導(dǎo)語：如何才能寫好一篇金融項(xiàng)目可行性分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析

自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力?；谝陨弦蛩?，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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篇2

在當(dāng)前金融危機(jī)的背景下,企業(yè)融資財(cái)務(wù)管理過程顯現(xiàn)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)日益加劇,籌資風(fēng)險(xiǎn)管理問題亟待整體分析論證,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(一)資金鏈上:負(fù)債絕對(duì)、相對(duì)量過高

一般認(rèn)為,負(fù)債規(guī)模是企業(yè)負(fù)債的絕對(duì)金額大小或企業(yè)負(fù)債比例在企業(yè)資金總額中所占的相對(duì)比例高低。一方面,企業(yè)在負(fù)債的絕對(duì)量越大,相應(yīng)償付的利息就越多,隨之而來的是企業(yè)收益不確定性導(dǎo)致無法到期償債甚至破產(chǎn)的幾率也會(huì)增加。另一方面,企業(yè)負(fù)債占其資金總額的相對(duì)比例較高,過高的資產(chǎn)負(fù)債率加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù),致使每股收益的不確定性增大,雖然正向的財(cái)務(wù)杠桿利益增加的可能性會(huì)加大,但負(fù)向的財(cái)務(wù)杠桿損失的可能性也在加大。當(dāng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以說明投資規(guī)模與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接關(guān)系時(shí),我們可以明確看到這個(gè)問題的極端重要性。資產(chǎn)負(fù)債率低于40%的公司盈利能力顯著;資產(chǎn)負(fù)債率高于40%的公司其盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系,財(cái)務(wù)失敗比重顯著增加。

(二)籌資方式上:優(yōu)序行為倒錯(cuò)

我國目前金融市場(chǎng)所提供的籌資渠道,企業(yè)所能選的主要籌資方式有很多,最主要的有銀行借款、發(fā)行普通股和發(fā)行企業(yè)債。因?yàn)椴煌I資方式各自有其籌資的硬性規(guī)定及自身的不同優(yōu)缺點(diǎn)。如果選擇的隨意性過強(qiáng),可能會(huì)增加企業(yè)的籌資成本、減少企業(yè)相應(yīng)的收益,甚至?xí)绊懫髽I(yè)資金周轉(zhuǎn)進(jìn)而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不考慮企業(yè)內(nèi)部籌資,企業(yè)按照籌資排序理論選擇外部籌資時(shí),理應(yīng)先考慮債券籌資,再考慮股票籌資。但是由于我國企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)不完善,國有股股東權(quán)利行使權(quán)缺失,中小股東利益保護(hù)制度不完善,致使債券籌資成本高于普通股籌資成本,甚至使普通股籌資方式成為“借市斂錢”工具,并且由于普通股籌資無需到期還本付息,又不必承擔(dān)借款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。使股票籌資逆序成為企業(yè)籌資的最佳選擇。這固然與客觀上的國有企業(yè)體制改革、國家增加上市公司數(shù)量的宏觀政策有關(guān)系;也與企業(yè)主觀把發(fā)行普通股作為資產(chǎn)重組的手段和解決財(cái)務(wù)危機(jī)的方法有關(guān),把發(fā)行普通股作為最優(yōu)籌資方式取向。

(三)籌資后決策上:資金使用監(jiān)督缺失

籌資后資金流向,必須嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)管,如果違背了金融市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律和企業(yè)股份制發(fā)展的最初構(gòu)想,就會(huì)使股份制公司不得不面對(duì)過大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)所有制的角度來看,股份制發(fā)展的主要?jiǎng)右蚴歉淖兤髽I(yè)籌資方式,特別是優(yōu)化了企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)。但由于我國股份公司中社會(huì)公眾股比例較小,且公眾股分散度較高,使小股東無法監(jiān)督和約束企業(yè)的經(jīng)營管理;國有股份的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確,致使本應(yīng)作為股份公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的股東大會(huì)無權(quán)可行,企業(yè)經(jīng)營管理無法得到股東大會(huì)應(yīng)有的監(jiān)督。另外,公司法人治理結(jié)構(gòu)的不完善使股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)的權(quán)利得不到保障,權(quán)力膨脹的董事會(huì)使公司籌集資金使用的隨意性過強(qiáng),甚至被浪費(fèi)、揮霍。如不按招配股說明書所規(guī)定的用途使用資金,不對(duì)資金的用途予以披露。有些上市公司甚至擅自改變資金的用途――將長期融資用以補(bǔ)充流動(dòng)資金,長期籌資用以改善或提高企業(yè)的獲利能力及長期償債能力,僅僅用于提高企業(yè)資金的流動(dòng)性,違背了籌資的初衷。由于資金使用監(jiān)督缺失,也擾亂了金融市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律。

二、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理問題分析

(一)市場(chǎng)上:虛假信息負(fù)面制約

現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)信息的社會(huì),在爆發(fā)的信息當(dāng)中自然也充斥著越來越多的虛假信息和泡沫信息。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)容易促成和縱容信息流無序甚或反向泛濫,在這股形式越發(fā)不健康的信息潮流中,獲益者往往是造假者及其關(guān)系鏈上的同利者。在信用危機(jī)空前的國際資本市場(chǎng)上,虛假信息與造假行為聯(lián)動(dòng),使得投資意向和行為選擇被誤導(dǎo),并使投資者的意愿特別是利益受到損害和傷害,這個(gè)惡性循環(huán)的狀態(tài),究其根源主要是上市公司的會(huì)計(jì)信息失真,投資者所擁有和利用的信息呈現(xiàn)虛假和泡沫狀態(tài)。因此,我們必須極大警惕和關(guān)注在資本投資市場(chǎng)上,通過會(huì)計(jì)造假操縱利潤,擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息秩序的現(xiàn)象,加大對(duì)這個(gè)我國財(cái)經(jīng)領(lǐng)域迫在眉睫的問題的解決力度。

(二)戰(zhàn)略上:可行性分析弱化

當(dāng)前,許多企業(yè)的管理者在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)缺乏戰(zhàn)略管理。在企業(yè)的外部環(huán)境上缺乏行業(yè)研究,對(duì)本企業(yè)所處行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、行業(yè)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)不清,對(duì)外部環(huán)境變化帶來的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)遲鈍;在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營上缺乏戰(zhàn)略性規(guī)劃,對(duì)企業(yè)的長期經(jīng)營方向、業(yè)務(wù)范圍、發(fā)展目標(biāo)、優(yōu)化資源配置等缺乏系統(tǒng)研究;在投資項(xiàng)目研究上缺乏可行性分析,對(duì)投資相關(guān)的時(shí)機(jī)、對(duì)象、市場(chǎng)需求、資金來源等缺乏科學(xué)的調(diào)研分析。很多企業(yè)的項(xiàng)目投資決策還停留在依靠企業(yè)管理者的以往經(jīng)驗(yàn)和主觀直覺上,或者盲目復(fù)制目標(biāo)企業(yè)的投資方案,未對(duì)建立信息收集系統(tǒng),沒有進(jìn)行事前研究、分析、論證。因此投資決策事物的概率較大。縱觀現(xiàn)在很多企業(yè)的投資分析構(gòu)成,不但很少進(jìn)行不可行性分析論證,就連十分重要的可行性分析論證,也往往重視戰(zhàn)術(shù)考慮較多,忽視宏觀、長遠(yuǎn)、可持續(xù)性的戰(zhàn)略論證,可行性分析急功近利,呈現(xiàn)弱化和草率的傾向。企業(yè)投資必須分析論證在前,戰(zhàn)術(shù)與戰(zhàn)略選擇辯證統(tǒng)一,基于不可行性分析,強(qiáng)化、做足可行性分析,這樣的企業(yè)投資行為才能最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),贏得效益。

(三)制度上:內(nèi)部控制不健全

篇3

隨著我國改革開放的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)全球化程度的不斷深化，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)越來越深地融入到了世界經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，將基于項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度的有限追索的項(xiàng)目融資模式引入到政策性銀行出口信貸實(shí)踐中去，構(gòu)建起基于項(xiàng)目融資理論的政策性銀行出口信貸運(yùn)作模式，突破大型“走出去”項(xiàng)目的融資瓶頸，把政策性銀行對(duì)國家外經(jīng)貿(mào)的支持和推動(dòng)作用落到實(shí)處，以解決當(dāng)前我國出口信貸在支持大型境外投資項(xiàng)目中受傳統(tǒng)貿(mào)易融資模式限制而存在的固有缺陷，最終達(dá)到提高我國政策性銀行出口信貸對(duì)“走出去”項(xiàng)目支持力度的目的。

一、出口信貸項(xiàng)目融資的含義

出口信貸是一個(gè)特定的融資范疇，是對(duì)貨物出口和境外投資提供信貸資金融通的總稱；項(xiàng)目融資是一種特定的融資模式，是對(duì)有限追索的具有類似信用保證結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目資金運(yùn)作模式的總稱。出口信貸中引入項(xiàng)目融資模式即是要通過項(xiàng)目融資這種特定的資金運(yùn)作模式來對(duì)出口信貸項(xiàng)目進(jìn)行操作，這一概念是相對(duì)于通過傳統(tǒng)貿(mào)易融資模式對(duì)出口信貸項(xiàng)目進(jìn)行操作而提出來的。項(xiàng)目融資模式下運(yùn)作的出口信貸項(xiàng)目，貸款人將根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度而采取不同程度的追索權(quán)，是有限追索的融資模式，貸款人提供授信的主要信用支撐點(diǎn)是項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)，貸款人將與借款人以及其它利益關(guān)系人一起在精心設(shè)計(jì)的信用保證結(jié)構(gòu)框架下，在特定的期間和范圍內(nèi)，分擔(dān)項(xiàng)目所具有的各類風(fēng)險(xiǎn)；在有限追索限定的范圍內(nèi)，項(xiàng)目一旦因風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而最終失敗，貸款人將僅以項(xiàng)目資產(chǎn)受償，其追索權(quán)不涉及項(xiàng)目以外的任何資產(chǎn)。出口信貸項(xiàng)目融資模式更適用于那些建設(shè)周期長、投資量大、收益相對(duì)穩(wěn)定、受市場(chǎng)變化影響較小的出口信貸項(xiàng)目，最典型的就是境外承包工程和境外投資類的出口信貸項(xiàng)目，非常適用于通過項(xiàng)目融資模式來進(jìn)行運(yùn)作。

