費(fèi)。向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。另外，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許現(xiàn)售商品房進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場(chǎng)形勢(shì)不景氣時(shí)可能產(chǎn)生個(gè)別企業(yè)無(wú)力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用而怠于辦理權(quán)屬登記進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主分戶登記無(wú)法辦理等問(wèn)題。事實(shí)上，該情形在預(yù)售許可制度下同樣存在，并非對(duì)現(xiàn)售行為進(jìn)行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問(wèn)題。

2.如何辦理預(yù)告登記

《物權(quán)法》明確了當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報(bào)預(yù)告登記的情形包括預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗(yàn)收合格作為現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，那么竣工驗(yàn)收后尚未辦理初始登記的商品房當(dāng)事人能否在合同備案后申請(qǐng)辦理預(yù)告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預(yù)告登記的情形，但從《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的定義來(lái)看，商品房現(xiàn)售買賣合同無(wú)疑屬于當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預(yù)告登記的約定，應(yīng)當(dāng)可以辦理，并不違反法律規(guī)定。

3.能否受理（預(yù)）查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號(hào)）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬?？梢?jiàn)，未登記取得權(quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預(yù)查封。最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）中提出了預(yù)查封的概念，即房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預(yù)查封的界定來(lái)看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預(yù)查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應(yīng)參照預(yù)查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗(yàn)收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

4.預(yù)售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接

建設(shè)部在1998年《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號(hào)）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設(shè)部的上述規(guī)定來(lái)看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應(yīng)證明是行政管理的要求。筆者認(rèn)為，管理實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的特殊性對(duì)商品房預(yù)售、現(xiàn)售進(jìn)行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗(yàn)收合格的商品房申請(qǐng)預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售許可應(yīng)有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應(yīng)包括竣工驗(yàn)收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對(duì)于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過(guò)現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進(jìn)行；對(duì)于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應(yīng)將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實(shí)行網(wǎng)上簽約，但不宜再進(jìn)行合同備案監(jiān)管。

三、國(guó)內(nèi)各地對(duì)商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析

由于國(guó)家層面的法律規(guī)范對(duì)商品房現(xiàn)售的規(guī)定過(guò)于原則，部分城市通過(guò)地方立法積極開展現(xiàn)售備案實(shí)踐。主要有：

其一，將竣工驗(yàn)收備案/綜合竣工驗(yàn)收作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應(yīng)將竣工備案等相關(guān)資料，報(bào)送市房地產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進(jìn)行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號(hào)）明確：對(duì)現(xiàn)售商品房實(shí)行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對(duì)符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒(méi)有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房?！多嵵菔猩唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持工程竣工驗(yàn)收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

其二，將初始登記作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實(shí)踐操作不盡一致。例如，北京市通過(guò)網(wǎng)上簽約方式進(jìn)行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號(hào)）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證且尚未銷售的房屋。當(dāng)事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表及其他材料到房屋行政管理部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋管理部門申請(qǐng)辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案?jìng)浒缸C明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實(shí)行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實(shí)行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應(yīng)將預(yù)售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進(jìn)行商品房現(xiàn)售，且應(yīng)通過(guò)商品房銷售網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)進(jìn)行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問(wèn)題的通知》規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目申請(qǐng)轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。

結(jié)合各地實(shí)踐來(lái)看，無(wú)論是以竣工驗(yàn)收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，無(wú)論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對(duì)預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。

四、加強(qiáng)和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想

為加強(qiáng)現(xiàn)售監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)預(yù)售與現(xiàn)售管理的無(wú)縫銜接，筆者建議：

篇5

    原告:張勵(lì)。

    被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱同力創(chuàng)展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動(dòng),被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的部分樓盤對(duì)外進(jìn)行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元/平方米,簽訂合同時(shí)單價(jià)不變;原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款5萬(wàn)元,合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款25.8484萬(wàn)元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬(wàn)元。其后,因拆遷受阻,該工程進(jìn)度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買賣合同。