二、出口信貸項(xiàng)目融資可行性分析與項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

（一）出口信貸項(xiàng)目融資可行性分析

出口信貸項(xiàng)目融資的可行性分析主要包括對(duì)項(xiàng)目的基本資格進(jìn)行審核、對(duì)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性的分析、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析等三方面內(nèi)容。

1.出口信貸項(xiàng)目基本資格審核。貸款銀行受理出口信貸項(xiàng)目后，首先要對(duì)項(xiàng)目的政策性準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，確定該項(xiàng)目是否具備取得出口信貸的基本資格。審核借款人資格，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，確定是否適于采取項(xiàng)目融資模式安排融資。一般來說，對(duì)于一些境外出口信貸項(xiàng)目：如境外承包工程；境外資源開發(fā)項(xiàng)目；帶動(dòng)國內(nèi)設(shè)備、技術(shù)、產(chǎn)品等出口的境外加工貿(mào)易項(xiàng)目、境外投資建廠項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；提高國內(nèi)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)能力和出口競(jìng)爭(zhēng)能力的境外研發(fā)中心、產(chǎn)品銷售中心和服務(wù)中心項(xiàng)目；開拓國際市場(chǎng)、提高企業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)能力的境外企業(yè)收購、并購或參股項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目往往金額大、期限長，除項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度支撐外，借款人難以解決有效擔(dān)保，因而比較適合通過項(xiàng)目融資模式進(jìn)行安排。

2.出口信貸項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析。對(duì)于具備申請(qǐng)出口信貸基本資格的項(xiàng)目，貸款銀行要對(duì)項(xiàng)目投資者所作的可行性研究的科學(xué)性、合理性進(jìn)行獨(dú)立論證，對(duì)于專業(yè)性強(qiáng)、比較復(fù)雜的出口信貸項(xiàng)目可聘請(qǐng)有關(guān)方面專家參與論證。項(xiàng)目的可行性研究就是指通過對(duì)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)要素，包括技術(shù)、管理、勞動(dòng)力、市場(chǎng)、原材料、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等的分析，據(jù)以對(duì)項(xiàng)目做出綜合性的技術(shù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，獲得項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）、投資收益率（ROI或ROE）和內(nèi)部收益率（1RR）等具體反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)。需要說明的是，貸款銀行在這里所進(jìn)行的可行性分析是建立在投資者可行性研究的基礎(chǔ)上的，其重點(diǎn)在于對(duì)投資者可行性研究的科學(xué)性與合理性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而對(duì)可行性研究報(bào)告的結(jié)論進(jìn)行判斷與校正。

如果申貸項(xiàng)目所作的可行性研究存在某些重大遺漏，貸款銀行應(yīng)當(dāng)要求借款人對(duì)可行性研究進(jìn)行補(bǔ)充修正；對(duì)于借款人可行性研究報(bào)告中的信息、數(shù)據(jù)和參數(shù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和科學(xué)性，貸款銀行應(yīng)當(dāng)進(jìn)行認(rèn)定，特別是對(duì)于資源儲(chǔ)量、原料供應(yīng)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、定價(jià)模型、成本分析、貼現(xiàn)率等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性要進(jìn)行深入分析與判斷，因?yàn)橐坏┻@些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性出現(xiàn)問題，將可能導(dǎo)致可行性研究的結(jié)果完全不可用，以此為依據(jù)實(shí)施的項(xiàng)目和提供的融資將不可避免失敗的結(jié)果。通過對(duì)借款人可行性研究的補(bǔ)充與修正而得到的項(xiàng)目可行性分析結(jié)論，是貸款人進(jìn)行貸款決策的重要參考依據(jù)。

3.出口信貸項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析?？尚行苑治鍪琼?xiàng)目投資者從資本獲利的角度出發(fā)，側(cè)重于分析項(xiàng)目出現(xiàn)好的可能性和程度，即在各項(xiàng)環(huán)境條件、參數(shù)等處于理想狀態(tài)的假定基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的投資收益率、內(nèi)含報(bào)酬率和投資回收期等指標(biāo)所進(jìn)行的分析預(yù)測(cè)；而風(fēng)險(xiǎn)分析則是貸款銀行從貸款安全的角度出發(fā)，側(cè)重于分析項(xiàng)目出現(xiàn)壞的結(jié)果的可能性和壞的程度，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目未來的償債能力做出判斷。因此，貸款銀行在對(duì)出口信貸項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，還必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素做出評(píng)價(jià)，判定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各種風(fēng)險(xiǎn)要素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度的影響程度。出口信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析是決定貸款銀行是否為一個(gè)項(xiàng)目提供融資的關(guān)鍵決策因素，并且為貸款銀行通過投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提供了重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（二）出口信貸項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1.項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本因素。貸款銀行應(yīng)當(dāng)在一個(gè)出口信貸項(xiàng)目的運(yùn)作初期就與項(xiàng)目主辦投資者進(jìn)行深入接觸，并參與到項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中去，以為項(xiàng)目的成功運(yùn)作以及后續(xù)的項(xiàng)目融資奠定良好的基礎(chǔ)。目前國際上較為普遍采用的投資結(jié)構(gòu)有四種基本的法律形式：公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制或有限合伙制結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)。在對(duì)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮到以下幾個(gè)基本因素：項(xiàng)目資產(chǎn)的擁有形式、項(xiàng)目產(chǎn)品的分配形式、項(xiàng)目管理的決策方式與程序、債務(wù)責(zé)任、項(xiàng)目現(xiàn)金流量的控制和稅務(wù)結(jié)構(gòu)等。此外，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于報(bào)表合并的規(guī)定、對(duì)投資可轉(zhuǎn)讓性的需要、對(duì)項(xiàng)目資金的考慮等也是設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)所應(yīng)當(dāng)考慮的重要因素。

2.項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。貸款銀行與投資人就出口信貸項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行深入了解后，應(yīng)當(dāng)與投資人共同研究設(shè)計(jì)與投資特點(diǎn)及融資要求相適應(yīng)的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。目前國際上較為普遍采用的投資結(jié)構(gòu)有四種基本的法律形式：公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制或有限合伙制結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)。貸款銀行在介入一個(gè)擬申請(qǐng)出口信貸的境外投資項(xiàng)目后，為確保項(xiàng)目運(yùn)營以及項(xiàng)目融資能夠順利執(zhí)行，需要與項(xiàng)目投資者（借款申請(qǐng)人）及有關(guān)各方就項(xiàng)目情況進(jìn)行深入研究，對(duì)項(xiàng)目投資者從投資角度出發(fā)的需要以及貸款銀行從融資角度出發(fā)的要求進(jìn)行綜合平衡，并結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)。這一步的工作是至關(guān)重要的，它不但關(guān)系到項(xiàng)目今后能否成功運(yùn)轉(zhuǎn)，而且是項(xiàng)目融資信用保證結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)，是融資能否成功的關(guān)鍵。

三、出口信貸項(xiàng)目融資的BOT模式設(shè)計(jì)

（一）出口信貸項(xiàng)目融資模式的選擇及其應(yīng)考慮的主要因素

1.出口信貸項(xiàng)目融資模式選擇。對(duì)于不同的出口信貸項(xiàng)目，由于貸款銀行的不同、投資者的不同和項(xiàng)目自身特點(diǎn)的不同，其項(xiàng)目融資的具體模式可以歸納為以下幾種類型：投資者直接安排融資的模式、投資者通過項(xiàng)目公司安排融資的模式、以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式、以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式、以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式、以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式、BOT項(xiàng)目融資模式等。其中：投資者直接安排融資的模式、投資者通過項(xiàng)目公司安排融資的模式、BOT項(xiàng)目融資模式是最基本的項(xiàng)目融資模式，對(duì)于出口信貸實(shí)務(wù)操作比較適用，并且其它幾種項(xiàng)目融資模式都是在這幾種模式的基礎(chǔ)上衍生的。

2. 出口信貸項(xiàng)目融資模式設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的主要因素：（1）如何實(shí)現(xiàn)有限追索。實(shí)現(xiàn)融資對(duì)項(xiàng)目投資者的有限追索，是投資者尋求項(xiàng)目融資模式的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)也是貸款銀行根據(jù)專業(yè)判斷所愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)限度。貸款銀行看待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度、項(xiàng)目投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力以及項(xiàng)目所處行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資規(guī)模、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度等多方面因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的追索形式和程度產(chǎn)生重要影響。因此在項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)過程中，貸款銀行與項(xiàng)目投資者之間將根據(jù)各自對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和承擔(dān)能力，圍繞追索的形式和追索的程度進(jìn)行反復(fù)的權(quán)衡與談判。（2）如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目各有關(guān)當(dāng)事人之間分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是投資者尋求項(xiàng)目融資模式的另一個(gè)著眼點(diǎn)，其核心內(nèi)容就是如何在投資者、貸款銀行以及其它與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方之間劃分風(fēng)險(xiǎn)。例如：項(xiàng)目投資者一般需要承擔(dān)全部的項(xiàng)目建設(shè)期和試生產(chǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，但是在項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后，投資者可能只需要以購買項(xiàng)目絕大部分產(chǎn)品的方式承擔(dān)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而貸款銀行則有可能需要承擔(dān)項(xiàng)目的部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與如何實(shí)現(xiàn)有限追索其實(shí)是同一問題的兩個(gè)方面，它們的核心都是貸款銀行與投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)劃分的權(quán)衡與博弈。除上述因素外，項(xiàng)目投資者在設(shè)計(jì)融資方案時(shí)還十分關(guān)注對(duì)項(xiàng)目稅務(wù)虧損的利用和資產(chǎn)負(fù)債表外融資的實(shí)現(xiàn)等內(nèi)容。

（二）出口信貸項(xiàng)目融資的BOT模式設(shè)計(jì)

BOT是Build（建設(shè)）、Operate（經(jīng)營）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）三個(gè)英文單詞第一個(gè)字母的縮寫，這種融資模式的基本思路是：項(xiàng)目所在國政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營提供―種特許權(quán)協(xié)議（Concession Agreement），作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國公司或者外國公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營者來申請(qǐng)出口信貸，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在有限的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。