    2006年,國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對(duì)新審批、開工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過(guò)程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

    2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月,原告張勵(lì)起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬(wàn)元。審理過(guò)程中,原告張勵(lì)表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無(wú)房可交,原告則要求被告一次性給付33萬(wàn)元。

    【審判】

    江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:

    民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,必須遵守國(guó)家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。

    一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù);本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類認(rèn)購(gòu)書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無(wú)異,因此在實(shí)踐操作過(guò)程中,這類認(rèn)購(gòu)書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

    本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒(méi)有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。事實(shí)上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確且不存在疑異的。因此,法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

    二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開工建設(shè)日期拖延,在此過(guò)程中,國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足,其后又將認(rèn)購(gòu)書中列明的房號(hào)安置給他人,致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來(lái)收取原告的5萬(wàn)元予以退還,并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

    三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì),因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定,但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬(wàn)元。

    綜上所述,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求,不予支持,但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬(wàn)元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款5萬(wàn)元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失15萬(wàn)元;三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。

    宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

    【評(píng)析】

    本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對(duì)原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認(rèn)定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們?cè)诜缮系男再|(zhì)和后果有何不同?針對(duì)這些問(wèn)題,筆者試圖通過(guò)一些理論上的闡釋和分析來(lái)回答。

    一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

    市場(chǎng)是復(fù)雜的,市場(chǎng)主體之間的依賴程度有所不同,由古典契約法理論所構(gòu)建起來(lái)的“要約——承諾”這種帶有“浪漫色彩”的簡(jiǎn)單締約方式已不能滿足市場(chǎng)主體對(duì)締約方式多樣化的需要。而且在古典契約法下,市場(chǎng)主體在締約階段的權(quán)利僅能通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任予以保護(hù),而這在實(shí)務(wù)中早已被證明是不夠的。[1]于是,出現(xiàn)了預(yù)約制度。所謂預(yù)約,即約定將來(lái)訂立一定契約的契約。[2]就是當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立具體合同的合同,將來(lái)訂立的那個(gè)具體合同為本約,而此前約定簽訂本約的合同為預(yù)約。按照私法自治原則,當(dāng)事人享有廣泛的合同自由,包括是否訂立合同、與誰(shuí)訂立合同、訂立什么樣內(nèi)容與形式的合同的自由等。我國(guó)民法通則、合同法均未提及“預(yù)約”這個(gè)詞,但學(xué)理上是承認(rèn)預(yù)約概念的,而且最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第115條也規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹撘?guī)定中的定金,指的就是立約定金,也叫做預(yù)約定金,實(shí)際上就是對(duì)訂立合同的預(yù)約行為作出的法律上的認(rèn)可。生活中通常表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書、預(yù)定書、意向書,還有像本案中的預(yù)訂單等,都是一種預(yù)約協(xié)議的形式。所謂預(yù)約協(xié)議,是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的一種法律文書,是雙方對(duì)買賣商品房有關(guān)事宜進(jìn)行初步法律確認(rèn)的一種書面憑證。其內(nèi)容一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、商品房基本情況、購(gòu)房款的計(jì)算及交付、簽訂正式合同的期限等。[3]因此,商品房認(rèn)購(gòu)中的預(yù)約協(xié)議是商品房買賣活動(dòng)中較為常見(jiàn)的一種協(xié)議,通常都是因?yàn)楹炗喺缴唐贩抠I賣合同的時(shí)機(jī)尚未成熟,為了將來(lái)能夠訂立正式的合同而進(jìn)行的一種預(yù)先約定。

篇6

鄭州市人民政府令第111號(hào)

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長(zhǎng)：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條、商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

第二章、預(yù)售管理

第七條、商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項(xiàng)目名稱、商品房的位置、樓號(hào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

第九條、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、建設(shè)用地已辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，并已取得國(guó)有土地使用權(quán)；