1.BOT模式的組成人員。（1）項(xiàng)目的最終所有者（項(xiàng)目發(fā)起人）。項(xiàng)目發(fā)起人是項(xiàng)目所在國政府、政府機(jī)構(gòu)或政府指定的公司。在BOT融資期間，項(xiàng)目發(fā)起人在法律上不擁有項(xiàng)目，也不經(jīng)營項(xiàng)目，而是通過給予項(xiàng)目某些特許經(jīng)營權(quán)（例如承購項(xiàng)目產(chǎn)品以保證項(xiàng)目的最低收益）和給予項(xiàng)目一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔(dān)保作為項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)和融資安排的支持。在融資期間結(jié)束后，項(xiàng)目的發(fā)起人通常無償?shù)孬@得項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。（2）項(xiàng)目的直接投資者和經(jīng)營者（項(xiàng)目經(jīng)營者）。項(xiàng)目經(jīng)營者是BOT融資模式的主體，通常是一個(gè)由項(xiàng)目經(jīng)營公司、工程公司、設(shè)備供應(yīng)公司以及其它投資者共同組成的一個(gè)項(xiàng)目公司。項(xiàng)目經(jīng)營者從項(xiàng)目所在國政府獲得建設(shè)和經(jīng)營項(xiàng)目的特許權(quán)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營，提供項(xiàng)目開發(fā)所必需的股本資金和技術(shù)，并申請(qǐng)出口信貸，承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并從項(xiàng)目投資和經(jīng)營中獲得利潤。（3）項(xiàng)目的貸款銀行。BOT模式中的貸款銀行可以是商業(yè)銀行，也可以是政府出口信用機(jī)構(gòu)、世界銀行或地區(qū)性開發(fā)銀行，或是上述金融機(jī)構(gòu)組成的貸款銀團(tuán)。

2.以BOT模式建設(shè)項(xiàng)目并申請(qǐng)出口信貸的主要思路：（1）特許權(quán)協(xié)議是BOT模式的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是批準(zhǔn)項(xiàng)目公司建設(shè)開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目，并給予使用土地，獲得原材料等方面的便利條件；二是政府按照固定價(jià)格購買項(xiàng)目產(chǎn)品或者政府擔(dān)保項(xiàng)目可以獲得最低收入；三是在特許權(quán)協(xié)議中止時(shí)，政府可以根據(jù)協(xié)議商定的價(jià)格購買(或無償收回)整個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司以特許權(quán)協(xié)議作為基礎(chǔ)向政府出口信用機(jī)構(gòu)申請(qǐng)出口信貸，政府出口信用機(jī)構(gòu)可以將特許權(quán)協(xié)議的權(quán)益作為貸款抵押，并設(shè)計(jì)專門機(jī)構(gòu)控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。在一些情況下，政府出口信用機(jī)構(gòu)還可要求項(xiàng)目所在國政府為貸款提供擔(dān)保。（2）在項(xiàng)目建設(shè)階段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交鑰匙”合同）建造項(xiàng)目，可以起到類似于完工擔(dān)保的作用，有利于控制融資風(fēng)險(xiǎn)。（3）進(jìn)入經(jīng)營階段后，經(jīng)營公司根據(jù)經(jīng)營協(xié)議負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司投資建造的公用設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修，支付出口信貸本息并為投資財(cái)團(tuán)獲得投資利潤。（4）項(xiàng)目公司保證在BOT模式結(jié)束時(shí)將一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的項(xiàng)目移交給項(xiàng)目所在國政府或其它所屬機(jī)構(gòu)。

3.BOT模式的主要特點(diǎn)：（1）從項(xiàng)目發(fā)起人（即項(xiàng)目所在國政府）的角度，BOT融資模式是一種有限追索的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目的資金、經(jīng)營管理以及各種風(fēng)險(xiǎn)均由項(xiàng)目公司承擔(dān)。項(xiàng)目發(fā)起人承擔(dān)的只是類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，和一定數(shù)額的貸款或貸款擔(dān)保責(zé)任。（2）項(xiàng)目直接投資者和經(jīng)營者在BOT模式中所取得的出口信貸既可以是有限追索的項(xiàng)目融資，也可以是傳統(tǒng)的公司融資。但是多數(shù)情況下，由于BOT模式的項(xiàng)目涉及巨額資金，又有政府的特許權(quán)協(xié)議作為支持，因此投資者會(huì)希望將出口信貸安排成為有限追索的形式。

篇4

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

【 abstract 】 this article from the management risk management, debt risk management, investment and risk management, the three put forward to strengthen financial risk management in higher vocational colleges of several countermeasures.

【 keywords 】 business risk; Debt risk; Investment risk; countermeasure

中圖分類號(hào)：F253.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）建立和健全內(nèi)部控制系統(tǒng)。一是加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作。財(cái)會(huì)人員應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)職業(yè)道德，掌握現(xiàn)代會(huì)計(jì)核算方法，提高自己在工作中的綜合分析水平和發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。二是建立健全高職院校財(cái)務(wù)規(guī)章制度，并保證其有效實(shí)施。要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、政策的要求，建立和完善一系列規(guī)章制度，這是保證財(cái)務(wù)和資金安全的有效保證。三是加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，實(shí)行財(cái)務(wù)公開制度。要對(duì)重要方面、重要環(huán)節(jié)即關(guān)鍵控制點(diǎn)實(shí)行重點(diǎn)控制。在法律和學(xué)校規(guī)章制度允許的范圍內(nèi)實(shí)行財(cái)務(wù)公開，增加學(xué)校財(cái)務(wù)的透明度，進(jìn)行校務(wù)民主管理。

（二）努力拓寬辦學(xué)資金來源渠道。一是爭(zhēng)取政府對(duì)高等職業(yè)教育的資金支持。近幾年各省政府紛紛認(rèn)識(shí)到職業(yè)教育的重要性，加大了對(duì)職業(yè)教育專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的投入。二是目前高職院校的老校區(qū)都處于所在城市的黃金地段，其地產(chǎn)價(jià)格高，通過出讓老校區(qū)的土地，可以籌集大量的資金，以此投入新校區(qū)的建設(shè)。三是努力爭(zhēng)取企業(yè)對(duì)教育的支持，包括引進(jìn)企業(yè)資金，與信譽(yù)較高的企業(yè)合作辦學(xué)，接受企業(yè)與或個(gè)人的捐贈(zèng)等。四是積極開拓技術(shù)服務(wù)和社會(huì)服務(wù)渠道，分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高學(xué)校的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）提高教育教學(xué)質(zhì)量，保證生源穩(wěn)定和增長。高職院校必須要樹立良好的社會(huì)聲譽(yù)，要提高教育教學(xué)質(zhì)量，要進(jìn)一步提高教師的教學(xué)水平和教學(xué)質(zhì)量，因此，應(yīng)加大對(duì)日常經(jīng)費(fèi)的投入，加大人才引進(jìn)力度，提高教師的工資福利待遇，穩(wěn)定教師隊(duì)伍，引導(dǎo)和鼓勵(lì)教師把主要精力投入到教學(xué)工作中，提高教學(xué)質(zhì)量。同時(shí)，開發(fā)人才資源，側(cè)重應(yīng)用技術(shù)教育，注重學(xué)生的就業(yè)準(zhǔn)備教育，提高就業(yè)率，提高學(xué)校在社會(huì)上的聲譽(yù)，吸引更多的學(xué)生，保證生源穩(wěn)定和增長。另外，招收留學(xué)生也可以創(chuàng)收。

（四）加強(qiáng)學(xué)生收費(fèi)管理工作。要進(jìn)一步完善國家助學(xué)貸款工作，建立貧困生個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系和違約貸款公示制度；積極拓寬資助范圍，向社會(huì)和企業(yè)籌集慈善款和捐款，或鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人以其名義設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金，或?yàn)閷W(xué)生提供勤工儉學(xué)的機(jī)會(huì)，為貧困生及時(shí)、足額繳費(fèi)提供切實(shí)的政策支持。對(duì)于無故拖欠的學(xué)生，可以參照金融機(jī)構(gòu)的做法，按延期交費(fèi)的時(shí)間長短計(jì)交滯納金或利息。另外，在教育制度上，創(chuàng)造條件實(shí)行彈性學(xué)習(xí)制度，允許學(xué)生中途就業(yè)、邊工作邊學(xué)習(xí)，分階段完成學(xué)業(yè)。

二、加強(qiáng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)規(guī)劃，適度舉債。一是進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)危機(jī)的警覺性，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在決策時(shí)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，采用現(xiàn)代管理方法的決策方式，減少?zèng)Q策失誤，切忌盲目投資。二是進(jìn)行貸款決策時(shí)應(yīng)貫徹“適度貸款、保證重點(diǎn)、分批安排、合理使用、講究效益”的指導(dǎo)思想，考慮相關(guān)的國家政策和學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃，牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必須綜合考慮各方面因素，充分論證貸款的可行性，確定合適的貸款規(guī)模，制定合理的貸款和還款計(jì)劃，周密論證嚴(yán)格控制，將學(xué)校的債務(wù)負(fù)擔(dān)降低到最小。三是正確評(píng)估學(xué)校償還貸款本息的能力，合理設(shè)置貸款警戒線，做好每個(gè)貸款項(xiàng)目的可行性分析，將貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在安全的范圍之內(nèi)。

（二）切實(shí)對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。一是進(jìn)行項(xiàng)目概況分析。分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度可行性；項(xiàng)目建設(shè)條件可行性；項(xiàng)目審批條件的可行性等。二是對(duì)項(xiàng)目的效益進(jìn)行測(cè)算。分析項(xiàng)目投入后能否為學(xué)校增加辦學(xué)效益；能否為學(xué)校帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)等。三是進(jìn)行償債能力分析。預(yù)測(cè)各種收入的總額，計(jì)算總收入中用于償還債款的比例，合理分析學(xué)校的償債能力，為貸款決策提供科學(xué)依據(jù)。四是預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度。如計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，與社會(huì)平均總收益比較，由此判斷貸款項(xiàng)目的安全性；計(jì)算內(nèi)部報(bào)酬率，與貸款項(xiàng)目的折現(xiàn)率比較，分析項(xiàng)目收益是否大于貸款風(fēng)險(xiǎn)；分析影響貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，根據(jù)情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

（三）加強(qiáng)貸款資金的管理。對(duì)已到位的貸款資金，要實(shí)行?？顚Ｓ迷瓌t，保證貸款資金用在既定項(xiàng)目上。貸款資金要根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度分步到位，防止貸款不足影響項(xiàng)目進(jìn)度，或者貸款過多造成資金閑置，以提高資金使用效率。同時(shí)應(yīng)注意不同貸款種類的組合，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，降低資金使用成本。在貸款資金使用的過程中，應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的會(huì)計(jì)核算及資金監(jiān)管，防止資金流失，提高資金的使用效率。貸款項(xiàng)目或工程竣工投入使用后，還應(yīng)該對(duì)其使用效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，以加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)督管理。

（四）建立償債基金制度。負(fù)債資金要求到期還本付息，勢(shì)必給高職院校造成較大的償債壓力，長期債務(wù)尤為突出，因此，很有必要建立高職院校償債基金制度。建立償債基金制度必須按期計(jì)提償債基金，可以采取兩種方法，一種是平均計(jì)算法，即將負(fù)債本息總額按借款期限平均分?jǐn)?，每期提取等額基金，以便到期有足夠的資金還本付息；另外一種是比例計(jì)提法，即按每年收取學(xué)費(fèi)的一定比例計(jì)提償債基金。

三、加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）明確校辦企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范組織形式，科學(xué)管理，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。校辦企業(yè)中產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰，必然使所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)分離。投資者以其出資額份額享受權(quán)益、參與決策與管理。經(jīng)營者對(duì)投資者負(fù)責(zé)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)投資者和債權(quán)人負(fù)責(zé)。這樣就克服了學(xué)校以行政命令和人為切塊參與企業(yè)利潤分配的弊病，減少學(xué)校的投資風(fēng)險(xiǎn)，克服了校辦企業(yè)只負(fù)盈不負(fù)虧，學(xué)校負(fù)無限責(zé)任的現(xiàn)狀。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；可行性研究

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近十幾年來，我國在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進(jìn)入到了快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)更是進(jìn)入到了黃金發(fā)展時(shí)期。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，進(jìn)行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯(cuò)誤，會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作。可是因?yàn)楦鞣N主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實(shí)的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料?？墒乾F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報(bào)告的編制單位因?yàn)槭艿浇?jīng)費(fèi)、時(shí)間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴(yán)重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個(gè)人的主觀判斷、推測(cè)，缺乏客觀性，從而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量。

工作人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識(shí)。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)具備這樣幾個(gè)方面的特點(diǎn)：相應(yīng)工程的實(shí)施方案有兩個(gè)以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計(jì)要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要?？墒乾F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計(jì)算不夠；項(xiàng)目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個(gè)方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來源不清，根據(jù)不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對(duì)不可行性的分析。很多項(xiàng)目的可行性研究編制出來以后的項(xiàng)目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項(xiàng)目可行性這種潛意識(shí)進(jìn)行分析及論證房地產(chǎn)項(xiàng)目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項(xiàng)目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負(fù)面影響及不利因素，甚至有時(shí)候會(huì)看不見有可能造成項(xiàng)目不可行的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的影響。

無法充分預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)通常包含政治風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等等風(fēng)險(xiǎn)，可是實(shí)際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的可行性研究，對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當(dāng)中，缺乏合理的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及定額；進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的時(shí)候，隨意采取一些比較過時(shí)的參數(shù)及財(cái)務(wù)比率。

不重視方案優(yōu)化

方案設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要方法。可是很多企業(yè)進(jìn)行的方案設(shè)計(jì)都比較重視美觀性及技術(shù)先進(jìn)性，缺乏對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的充分重視。

保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量的措施

為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點(diǎn)。

有效突出重點(diǎn)，積極提高工作效率

因?yàn)椴煌?guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，具體到特定項(xiàng)目上，研究的重點(diǎn)也必須具有一定側(cè)重。

嚴(yán)格審批程序，強(qiáng)化項(xiàng)目管理

相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真按照建設(shè)程序來辦事，對(duì)可行性研究進(jìn)行嚴(yán)格的審批。嚴(yán)把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期質(zhì)量關(guān)，認(rèn)真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項(xiàng)目必須進(jìn)行可行性研究，所有的個(gè)人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡(jiǎn)化建設(shè)程序，對(duì)相應(yīng)的可行性報(bào)告、項(xiàng)目建議書、初步設(shè)計(jì)等等文件如果達(dá)不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評(píng)估單位絕不可以給予評(píng)估，審批單位也不可以進(jìn)行審批。

建立起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)庫

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會(huì)為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強(qiáng)化對(duì)信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場(chǎng)中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強(qiáng)化項(xiàng)目后的評(píng)價(jià)工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究實(shí)用性。

強(qiáng)化市場(chǎng)培育及專業(yè)化工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強(qiáng)化專業(yè)化和市場(chǎng)培育的工作，有效推進(jìn)行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，從而促進(jìn)可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對(duì)誤差的控制?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正逐步走向成熟及規(guī)范，越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效推動(dòng)了企業(yè)對(duì)可行性研究工作的重視及強(qiáng)化。

充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要耗費(fèi)大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認(rèn)識(shí)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制的重要性。為了對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報(bào)告中高度重視對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入挖掘，科學(xué)評(píng)估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)造成的經(jīng)濟(jì)損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析方面來看，這種分析絕不是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)當(dāng)中的普通的不確定性分析，要從不同方面認(rèn)真分析各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化的可能性，分析對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有著較強(qiáng)的層次性，所以一定要進(jìn)行深入的分析，從而識(shí)別基本風(fēng)險(xiǎn)單元，從而制定出更加具有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

前言

近年來在國家相關(guān)政策的支持下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)，一方面促進(jìn)了我國行業(yè)體系的健全發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長，另一方面由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素而造成的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇的問題夜逐步的提升。特別是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，對(duì)于財(cái)務(wù)管理等工作的重視度不夠，造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足的問題，從而嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.負(fù)債過高、資金運(yùn)營不合理而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也叫購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營時(shí)刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點(diǎn)，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始，就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素?？陀^上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）投資回收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理地位

首先，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中，參與投資項(xiàng)目的可行性研究分析，完善投資項(xiàng)目管理。投資項(xiàng)目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)考慮問題的角度不同，財(cái)務(wù)從投資項(xiàng)目初期參與，編制一套可行性分析報(bào)告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項(xiàng)目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項(xiàng)目投資的成功率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理者不能局限于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門的有關(guān)情況，以拓展財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。財(cái)務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識(shí)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識(shí)，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識(shí)和能力能夠勝任財(cái)務(wù)工作。

（二）針對(duì)國家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理手段，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項(xiàng)目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲(chǔ)備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對(duì)稅收新規(guī)定，及時(shí)調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢(shì)，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案，從源頭上阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高項(xiàng)目的成功率。

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篇7

    自經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)陙?我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持久高速的發(fā)展,引起了國內(nèi)外的不斷關(guān)注。亞洲金融危機(jī)后,我國實(shí)施積極的貨幣政策,為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了貨幣基礎(chǔ),與此同時(shí),政府不斷加大財(cái)政政策支持的力度,積極完善地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),紛紛上馬大型的建設(shè)項(xiàng)目,包括農(nóng)林水利、電力、公路、鐵路、住房、城市基礎(chǔ)建設(shè)及其他工業(yè)。這些項(xiàng)目具有數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)周期長、收益不確定性大的特點(diǎn)。雖然我國在改革投融資體制上進(jìn)行了一系列探索,取得了一定進(jìn)展,對(duì)投資項(xiàng)目的前期評(píng)估工作起到了積極的影響,但是還不足以改變當(dāng)前投資項(xiàng)目評(píng)估的混亂現(xiàn)狀。特別是2008年金融危機(jī)后,國家發(fā)改委出臺(tái)四萬億的經(jīng)濟(jì)刺激方案后,各個(gè)地方政府紛紛上馬大型建設(shè)項(xiàng)目,這也暴露出了投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、預(yù)算超支等嚴(yán)重問題,而項(xiàng)目整體投資分析研究的滯后是重要因素之一。當(dāng)前項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)多從財(cái)務(wù)的角度出發(fā),分析得出各種財(cái)務(wù)支持指標(biāo),從而判斷項(xiàng)目的可行性,但深入研究不難發(fā)現(xiàn)單純的財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)過程存在眾多難點(diǎn)和困境。因此,優(yōu)化項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)具有非常重要的意義。

    二、項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀分析

    無論對(duì)于政府投資還是企業(yè)投資而言,資本性項(xiàng)目投資均具有投資內(nèi)容獨(dú)特、投資數(shù)額多、影響時(shí)間長、變現(xiàn)能力差和投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。這也決定了項(xiàng)目投資決策的重要,如何取舍,要通過評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算,保證企業(yè)的項(xiàng)目投資決策不失誤。

    (一)資本項(xiàng)目投資決策指標(biāo)

    投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)是指用于衡量和比較投資項(xiàng)目可行性,以便據(jù)以進(jìn)行方案決策的定量化標(biāo)準(zhǔn)與尺度。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度分析,投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括投資利潤率、靜態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)和內(nèi)部收益率。前兩個(gè)指標(biāo)是非折現(xiàn)指標(biāo),在計(jì)算過程中不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素,而后四個(gè)指標(biāo)是折現(xiàn)指標(biāo),在指標(biāo)計(jì)算過程中充分考慮和利用了資金時(shí)間價(jià)值。從非折現(xiàn)指標(biāo)向折現(xiàn)指標(biāo)的過渡也反映了投資者對(duì)資金價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)成本的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和關(guān)注。