（二）、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：

（一）、預(yù)售申請(qǐng)書；

（二）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）、國(guó)有土地使用權(quán)證；

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設(shè)工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預(yù)售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請(qǐng)及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。對(duì)符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：

（一）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

（二）、原《商品房預(yù)售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、建筑面積、樓號(hào)等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十四條、預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊(cè)地址及法定代表人；

（二）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；

（三）、商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

（五）、預(yù)售商品房的價(jià)格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項(xiàng)；

（七）、其他應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的義務(wù)。

已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。

第十六條、預(yù)售的商品房?jī)r(jià)格和代收稅費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國(guó)家和省規(guī)定新開征的稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購(gòu)人收取其他費(fèi)用。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見(jiàn)。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。

預(yù)購(gòu)人交付商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項(xiàng)目竣工前，只能用于購(gòu)買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用、不得用于償還與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)的債務(wù)。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計(jì)劃，經(jīng)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計(jì)劃的真實(shí)性出具證明后，報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)審核。

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，對(duì)符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對(duì)不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明理由。

開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對(duì)資金用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。

該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國(guó)有土地使用權(quán)；（三）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國(guó)有土地使用權(quán)證；（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗(yàn)收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向廣告經(jīng)營(yíng)單位出示《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預(yù)售許可證》的編號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)事項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)登記備案事項(xiàng)不一致的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)審核。

第二十五條、銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同。買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明買受人所購(gòu)房屋的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)，報(bào)市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

按套（單元）、計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第三十條、按套（單元）、計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）、計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）、面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法具有相應(yīng)資格并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第三十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第六章、交付

第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。

第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國(guó)家規(guī)定的最低保修期限的，按國(guó)家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測(cè)繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七）、委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無(wú)《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，沒(méi)收非法所得，處以已收取預(yù)付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，責(zé)令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預(yù)售商品房的，責(zé)令退還預(yù)付款，并處以已收取預(yù)付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任：（一）、廣告經(jīng)營(yíng)者、者明知或應(yīng)知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計(jì)、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出答復(fù)，給申請(qǐng)人造成損害的；

篇7

本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問(wèn)題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢(shì)變更原則的適用等四個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行探討。特別是對(duì)審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢(shì)變更原則這一熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)論述。

預(yù)售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人預(yù)付部分房?jī)r(jià)款的行為。

預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。

一、預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問(wèn)題

預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的一種融資活動(dòng)。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購(gòu)方支付部分購(gòu)房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購(gòu)人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

預(yù)售商品房按揭的法律特征：一是預(yù)售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書面合同；二是預(yù)售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔(dān)保，隨主債轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，主債的消滅而消滅。三是預(yù)售商品房按揭合同成立后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人不得另行再設(shè)抵押。四是抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。五是商品房按揭必須經(jīng)過(guò)登記。

（一）預(yù)售商品房按揭的條件商品房預(yù)售采取按揭方式促銷，對(duì)于預(yù)售商品房合同各方均為有利，但是由于預(yù)售的是未竣工交付的房屋，因此，存在著房屋預(yù)售方不能按時(shí)交付房屋或按揭人不能依約償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)對(duì)以按揭方式預(yù)售商品房的行為，作出更為嚴(yán)格的限制。目前，我國(guó)法律對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定，筆者根據(jù)預(yù)售商品房按揭的基本理論對(duì)按揭成立的有效條件進(jìn)行論述：

首先，按揭合同是要式合同，應(yīng)該按照法對(duì)于要式合同的要求，辦理各項(xiàng)手續(xù)方為有效。該合同中應(yīng)明確按揭人與按揭權(quán)人及有關(guān)第三人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時(shí)，應(yīng)辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督。

其次，按揭所依附的預(yù)售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔(dān)保的角度講：按揭屬于特殊的擔(dān)保形式，但仍然具有擔(dān)保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預(yù)售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國(guó)家和集體的利益，被認(rèn)定為無(wú)效，作為按揭的從合同也必然無(wú)效。