    非折現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)具有計(jì)算簡(jiǎn)單、含義清晰等優(yōu)點(diǎn),但沒有考慮時(shí)間價(jià)值,從而可能導(dǎo)致決策失敗。靜態(tài)投資回收期指標(biāo)較清楚地反映了項(xiàng)目投資回收的時(shí)間,但不能說明投資回收后的收益情況。投資利潤率指標(biāo)雖然考慮了項(xiàng)目所能創(chuàng)造的全部收益,但卻無法彌補(bǔ)由于沒有考慮時(shí)間價(jià)值所帶來的問題,因而仍然可能造成決策失敗。當(dāng)非折現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)論和折現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)論發(fā)生矛盾時(shí),應(yīng)以折現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)論為準(zhǔn),這是因?yàn)樨泿艜r(shí)間價(jià)值常常是影響投資者進(jìn)行投資決策的重要因素。凈現(xiàn)值是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo),是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值之間的差額,它以現(xiàn)金流量的形式反映投資所得與投資的關(guān)系:當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí),意味著投資所得大于投資,該項(xiàng)目具有可取性;當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí),意味著投資所得小于投資,該項(xiàng)目則不具有可取性。凈現(xiàn)值的計(jì)算過程實(shí)際就是現(xiàn)金流量的計(jì)算及時(shí)間價(jià)值的計(jì)算過程。凈現(xiàn)值的大小取決于折現(xiàn)率的大小,其含義也取決于折現(xiàn)率的規(guī)定:如果以投資項(xiàng)目的資本成本作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計(jì)算的該項(xiàng)目的全部收益(損失);如果以投資項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計(jì)算的該項(xiàng)目比已放棄方案多獲得的收益;如果以行業(yè)平均資金收益率作為折現(xiàn)率,則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計(jì)算的該項(xiàng)目比行業(yè)平均收益水平多獲得的收益。實(shí)際工作中,可以根據(jù)不同階段采用不同的折現(xiàn)率,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間的現(xiàn)金流量按貸款利率作為折現(xiàn)率,而對(duì)經(jīng)營期的現(xiàn)金流量則按社會(huì)平均資金收益率作為折現(xiàn)率,分段計(jì)算。凈現(xiàn)值率實(shí)際是將凈現(xiàn)值與投資的現(xiàn)值進(jìn)行比較,以現(xiàn)值形式反映投資所得與投資的對(duì)比關(guān)系,從而在一定程度上彌補(bǔ)了凈現(xiàn)值在投資額不同時(shí)不能正確決策的缺點(diǎn)。獲利指數(shù)是以相對(duì)數(shù)形式將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進(jìn)行比較,而凈現(xiàn)值則是以絕對(duì)數(shù)形式將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進(jìn)行比較。基于財(cái)務(wù)分析的角度而言,考慮了時(shí)間價(jià)值和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)已經(jīng)能夠較好地反映一個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值,在實(shí)際運(yùn)用中,財(cái)務(wù)分析指標(biāo)常常會(huì)遇到較多的問題。

    (二)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)運(yùn)用現(xiàn)狀

    投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需要在國家現(xiàn)行稅制和價(jià)格體系條件下,計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的效益和用度,從而分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力,以考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。當(dāng)前,政府和企業(yè)在進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)主要依據(jù)國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展,項(xiàng)目投資環(huán)境發(fā)生了很大的變化,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系在運(yùn)用的過程中逐漸暴露出了較多的不足。

    首先,動(dòng)態(tài)折現(xiàn)指標(biāo)的計(jì)算過程存在商榷余地。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)因采用貼現(xiàn)技術(shù)而使項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更具科學(xué)性,但在計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值時(shí),常假設(shè)該項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流量是在項(xiàng)目計(jì)算期的期初或期末發(fā)生,這使得未來現(xiàn)金流量偏離預(yù)期。由于在一般情況下,一個(gè)投進(jìn)使用并正常運(yùn)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量是受多種因素共同作用的,并不只是在年初或年末發(fā)生,而是會(huì)時(shí)時(shí)發(fā)生,對(duì)時(shí)時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量以假設(shè)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)計(jì)算現(xiàn)值,是有失偏頗的。項(xiàng)目計(jì)算期的貼現(xiàn)率應(yīng)與投資項(xiàng)目的資本成本相適應(yīng),從而計(jì)算的凈現(xiàn)值只要大于零,該方案理論上就應(yīng)該是可行的。但我國投資項(xiàng)目計(jì)算期的貼現(xiàn)率是由國家國家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部組織測(cè)定、并定期調(diào)整,與投資項(xiàng)目本身的資金成本相脫節(jié),造成決策的短期行為。

    然后,項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析缺乏系統(tǒng)性。投資活動(dòng)是一種逐利活動(dòng),其風(fēng)險(xiǎn)與收益呈同向變化,很多財(cái)務(wù)收益很好的項(xiàng)目可能由于風(fēng)險(xiǎn)過大而不具可行性,即擬投項(xiàng)目的不確定性對(duì)盈利能力、清償能力、外匯效果均有重大影響。而原投資項(xiàng)目可行性分析將對(duì)投資項(xiàng)目的不確定性分析獨(dú)立于盈利能力分析、清償能力分析、外匯效果分析之外,使其對(duì)投資項(xiàng)目可行性決策的重要性大大降低。各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)都有其獨(dú)特的作用,但有時(shí)根據(jù)不同評(píng)價(jià)指標(biāo)得出的投資結(jié)論會(huì)大相徑庭。應(yīng)以哪些指標(biāo)為投資的主要取舍標(biāo)準(zhǔn),哪些指標(biāo)為次要標(biāo)準(zhǔn),各財(cái)務(wù)指標(biāo)的可行性標(biāo)準(zhǔn)是多少,現(xiàn)行評(píng)價(jià)體系都沒有給出一個(gè)指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)。

    最后,缺乏投資項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)。原投資項(xiàng)目可行性分析對(duì)投資環(huán)境影響的評(píng)價(jià)僅局限于定性評(píng)價(jià),定量方面基本沒有。但很多投資項(xiàng)目將不可避免地會(huì)對(duì)四周的生態(tài)、資源、人居等產(chǎn)生一系列負(fù)面影響,如水體污染、植被破壞、耕地占用等。因此,投資項(xiàng)目的環(huán)境影響不應(yīng)該只是定性分析,還應(yīng)以成本、用度、收益等形式將環(huán)境影響納進(jìn)到投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中來。

    綜上所述,項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立有助于規(guī)范我國資本性投資,促進(jìn)有限資源的優(yōu)化配置,對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生積極的影響。但是,由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)在衡量項(xiàng)目投資的過程中存在較多不完善的地方,阻礙了投資者資源優(yōu)化配置的實(shí)現(xiàn),不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。從制度因素和指標(biāo)具體運(yùn)用出發(fā)對(duì)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)的優(yōu)化能夠有效地扭轉(zhuǎn)當(dāng)前不利的局面。

    三、項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)化路徑

    折現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)與簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)指標(biāo)的結(jié)合能夠有效地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。但在實(shí)踐過程中由于種種問題的限制,指標(biāo)的評(píng)價(jià)功能受到了一定的局限,可以從以下方面進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目投資決策財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容和方法。

    (一)積極創(chuàng)新,優(yōu)化動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算

    考慮到原有動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算過程中的種種弊端,對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的運(yùn)用進(jìn)行改進(jìn)。在可行性條件下,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)期盡可能縮短,使折現(xiàn)現(xiàn)金流量接近實(shí)際情況。以資金成本為依據(jù)調(diào)整折現(xiàn)率,采用資本成本加權(quán)平均的方法確定項(xiàng)目的資本成本,根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小調(diào)整折現(xiàn)率。優(yōu)化投產(chǎn)期現(xiàn)金流量的估計(jì)方法,傳統(tǒng)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一般采用等額現(xiàn)金流量模型進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。但實(shí)際上項(xiàng)目投產(chǎn)期各年的現(xiàn)金流量不可能是相等的。因此,應(yīng)該將影響現(xiàn)金流量的各主要因素視為一個(gè)系統(tǒng),用系統(tǒng)的觀點(diǎn)猜測(cè)投資項(xiàng)目的未來現(xiàn)金凈流量。

    (二)確保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析始終貫串于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程

    風(fēng)險(xiǎn)成本是折現(xiàn)法下的基本因素,將對(duì)擬投項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析融入項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析和外匯效果分析中,提高項(xiàng)目評(píng)估工作的真實(shí)性和可靠性。在分析盈利能力時(shí),用期望收益和期望用度代替預(yù)計(jì)收益和預(yù)計(jì)用度,綜合考慮投資項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)營杠桿系數(shù);在清償能力分析時(shí),計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);在外匯效果分析時(shí),考慮項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過這樣的改進(jìn),各指標(biāo)值就充分考慮了各種不確定性因素的影響,能比較真實(shí)地反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

    (三)把握重要影響因素,適當(dāng)增加影響因素指標(biāo)

    企業(yè)的投資活動(dòng)受到眾多因素的影響,經(jīng)濟(jì)收益和成本的考慮僅僅是當(dāng)前投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要方面之一。加快有關(guān)綠色會(huì)計(jì)的會(huì)計(jì)要素確認(rèn)、計(jì)量、表露的方法研究,公道確認(rèn)計(jì)量有關(guān)環(huán)境因素引起的環(huán)境資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、收如和利潤,并將上述計(jì)量結(jié)果納進(jìn)據(jù)以進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的預(yù)計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表中,分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力,并對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。

    (四)拓展關(guān)注范圍,增加項(xiàng)目的發(fā)展能力分析

    原財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目的生存能力分析,在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,項(xiàng)目發(fā)展能力分析將顯得更加重要。項(xiàng)目的短期獲利能力只是項(xiàng)目表現(xiàn)的一個(gè)方面,投資者應(yīng)該全盤關(guān)注項(xiàng)目的未來生命周期,對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展能力和產(chǎn)業(yè)能力予以關(guān)注,因此,有必要在原評(píng)價(jià)體系中增加項(xiàng)目發(fā)展能力分析。

    (五)培養(yǎng)系統(tǒng)思維,整合各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    目前的評(píng)價(jià)體系中具有眾多的分析指標(biāo),導(dǎo)致了企業(yè)在運(yùn)用過程中不知道以哪一個(gè)為重點(diǎn)。企業(yè)可以根據(jù)各指標(biāo)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的重要性,對(duì)各指標(biāo)設(shè)立一定的權(quán)重,由國家或地區(qū)政府部分根據(jù)形勢(shì)的變化對(duì)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行定期或不定期的更新,并制定一個(gè)切實(shí)可行的指標(biāo)權(quán)重評(píng)定方法和比較標(biāo)準(zhǔn),量化評(píng)價(jià)結(jié)果。通過綜合結(jié)果能夠較清晰地反映項(xiàng)目的整體情況。