第三，按揭必須采取書面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關(guān)系又復(fù)雜，如果不采取書面形式記錄下來(lái)，不但難以嚴(yán)格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因?yàn)槿狈贤罁?jù)，而難以正確處理。口頭形式不具有法律效力。

第四，按揭的標(biāo)的物，即預(yù)售商品房應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，按揭人應(yīng)將購(gòu)房合同正本交給按揭權(quán)人保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權(quán)人代領(lǐng)房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

（二）及時(shí)、正確地處理銀行按揭糾紛處理銀行按揭糾紛必須從實(shí)際出發(fā)，依法規(guī)范銀行按揭行為，保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障和促進(jìn)銀行按揭健康有序地發(fā)展。

1.根據(jù)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定訴訟當(dāng)事人的地位。不論銀行與開發(fā)公司之間對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房貸款有無(wú)約定，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售房屋時(shí)，列出了這種條件，其結(jié)果必然涉及到銀行，因此，商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方發(fā)生糾紛，銀行應(yīng)作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟。對(duì)于預(yù)售商品房合同的銀行按揭權(quán)人，向按揭人與擔(dān)保人主張權(quán)利的，應(yīng)將按揭人與擔(dān)保人列為共同被告參加訴訟。

2.對(duì)于按揭人不認(rèn)真履行義務(wù)，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決按揭人償還貸款加付利息或強(qiáng)制其騰房。也可以由按揭權(quán)人對(duì)按揭房屋進(jìn)行拍賣。

3.對(duì)于按揭權(quán)人拒絕將按揭房屋交還已如期償還按揭貸款及利息的按揭人，除了判決按揭權(quán)人交還房屋外還應(yīng)該賠償因此給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

4.按揭貸款期間，按揭人不能擅自轉(zhuǎn)讓銀行按揭房屋的使用權(quán)，對(duì)于按揭人擅自轉(zhuǎn)讓造成的后果，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、關(guān)于預(yù)售商品房的條件

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備以下幾個(gè)條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國(guó)有土地收益的流失，商品房開發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書，才能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，由該部門進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。

（三）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟(jì)要件。它強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)牟利行為。因?yàn)殚_發(fā)商投資達(dá)到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如果中止投資，將會(huì)虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。

（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，實(shí)際上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。

商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實(shí)施后，商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進(jìn)行，人民法院審理這類案件應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握，對(duì)于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但是房地產(chǎn)管理法實(shí)施前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛，是在我國(guó)房地產(chǎn)起步階段迅速發(fā)展，缺乏經(jīng)驗(yàn)，有關(guān)法律政策不夠完善，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范的特殊情況下發(fā)生的，因此，處理這一時(shí)期的糾紛，應(yīng)該考慮具體情況。

在審判實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾種問(wèn)題：其一，一些開發(fā)商未取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證即預(yù)售商品房。其二，有些開發(fā)商雖然取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是建設(shè)資金不足，沒(méi)有完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程，就預(yù)售商品房。其三，有的開發(fā)商既取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也投入了一定比例的建設(shè)資金，但是，沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證就預(yù)售了商品房。

對(duì)于以上問(wèn)題，應(yīng)如何處理，筆者認(rèn)為：應(yīng)該考慮當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，具體案件具體分析，不能一概而論。對(duì)于既沒(méi)有取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，也沒(méi)有投入開發(fā)建設(shè)資金，或投入的開發(fā)建設(shè)資金，沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的比例，又無(wú)法繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)認(rèn)定商品房的預(yù)售合同無(wú)效。對(duì)于雖然沒(méi)有取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，但投入的開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到規(guī)定的比例，進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，在一審訴訟期間，有關(guān)主管部門同意補(bǔ)辦土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證的，補(bǔ)辦手續(xù)后，可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。

三、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓

預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

對(duì)于商品房頂售后是否允許再行轉(zhuǎn)讓，在立法過(guò)程中，存在二種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，有利于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且，從國(guó)外看，有不少國(guó)家和地區(qū)是允許的，可以借鑒，法律上應(yīng)該允許。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓，有較大的投機(jī)性，它使大量的資金流入少數(shù)投機(jī)者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，損壞了消費(fèi)者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主張?jiān)诜梢?guī)定上予以禁止。立法部門研究認(rèn)為是否允許再行轉(zhuǎn)讓與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育有關(guān)。商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，有各種不同的情況，有的為了謀利，有的個(gè)人購(gòu)買后因需現(xiàn)金而轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。因此，該法正式頒布時(shí)，作了靈活的規(guī)定。房地產(chǎn)法第四十五條規(guī)定："商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。"目前，雖然國(guó)務(wù)院相關(guān)的法規(guī)尚未出臺(tái)，但是，執(zhí)法部門對(duì)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，基本取得了共識(shí)。第一，我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。它有利于擴(kuò)大銷售渠道，籌集資金，降低開發(fā)資金的占用，加速開發(fā)資金的循環(huán)，并分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，活躍繁榮市場(chǎng)。第二，經(jīng)有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該合同又不損害國(guó)家和他人的利益，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的合同有效。對(duì)于未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但不損害國(guó)家和他人利益，在一審期間補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同具備哪些條件方能認(rèn)定合同有效，亦是審判實(shí)踐中需要解決的問(wèn)題。

（一）依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。例如，廣東省人大常委會(huì)頒布的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)條例》第二十一條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)的房屋在末竣工并取得房屋所有權(quán)之前不得轉(zhuǎn)讓。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定?！痹趪?guó)務(wù)院作出具體規(guī)定之前，各地根據(jù)本地具體情況，所制定的地方法規(guī)是有效的。因此，在廣東省預(yù)售商品房是不能轉(zhuǎn)讓的。

篇8

出賣人：_________________________________________________

買受人：_________________________________________________

說(shuō)明

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局共同制定。

2．簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。

3．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

4．簽訂合同前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。

5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣人與買受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。

6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。（ ）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打X，以示刪除。

7．雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向北京市仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。

8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

北京市商品房預(yù)售合同

出賣人： _________________________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：__________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托銷售機(jī)構(gòu)： _______________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

買受人：__________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________國(guó)籍：________________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】：________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

【法定人】【委托人】：_________________國(guó)籍：______________

【身份證】【護(hù)照】【】：___________________________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該

商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房（地名核準(zhǔn)名稱）（暫定名）為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第二條 預(yù)售依據(jù)

該商品房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：___________。

第三條 基本情況

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。

該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號(hào)。該房號(hào)為【審定編號(hào)】【暫定編號(hào)】，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________.有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。

出賣人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是____________，其預(yù)測(cè)建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。

簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_______________。

（如：正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）

本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條 抵押情況

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。

1．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；

2．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。

3．該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時(shí)選擇）____________________。

抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。

第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

1．按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______（幣）______元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

2．按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________（幣）______元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

3．按照套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

4．按照__________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

具體約定見(jiàn)附件四。

本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。

所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

第六條 付款方式及期限

買受人采取下列第____種方式付款。

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____％，其余價(jià)款可以向______________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4．其他方式。

具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。

第七條 出賣人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條 規(guī)劃變更的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。

出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九條 設(shè)計(jì)變更的約定

（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程

施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

1．該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

2．供熱、采暖方式；

3．_______________________________________________________；

4．_______________________________________________________；

5．_______________________________________________________。

出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條 逾期付款責(zé)任

買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。

本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．___________________________________________________________.

第十一條 交付條件

（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在___年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、____、____、____、____、____

項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

1．該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；

3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；

5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。（2006年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋適用）

6．_____________________________________________________；

7．_____________________________________________________。

第十二條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：

1．市政基礎(chǔ)設(shè)施：

（1）上水、下水：____年____月____日 達(dá)到_________________________；

（2）電：____年____月____日 達(dá)到_________________________________；

（3）供暖 ：____年____月____日 達(dá)到______________________________；

（4）燃?xì)猓篲___年____月____日 達(dá)到_______________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________.