    通過指標(biāo)計(jì)算過程和運(yùn)用層面的優(yōu)化能夠有效地改進(jìn)當(dāng)前項(xiàng)目評(píng)價(jià)過程中所遇到的問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,項(xiàng)目投資的環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)越來越復(fù)雜,對(duì)項(xiàng)目投資決策體系的分析和改進(jìn)也是一個(gè)需要長期不斷研究的過程。

篇8

[關(guān)鍵詞] BOT 項(xiàng)目 運(yùn)行機(jī)制 探究

一、BOT項(xiàng)目的提出和確定

1.BOT項(xiàng)目的提出

從BOT項(xiàng)目提出的主體來看，首先應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣岢龅?。而政府提出BOT項(xiàng)目有兩種方式:一種是模糊的方式，另一種是明確的方式。所謂模糊的方式提出BOT項(xiàng)目是指就是指政府制定出未來規(guī)劃（如五年規(guī)劃）的重點(diǎn)項(xiàng)目，或向社會(huì)公布某些基礎(chǔ)設(shè)施或基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目存在供應(yīng)不足，但這些基礎(chǔ)設(shè)施或基礎(chǔ)性工業(yè)項(xiàng)目中哪些由BOT方式來建設(shè)，則不明確。比如，澳大利亞私人部門根據(jù)政府五年規(guī)劃所列的項(xiàng)目，對(duì)自己有意向的項(xiàng)目提交項(xiàng)目建議書。

政府以模糊的方式提出BOT項(xiàng)目時(shí),會(huì)給項(xiàng)目投資者很多的想象空間和更多的項(xiàng)目建設(shè)建議權(quán)。實(shí)踐中,許多投資者會(huì)結(jié)合政府的項(xiàng)目建設(shè)意向,悄悄地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及初步可行性研究,甚至主動(dòng)向政府提出具體的BOT項(xiàng)目。而且能夠提出有效解決問題并切實(shí)可行的項(xiàng)目的投資者往往容易獲得政府的青睞,并有可能最終承建BOT項(xiàng)目。澳大利亞悉尼港海底隧道工程項(xiàng)目就是一個(gè)明顯的例證。澳大利亞新南威爾州政府在1979年向社會(huì)征集解決悉尼港灣大橋交通擁擠問題的建議。最初有人提出修建悉尼第二大橋的建議卻未被政府采納。直到1986年澳大利亞的GRANSFILD公司和日本的KUMAGAL公司聯(lián)合向政府提出了建設(shè)海底隧道的建議,才被政府所接受,這兩個(gè)公司最終也成為該項(xiàng)目的主辦方。

所謂明確的方式提出BOT項(xiàng)目是指政府向社會(huì)明確公布具體擬建的BOT項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的地點(diǎn)、規(guī)模、建設(shè)時(shí)間等已經(jīng)明確。除了項(xiàng)目投資者和建設(shè)者明顯的創(chuàng)新建議外，項(xiàng)目建設(shè)的基本內(nèi)容一般不變。我國《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項(xiàng)目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“特許權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目的篩選采取自下而上的方式進(jìn)行，原則上是國家中長期規(guī)劃內(nèi)的項(xiàng)目”。《北京市城市基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營辦法》規(guī)定:“具體項(xiàng)目由市發(fā)展改革部門會(huì)同城市基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)主管部門和其他有關(guān)部門提出”。

從以上有關(guān)規(guī)定看,我國BOT項(xiàng)目的提出是政府部門以明確的方式提出的。而實(shí)踐中我國大多數(shù)BOT項(xiàng)目也是由政府部門首先明確提出具體項(xiàng)目的。在提出具體BOT項(xiàng)目過程中,項(xiàng)目行業(yè)主管部門、政府規(guī)劃部門、政府項(xiàng)目的宏觀管理部門發(fā)揮不同的作用。

2.BOT項(xiàng)目的確定

從國內(nèi)外BOT項(xiàng)目的規(guī)范和實(shí)踐來看，BOT項(xiàng)目一般都要經(jīng)過特定的行政或法定程序來確定。多數(shù)國家的BOT項(xiàng)目是經(jīng)過政府行政部門審核和批準(zhǔn)，我國也不例外?！秾?duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部關(guān)于以BOT方式吸收外商投資有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“除國務(wù)院另有明確規(guī)定外，沿海地區(qū)投資總額超過3000萬美元的項(xiàng)目與內(nèi)陸地區(qū)投資總額1000萬美元以上的項(xiàng)目仍應(yīng)由中央政府審批（項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告報(bào)國家計(jì)委審批，合同、章程報(bào)外經(jīng)貿(mào)部審批）”?！蛾P(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項(xiàng)目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:“被選定的試點(diǎn)項(xiàng)目，由所在省（區(qū)、市）的計(jì)劃部門會(huì)同行業(yè)主管部門按現(xiàn)行計(jì)劃管理體制提出項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，經(jīng)行業(yè)主管部門初審后由國家計(jì)委審批，必要時(shí)由國家計(jì)委初審后報(bào)國務(wù)院審批?！笨梢钥闯鑫覈腂OT項(xiàng)目的最終確定需要經(jīng)過行業(yè)主管部門、政府規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)卣雀鞣矫姘殃P(guān)、審核和批準(zhǔn);而投資額達(dá)到一定規(guī)模的BOT項(xiàng)目則需中央部委和中央政府的審批。

在BOT項(xiàng)目的確定方面，香港的做法別具一格。香港立法院通過對(duì)每個(gè)具體BOT項(xiàng)目頒發(fā)一項(xiàng)特別法令來確定該項(xiàng)目的有效性和合法性。由于香港行政機(jī)構(gòu)和立法部門的高效率，使得每個(gè)BOT項(xiàng)目立法與項(xiàng)目的及時(shí)啟動(dòng)得以平衡。同時(shí)，通過個(gè)案立法形式來確定項(xiàng)目，也使得各方的權(quán)益得到更好的維護(hù)。在所有的BOT隧道項(xiàng)目中，政府和特許經(jīng)營者沒有發(fā)生重大糾紛和仲裁。

二、BOT項(xiàng)目的可行性研究

可行性研究是BOT項(xiàng)目運(yùn)行的重要基礎(chǔ)。但首先由誰來進(jìn)行具體的項(xiàng)目可行性研究，不同的BOT項(xiàng)目有不同的要求。一般來講，政府以模糊的方式提出的BOT項(xiàng)目，其初步的可行性研究一般由有意主辦的投資者進(jìn)行。如前面所述的澳大利亞悉尼隧道項(xiàng)目就是如此。而政府以明確的方式提出的BOT項(xiàng)目，其初步可行性研究一般由政府相關(guān)部門進(jìn)行。比如，巴基斯擔(dān)的競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)項(xiàng)目，均由政府進(jìn)行前期的可行研究。

我國BOT項(xiàng)目的初步可行性研究一般由政府部門負(fù)責(zé)?！蛾P(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項(xiàng)目審批管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“被選定的試點(diǎn)項(xiàng)目，由所在?。▍^(qū)、市）的計(jì)劃部門會(huì)同行業(yè)主管部門按現(xiàn)行計(jì)劃管理體制提出項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告?！辈徽摮醪娇尚行匝芯繄?bào)告先由誰來進(jìn)行。主辦項(xiàng)目的投資者在后面的投標(biāo)時(shí)，均要提交更詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。

BOT項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容一般有以下幾個(gè)方面。(1)項(xiàng)目概況;(2)工程技術(shù)可行性分析相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求;(3)經(jīng)濟(jì)可行性分析，包括市場(chǎng)需求分析、收入及收益等財(cái)務(wù)分;(4)環(huán)?？尚行苑治?(5)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成及其分擔(dān)分析;(6)外部條件及政府的責(zé)任分析。

三、BOT項(xiàng)目的招投標(biāo)

在完成BOT項(xiàng)目的初步可行性研究之后,政府部門在一定的媒體上發(fā)出項(xiàng)目招標(biāo)公告,其中主要內(nèi)容有:對(duì)BOT項(xiàng)目整個(gè)招標(biāo)行為的總體介紹和描述;招標(biāo)項(xiàng)目、機(jī)構(gòu)及其聯(lián)系地址、聯(lián)系方式;招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的資格要求及資格預(yù)審的具體安排。

1.投資商投標(biāo)資格預(yù)審

《四川省高速公路建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施BOT方式管理辦法（試行）》中規(guī)定:“投資商招標(biāo)實(shí)行資格預(yù)審制度。由省交通廳組織資審委員會(huì)，對(duì)潛在投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查。資格預(yù)審合格的投標(biāo)人方可參加投標(biāo)?！?/p>

投資商投標(biāo)資格預(yù)審是BOT項(xiàng)目招投標(biāo)的第一步，應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行。實(shí)踐中，許多BOT項(xiàng)目對(duì)投資商資格預(yù)審?fù)谠u(píng)標(biāo)中同步進(jìn)行，這種做法不但浪費(fèi)資格不夠的投資者的財(cái)力，也會(huì)浪費(fèi)政府機(jī)構(gòu)的財(cái)力。因?yàn)椴徽撌裁礃拥耐顿Y者為了投標(biāo)，就必須進(jìn)行比較詳細(xì)的可行性研究，這必然需要一定的投入。而政府在沒有初步篩選的前提下，進(jìn)行標(biāo)書的發(fā)放等方面招標(biāo)工作，不僅缺乏針對(duì)性，而且也會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和資源。

投資商投標(biāo)資格預(yù)審的主要內(nèi)容一般有:(1)要求依法注冊(cè)的企業(yè)法人;(2)要求有相應(yīng)的注冊(cè)資本金;(3)要求有良好的銀行資信， 財(cái)務(wù)狀況及相應(yīng)的償債能力;(4)要求有相應(yīng)的從業(yè)經(jīng)歷和良好的業(yè)績;(5)要求有相應(yīng)數(shù)量的技術(shù)、財(cái)務(wù)和經(jīng)營等崗位人員； (6)要求有切實(shí)可行的經(jīng)營方案。