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

2．其他設(shè)施

（1）公共綠地：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（3）公共停車場(chǎng) ：____年____月____日 達(dá)到________________________；

（4）幼兒園：____年____月____日 達(dá)到 ___________________________；

（5）學(xué)校：____年____月____日 達(dá)到 _____________________________；

（6）會(huì)所：____年____月____日 達(dá)到 ______________________________；

（7）購(gòu)物中心：____年____月____日 達(dá)到 __________________________；

（8）體育設(shè)施：____年____月____日 達(dá)到 _________

_________________；

（9） ___________________________________________________________；

（10） __________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

第十三條 逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。

2．__________________________________________________________。

第十四條 面積差異處理

該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：

1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積－預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x 100%

預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

2．根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測(cè)建筑面積－預(yù)測(cè)建筑面積

建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%

預(yù)測(cè)建筑面積

3．雙方自行約定：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

第十五條 交接手續(xù)

（一）該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

（二）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：

1．出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。

2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

3．買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。

（二）出賣人和買受人約定如下：

1．該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部

已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人不退房的或該商品房交付使用已超過(guò)_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

_____________________________________________________.

3．交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格，出賣人應(yīng)當(dāng)與買受人共同查驗(yàn)收房，發(fā)現(xiàn)有其他問(wèn)題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

（1）出賣人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

__________________________________________________________.

（2）由出賣人按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）__________________________________________________________。

4．出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第______種方式處理：

（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________。

具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六。

（三）出賣人和買受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。______________________________________________________。

第十七條 住宅保修責(zé)任

（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

第十八條 住宅節(jié)能措施

該商品房為住宅的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)的《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01－602－2004）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條 使用承諾

買受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第二十條 產(chǎn)權(quán)登記

（一）初始登記

出賣人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1．買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。

2．_____________________________________________________。

（二）轉(zhuǎn)移登記

1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

（1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________ 元人民幣（大寫）。

2．如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。

（2）_________________________________________________________。

第二十一條 共有權(quán)益的約定

1．該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

3．______________________________________________________________；

4．______________________________________________________________。

第二十二條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

雙方同意該商品房的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第____種方式處理。

1．出賣人出賣該商品房時(shí)，該商品房附屬的____、____、____、____隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)

（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號(hào)為：________________。

（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為__________/月·平方米（建筑面積）。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_________、_________、_________。

地上停車管理費(fèi)__________，地下停車管理費(fèi)__________。

（三）物

業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1．按照年收取，買受人應(yīng)當(dāng)在每年的____月____日前繳費(fèi)。

2．按照半年收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

3．按照季收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見(jiàn)附件七。買受人已詳細(xì)閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

第二十四條 專項(xiàng)維修資金

買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金的，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

第二十五條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

第二十六條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

1．提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2．依法向人民法院。

第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十八條 本合同及附件共_______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十九條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣人和買受人雙方共同申請(qǐng)。

出賣人（簽章）：_____________________ 買受人（簽章）：______________________

【法定代表人】：_____________________ 【法定代表人】：______________________

【委托人】（簽章）：_____________ 【負(fù)責(zé)人】：__________________________

【委托銷售機(jī)構(gòu)】（簽章）：_______ 【委托人】（簽章）：______________

簽訂時(shí)間：_________年_______月_____日 簽訂時(shí)間：_________年_______月______日

簽訂地點(diǎn)：___________________________ 簽訂地點(diǎn)：____________________________

附件一 房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）

附件二 共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

1．被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積。

2．參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

3．不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

附件三 該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定

附件四 計(jì)價(jià)方式與房?jī)r(jià)款的其他約定

附件五 付款方式及期限的約定

附件六 裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

1．采暖系統(tǒng)：

（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；

（2）分戶采暖：【燃?xì)鉅t】【電采暖】【 】_____________________________；

（3）采暖設(shè)備品牌：_______________________________________________。

2．保溫材料：

（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。

（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。

3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。

4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】______________________________________。

5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。

6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實(shí)木地板】【 】________。

7．門窗：

（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；

（2）開啟方式為：_________________________________________________；

（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。

8．廚房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊敬纱u】【 】_________________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

（4）廚具：______________________________________________________。

9．衛(wèi)生間：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊就苛稀俊敬纱u】【 】__________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

10．陽(yáng)臺(tái)：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。

11．電梯：

（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；

（2）電梯速度：_____米/秒；

（3）電梯載重量：__________________________千克；

（4）_____________________________________________________________。

12．其他_________________________

____________________________________

附件七 物業(yè)服務(wù)

（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格

四、業(yè)主臨時(shí)公約

五、其他約定

北京市建設(shè)委員會(huì)

篇9

第一條為加強(qiáng)商品房銷售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

第三條市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及其銷售管理適用本細(xì)則。

第四條市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市商品房銷售管理工作。

第二章預(yù)售管理

第五條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第六條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，并已取得國(guó)有土地使用權(quán)證；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（三）已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，完成形象工程的二分之一，八層以上（含八層）的商品房項(xiàng)目，完成形象工程的三分之一；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第七條申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（四）建設(shè)工程施工許可證及施工合同；

（五）商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，商品房預(yù)售款繳存銀行及存款賬號(hào)。

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總套數(shù)、預(yù)售總面積等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖和預(yù)售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)照片一張；

（七）土地使用權(quán)或在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人簽署同意的書面意見(jiàn)；

（八）物業(yè)管理方案及物業(yè)管理用房紅線圖；

（九）房屋拆遷賠償安置紅線圖；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它證明材料。

第八條商品房預(yù)售許可證的辦理程序：

（一）受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本細(xì)則第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

（二）審核。房產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（三）許可。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可證書面決定，發(fā)送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書、《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房產(chǎn)行政主管部門的印章。

（四）公示。房產(chǎn)行政主管部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明：預(yù)售人的名稱，許可證編號(hào)，項(xiàng)目開工日期、竣工日期，商品房預(yù)售款繳存銀行及存款賬號(hào)，房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)址、預(yù)售商品房的名稱、坐落位置、用途、樓號(hào)、樓層、預(yù)售面積、在建工程抵押、拆賠情況及注意事項(xiàng)等內(nèi)容。

第十條房產(chǎn)行政主管部門對(duì)《商品房預(yù)售許可證》的具體內(nèi)容實(shí)施公示制度。

（一）在《衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)站及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)預(yù)售許可公示。公示第九條載明的內(nèi)容。

（二）商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立的預(yù)售許可項(xiàng)目公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)按照房產(chǎn)行政主管部門確定的統(tǒng)一格式制作固定公示牌。公示內(nèi)容為：預(yù)售合同示范文本、預(yù)售合同登記備案要求及項(xiàng)目拆遷安置、直管公房賠償、在建工程抵押及商品房預(yù)售款繳存銀行、商品房預(yù)售查詢和房產(chǎn)行政主管部門投訴電話。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋初始登記時(shí)應(yīng)將《商品房預(yù)售許可證》上交房產(chǎn)行政主管部門。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，方可銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)訂、登記、選號(hào)等形式收取預(yù)定款，變相預(yù)售商品房。

第十三條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

第十四條商品房預(yù)售款是承購(gòu)人依照合同的約定，預(yù)先支付給開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗(yàn)收合格前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。

商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、該項(xiàng)目貸款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，由房產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)。