2.招標(biāo)邀請(qǐng)

經(jīng)過資格預(yù)審后，政府機(jī)構(gòu)向符合條件的投標(biāo)候選人發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)邀請(qǐng)包括的內(nèi)容有:（1)招標(biāo)文件的內(nèi)容;（2)投標(biāo)文件的編制與提交;（3)開標(biāo)與評(píng)標(biāo);（4)中標(biāo)人的確認(rèn);（5)現(xiàn)場(chǎng)考察及投標(biāo)預(yù)備會(huì);(6)投標(biāo)費(fèi)用的開支、投標(biāo)保證金的繳納等。

3.BOT項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)

BOT項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)主要涉及三方面的內(nèi)容，一是評(píng)標(biāo)的原則，二是評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，三評(píng)標(biāo)的專家團(tuán)隊(duì)。

BOT項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)應(yīng)堅(jiān)持如下原則:（1）公開;（2)公平;(3)公正;（4)誠實(shí)信用;(5)公共利益優(yōu)先。在這些原則中，前四個(gè)原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，最后一個(gè)原則則是BOT項(xiàng)目特殊性質(zhì)決定的。

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到BOT項(xiàng)目招投標(biāo)基本原則的實(shí)現(xiàn)。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一般包括:（1)項(xiàng)目的工程技術(shù)規(guī)范要求;（2)投資成本、運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用的合理性;（3)項(xiàng)目的施工招標(biāo)、建設(shè)方案的可行性;（4）融資方案的可行性;（5）產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);（6）價(jià)格和收費(fèi)的確定方法;（7）設(shè)施的權(quán)屬與處置;（8)匯兌、項(xiàng)目產(chǎn)品幣種要求;（9)投資回報(bào)率的上下限;（10）特許期限;（11)國家現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)政策要求。

評(píng)標(biāo)的專家團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水平對(duì)BOT項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生直接影響。評(píng)標(biāo)專家團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)包括：工程技術(shù)專家、金融專家、行業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)威分析人士、環(huán)保專家、高級(jí)律師、國家地方政策高級(jí)顧問、社會(huì)學(xué)專家、政府規(guī)劃、行業(yè)主管、政府宏觀管理部門等方面官員及代表公共利益的民意代表等。

四、BOT項(xiàng)目特許協(xié)議的談判

經(jīng)過評(píng)標(biāo)的專家團(tuán)隊(duì)評(píng)標(biāo)后，政府部門一般選定3～5名投標(biāo)者作為中標(biāo)候選人。政府部門首先與經(jīng)過評(píng)標(biāo)而選出的最佳投標(biāo)者即第一順序中標(biāo)者進(jìn)行項(xiàng)目特許協(xié)議談判。如果第一順序中標(biāo)者談判破裂，政府部門就會(huì)與第二順序中標(biāo)者進(jìn)行談判。而在實(shí)踐中，政府部門為了占有更多的優(yōu)勢(shì)和獲取更多的利益，有時(shí)候會(huì)同時(shí)與被選定的中標(biāo)候選人進(jìn)行特許協(xié)議的談判。

政府部門與項(xiàng)目投資者談判的主要內(nèi)容有:(1)投資者的權(quán)利與義務(wù);(2)政府機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)。

BOT項(xiàng)目特許協(xié)議的談判具有過程復(fù)雜、耗時(shí)較多等特點(diǎn)。而政府的原則、立場(chǎng)和態(tài)度則直接關(guān)系到特許協(xié)議談判的成敗。BOT項(xiàng)目特許協(xié)議談判過程中，政府應(yīng)該堅(jiān)持以下原則:（1）以誠信為本。在談判過程中不可經(jīng)常出爾反爾。（2）務(wù)實(shí)的態(tài)度。對(duì)投資者合理的投資回收、收益獲取和必要的外部條件支持等方面的要求，應(yīng)予以積極的認(rèn)可，而不是一味地回絕或壓低投資者的合理要求。（3）政府應(yīng)該合理分擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。（4）談判應(yīng)注重效率。特別是特許協(xié)議談判不應(yīng)政府機(jī)構(gòu)人動(dòng)而無辜延遲。（5)政府不應(yīng)因政策的變動(dòng)而改變談判中已經(jīng)達(dá)成一致的條款。

五、項(xiàng)目公司組建

投資者與政府間特許協(xié)議談判的成功意味著,項(xiàng)目中標(biāo)者和承辦者的真正確定。在特許協(xié)議簽訂后,投資者將根據(jù)融資、建設(shè)的需要組建項(xiàng)目公司。組建項(xiàng)目公司涉及到以下兩個(gè)方面的問題。

1.BOT項(xiàng)目公司適用的法律依據(jù)

從國內(nèi)外BOT項(xiàng)目實(shí)踐的來看，BOT項(xiàng)目公司組建及運(yùn)行的法律依據(jù)是國內(nèi)法，即項(xiàng)目所在地國家的法律。

2.BOT項(xiàng)目公司的法律形式

在多數(shù)情況下，或者說BOT項(xiàng)目通用的法律形式應(yīng)該是有股份限責(zé)任公司和股份有限公司兩種形式(如香港則要求特許經(jīng)營者必須是有限責(zé)任公司）。這兩種形式的優(yōu)點(diǎn)是，它們不僅使投資者以其出資額承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而規(guī)避了出資者以其全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，而且為項(xiàng)目的融資提供了可操作的紐帶。

六、BOT項(xiàng)目融資與建造

1.BOT項(xiàng)目融資

BOT項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營資金主要來源于兩個(gè)部分,一是投資者的股本投入,一是通過借款、發(fā)行股票和債券等方式籌措。在大多數(shù)情況下,股本投入的百分比是全部項(xiàng)目投資的10%～30%，所需的其它投資一般以無追索權(quán)或有限追索權(quán)方式在國內(nèi)外金融市場(chǎng)上籌措。

2.BOT項(xiàng)目建造

項(xiàng)目公司許按照與政府簽訂特許協(xié)議，須在規(guī)定的建設(shè)期內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)可以由項(xiàng)目公司自己來完成，但多數(shù)BOT項(xiàng)目是采取招投標(biāo)的形式由中標(biāo)的建設(shè)承包商或直接委托建設(shè)承包商按照“交鑰匙固定價(jià)格”來承建。

七、BOT項(xiàng)目運(yùn)營與移交

1.BOT項(xiàng)目的運(yùn)營

BOT項(xiàng)目建成后須經(jīng)國家有關(guān)部門按照特許協(xié)議、建設(shè)圖紙和國家環(huán)保、安全等法規(guī)進(jìn)行全面驗(yàn)收后方可進(jìn)入運(yùn)營階段。項(xiàng)目運(yùn)營既可以由項(xiàng)目公司進(jìn)行，也可以由第三者通過承包等方式進(jìn)行。

2.BOT項(xiàng)目的移交

特許期滿，項(xiàng)目公司須按照特許協(xié)議的約定將項(xiàng)目完好地移交給政府。所謂完好是指項(xiàng)目設(shè)施的質(zhì)量及項(xiàng)目資產(chǎn)的完整性符合特許協(xié)議約定的要求。

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：可行性研究；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；投資決策；項(xiàng)目投資；財(cái)務(wù)報(bào)表

投資決策前必不可少的工作步驟是對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。由于行業(yè)整體項(xiàng)目管理水平不高，政府部門的手段單一，中國建設(shè)工程項(xiàng)目投資存在著三大難問題：超支出、超期限、超資本，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重的表現(xiàn)在許多地方政府投資建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目中。中國的國情決定了我們要采取保守的作戰(zhàn)策略，在建設(shè)各類大項(xiàng)目中，一定要事先做好可行性分析，嚴(yán)格杜絕超過計(jì)劃資金投入，這樣我們才能控制投資超支而延遲項(xiàng)目，避免項(xiàng)目失敗。為了將建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用、成本控制在有效的合理范圍內(nèi)，企業(yè)及國家政府機(jī)關(guān)部門經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員在項(xiàng)目中合理地使用人力資源，財(cái)力資源，技術(shù)資源，社會(huì)資源等手段獲得相對(duì)最大的投資成果。

1．投資相關(guān)方要緊密配合做好可行性研究

要達(dá)到可行性報(bào)告研究的正常的，客觀公正的，實(shí)事求是的，不存在主觀意愿的完成， 實(shí)際上是非常困難的。財(cái)務(wù)咨詢受到了許多政府辦事程序的困擾，但我們也要堅(jiān)持按程序辦事，因?yàn)橛行┏绦蛉绻雎缘?，將?huì)帶來不必要的損失，這就要求我們密切配合當(dāng)?shù)卣?，做好?cái)務(wù)分析工作；同時(shí)，各地方政府也要盡量簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率。

由于某些地方政府落后的管理模式造成了經(jīng)濟(jì)成本和一些材料成本的相對(duì)壓低。另外一些制約的因素不是咨詢單位本身，主要源于業(yè)主；為了把項(xiàng)目爭(zhēng)取到手，故意夸大項(xiàng)目的可能獲得利潤和效益；對(duì)于項(xiàng)目涉及到的許多風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行縮小模糊化等等問題；為保證建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，咨詢單位就要做好前期的考察、核實(shí)工作，特別注意的是，重要的工作程序一定要交給業(yè)主親自去完成，保證項(xiàng)目可靠性。

2. 完善投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)體系，為前期項(xiàng)目開展打下良好基礎(chǔ)

國家建設(shè)部同國家計(jì)委一起出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》一書中，對(duì)于如何做好財(cái)務(wù)的可行性分析和財(cái)務(wù)決策提出了一系列的參考意見。清償能力的分析又是經(jīng)濟(jì)分析的重要階段，其相關(guān)內(nèi)容必然會(huì)聯(lián)系到資金籌措。項(xiàng)目資本金制度要求，建設(shè)項(xiàng)目資本金的比例的，根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定的，如金屬冶煉類項(xiàng)目為25％，對(duì)不同行業(yè)各種經(jīng)營性項(xiàng)目分別規(guī)定了三檔資本金比例最低要求，分別為三個(gè)級(jí)別20％、25％、35％。