第十六條購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售款直接交存監(jiān)管協(xié)議所確定的銀行，憑銀行出具的收款憑證向開發(fā)企業(yè)換取售房發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自收存購(gòu)房人支付的商品房預(yù)售款現(xiàn)金。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程進(jìn)度編制用款計(jì)劃書分送房產(chǎn)行政主管部門、監(jiān)管銀行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需使用商品房預(yù)售款的需經(jīng)監(jiān)理公司簽具工程進(jìn)度證明意見(jiàn)，銀行憑建材供應(yīng)商出具的發(fā)票，直接將款拔付至建筑材料供應(yīng)商帳戶。

第十八條銀監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售款使用進(jìn)行監(jiān)控，督促商品房預(yù)售款繳存銀行履行商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

第十九條商品房預(yù)售款監(jiān)管制度和協(xié)議文本由房產(chǎn)行政主管部門和市銀監(jiān)局等相關(guān)部門另行制定、，并報(bào)市政府備案。

第三章現(xiàn)售管理

第二十條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理了房屋權(quán)屬初始登記；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

第二十三條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第二十四條銷售人應(yīng)將已銷售的商品房按套及時(shí)在房地產(chǎn)網(wǎng)站和現(xiàn)場(chǎng)公示。

第四章銷售

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和已在房產(chǎn)行政主管部門登記備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)除依法收取傭金以外不得收取其他費(fèi)用。

第五章合同管理

第二十九條商品房銷售時(shí)，商品房銷售人和買受人經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成一致，簽訂書面合同，也可以按照房產(chǎn)行政主管部門和工商行政主管部門監(jiān)制的商品房買賣合同示范文本簽訂合同。

第三十條商品房銷售人應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將商品房買賣合同報(bào)房產(chǎn)行政主管部門登記備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需購(gòu)買商品買賣合同的應(yīng)到市房產(chǎn)行政主管部門購(gòu)買，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立商品房買賣合同登記薄。

第三十二條商品房買賣合同登記備案實(shí)行“實(shí)名制”。

第六章廣告管理

第三十三條工商行政主管部門負(fù)責(zé)各類房地產(chǎn)廣告的審批工作，房產(chǎn)行政主管部門在其職責(zé)范圍內(nèi)配合工商行政主管部門做好相關(guān)工作。

第三十四條房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列真實(shí)、合法、有效的證明文件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；

（二）建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有房產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；

（五）中介機(jī)構(gòu)所的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他證明；

（七）各新聞媒體網(wǎng)絡(luò)及廣告場(chǎng)所，凡涉及房地產(chǎn)房預(yù)售、銷售的廣告，必須經(jīng)市工商、房地產(chǎn)行政主管部門審批，簽署意見(jiàn)后，方可采用。否則，將追究撰自采用廣告的責(zé)任。

現(xiàn)房廣告的還應(yīng)提供工程竣工驗(yàn)收合格證明。

第三十五條房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明以下事項(xiàng)：

（一）開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

（三）預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

第三十六條房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、符合實(shí)際，不得在地理位置、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、戶型、面積、設(shè)計(jì)等方面欺騙或者誤導(dǎo)公眾。

第三十七條有下列情況的房地產(chǎn)不得廣告：

（一）未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

（二）未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預(yù)售商品房未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

第三十八條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第七章信息管理

第三十九條建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。

第四十條已批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按房產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)上聯(lián)機(jī)，將其企業(yè)的基本情況、項(xiàng)目情況、商品房?jī)r(jià)格、銷售情況等動(dòng)態(tài)信息及時(shí)發(fā)送給房產(chǎn)行政主管部門。

第四十一條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)定期匯總、分析和全市商品房交易的相關(guān)信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務(wù)和網(wǎng)上交易服務(wù)。

第八章法律責(zé)任

第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料，或者采取欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十五條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。

第四十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第四十五條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第四十六條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第四十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

（八）委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十九條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

篇10

北京市商品房預(yù)售管理辦法完整版第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理;

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;

市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第十七條本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第十八條本辦法自1995年1月1日起施行。

商品房資格審定根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備以下條件：

1.有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)

2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房

3.注冊(cè)資金100萬(wàn)元以上，且流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元

4.有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員