在數(shù)據(jù)指標(biāo)中存在很多的問題，首先指標(biāo)數(shù)據(jù)不均衡，實(shí)際測(cè)算中，基本85％的林業(yè)及金屬重工業(yè)等開發(fā)項(xiàng)目都達(dá)不到指標(biāo)要求。常見問題有投資分析不及時(shí)，投資利潤率、投資利稅率指標(biāo)過高、投資方向不確定等，都進(jìn)一步造成經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的投資和效益比例的失衡現(xiàn)象。隨著中國新世紀(jì)的發(fā)展需求，社會(huì)改革的階段性進(jìn)取，金融、投資、財(cái)稅各個(gè)方面的改革力度有了很大的提高，對(duì)于財(cái)務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息有了更加進(jìn)一步的確定要求：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集；編制資金來源與運(yùn)用表；編制財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作提供了更加準(zhǔn)確和精密的估算和數(shù)據(jù)分析意義，在技術(shù)相關(guān)人員的積極配合工作下，數(shù)據(jù)表的涵蓋范圍大大增加了經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目在社會(huì)各個(gè)范疇的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。具體的說，國家各級(jí)相關(guān)部門一定要對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，特別是重要參數(shù)的選擇、價(jià)格的衡量等方面，都要做出嚴(yán)格的規(guī)范。從社會(huì)發(fā)展的更大的范疇觀察市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析的重點(diǎn)內(nèi)容、可行性研究報(bào)告框架結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、資金籌措方案的具體化等，都將促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的更好方向的發(fā)展。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法需要完善，決定項(xiàng)目取舍的根源在于所得稅前的指標(biāo)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比較的基礎(chǔ)上。

3可行性研究核心內(nèi)容是經(jīng)濟(jì)范疇的風(fēng)險(xiǎn)分析

我國可行性研究的內(nèi)容和法規(guī)雖然已經(jīng)確定下來，但是卻得不到相關(guān)人員的重視，特別是很多人不能理解為什么要做項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。它是確保項(xiàng)目順利進(jìn)行，監(jiān)測(cè)項(xiàng)目投資和收益的重要手段，一定要嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃縝密執(zhí)行。投資以及經(jīng)濟(jì)效益方面可能出現(xiàn)的各種情況分析預(yù)測(cè)不夠，造成許多項(xiàng)目實(shí)施后實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)展情況與計(jì)劃出入很嚴(yán)重?，F(xiàn)代國情下，中國政府出臺(tái)了投資及收益和風(fēng)險(xiǎn)成正比例的基本投資原則，不但增強(qiáng)了投資業(yè)主對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)測(cè)的重要性認(rèn)識(shí)，而且在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的嚴(yán)峻形勢(shì)下，項(xiàng)目可行性研究一定要注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，特別是風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的制定和風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。風(fēng)險(xiǎn)分析是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的不確定性分析，從不同角度地分析對(duì)項(xiàng)目投資及效益可能存在影響的重要元素，分析一些消極因素所帶來的不利的結(jié)果?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》一書強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)概念，強(qiáng)調(diào)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和控制方案，在項(xiàng)目保守和敏感分析的前提下，新版財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，風(fēng)險(xiǎn)敏感度、風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)弱等級(jí)，使敏感性分析結(jié)果量化風(fēng)險(xiǎn)，功能準(zhǔn)確，操作方便，實(shí)際分析效果更清晰。新設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的基本因素，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)分析的過程與分析方法，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則和風(fēng)險(xiǎn)分析方法與步驟。

4提高經(jīng)濟(jì)開發(fā)人員創(chuàng)造性

社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的發(fā)展必然需要一批技術(shù)過硬，素質(zhì)精干的經(jīng)濟(jì)技術(shù)工作人員來推動(dòng)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)人才必須擁有自身判斷估算能力，不要形成古板守舊的思想模式，經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員并非計(jì)算機(jī)器，需要一定的能動(dòng)性，而非被動(dòng)性。人員的基本素質(zhì)也在一定程度上說明其職業(yè)操守的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)工作要有一定的責(zé)任感，正義感。國家各級(jí)部門的管理層也需要重視人員的平等待遇問題及技術(shù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)參數(shù)基本集中在建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目前期建設(shè)的需求分析階段，在項(xiàng)目立項(xiàng)開始階段，就應(yīng)該著手準(zhǔn)備檢查、調(diào)研和評(píng)估等工作。提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，培訓(xùn)業(yè)務(wù)熟練程度，成了決定經(jīng)濟(jì)是否能夠得到發(fā)展，社會(huì)是否因此而得到進(jìn)步的重要考核因素。

5不要忽略通貨膨脹對(duì)于財(cái)務(wù)可行性的阻礙

最近幾年，由于過于簡(jiǎn)化的評(píng)價(jià)影響造成很多建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的失實(shí)，通貨膨脹為其中最為重要的數(shù)據(jù)之一。在剔除通貨膨脹的一些因素的基礎(chǔ)上，對(duì)于FIRR盈利情況可能忽略不計(jì)，可是通貨膨脹對(duì)清償能力的影響卻十分重要。產(chǎn)品銷售方面的價(jià)格主要關(guān)于兩個(gè)方面：供求關(guān)系和通貨膨脹?，F(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模化正在發(fā)展過程中，對(duì)比西方發(fā)達(dá)國家還存在一定的差距和距離。諸多的對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利環(huán)節(jié)，也加重了通貨膨脹與供求關(guān)系變化失衡的變化性，也給財(cái)務(wù)分析帶來了很大阻礙。隨著中國和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的接軌，中國的風(fēng)險(xiǎn)估算，通貨預(yù)防的措施也有一定的進(jìn)步發(fā)展，但一定程度上也必須在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型中慎重考慮通貨膨脹帶來的必要影響。

結(jié)語：

篇10

一、 背景分析

公司簡(jiǎn)介。上海聚愛實(shí)業(yè)有限公司成立于2008年8月，主要是以銷售四川特色食品為主，有休閑類、南北貨、泡菜、土特產(chǎn)、糧油制品及水果等，銷售渠道是以商超渠道為主，兼營傳統(tǒng)渠道，銷售業(yè)務(wù)的模式是零售兼批發(fā)。

作為以做慈善事業(yè)為目的的食品貿(mào)易公司，聚愛公司秉承以"天有大災(zāi)，人有大愛，危難真情，授人以漁"的文化理念，倡導(dǎo)以"造血式"的市場(chǎng)化援建機(jī)制的建立，以確保形成可持續(xù)的長效發(fā)展機(jī)制，提倡以購買都江堰產(chǎn)品，推廣災(zāi)區(qū)的品牌，拉動(dòng)災(zāi)區(qū)的生產(chǎn)等方式。

面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇：現(xiàn)階段“上海奶奶”公益事件已受到廣泛影響，這正是重新打造品牌的最佳時(shí)機(jī)。 當(dāng)下食物安全事件頻發(fā)，消費(fèi)者對(duì)于無污染、高營養(yǎng)的食物有很大的需求，而“聚愛”所提供的產(chǎn)品正復(fù)合消費(fèi)者的這一需求。以公益之名，有利于自身渠道資源的開發(fā)。政府部門的大力扶持。

挑戰(zhàn)：上海地區(qū)的進(jìn)口水果的不斷進(jìn)駐并且借助其自身資金、渠道、品牌優(yōu)勢(shì)等資源對(duì)“聚愛”的產(chǎn)品銷售造成一定威脅。如何對(duì)“聚愛”進(jìn)行重新的定位，讓“聚愛”的產(chǎn)品與其他的產(chǎn)品區(qū)隔開來。 在走商業(yè)化道路的同時(shí)，是否與公益進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。公益影響效應(yīng)在大眾面前的持續(xù)性不會(huì)長久，當(dāng)該事件的影響力下降甚至消失后應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。

二、可行性分析

市場(chǎng)可行性。聚愛實(shí)業(yè)所面臨的目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)需求很大，因?yàn)閺浹a(bǔ)了消費(fèi)者較為突出的自身訴求，而且該公送是一個(gè)擁有知名度、慈善關(guān)注的企業(yè)，市民對(duì)其持續(xù)關(guān)注的使其需求量非常高。

產(chǎn)品可行性。產(chǎn)品質(zhì)量高，相較之下價(jià)格給予最大的優(yōu)惠，產(chǎn)品的品種多，能夠滿足各種人群的需要，產(chǎn)品絕對(duì)能夠獲得消費(fèi)者的認(rèn)知度，能夠受到消費(fèi)者的認(rèn)同。尤其是目前各類食品安全事件頻發(fā)，更加劇了綠色無公害安全產(chǎn)品深入人心的形象。

經(jīng)濟(jì)可行性。由于倉儲(chǔ)、物流實(shí)行外包政策大大地提高了成本，因此若能有效節(jié)省這一部分費(fèi)用，將是很大程度上提升了其運(yùn)用資金投入到其他渠道開拓方面的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

盈利可行性。企業(yè)初期規(guī)模小但是單位產(chǎn)品價(jià)值大，采取自我推銷的宣傳方式并不十分有效，但若能以公益訴求打動(dòng)人心，結(jié)合有效的渠道宣傳，相信在短時(shí)間內(nèi)就能有所成效，可以為公司創(chuàng)造利潤，為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模打下基礎(chǔ)。

可持續(xù)性分析。公益化的訴求深入人心，渠道上的突破更能實(shí)現(xiàn)我們的創(chuàng)新理念，并且能夠更好地把握市場(chǎng)轉(zhuǎn)型格局，我們希冀打造的創(chuàng)新渠道模式能夠使銷售得以有質(zhì)變的發(fā)展。

三、 聚愛營銷渠道模式的構(gòu)建

重新定義消費(fèi)者的需求。雖然現(xiàn)階段銷售額在持續(xù)上升，但是以賣產(chǎn)品為主的業(yè)務(wù)非長久之計(jì)，只有徹底擺脫僅僅出售產(chǎn)品的盈利模式，轉(zhuǎn)而進(jìn)入以純天然賣營養(yǎng)、為客戶提供真正的果實(shí)營養(yǎng)搭配方案的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，才能獲得持續(xù)發(fā)展和不可模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其理由如下：

上海地區(qū)水果市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，并且國外品牌紛紛搶占上海市市場(chǎng)，2012年國外品牌的水果銷售份額站10%，同時(shí)，各個(gè)大賣場(chǎng)、超市等水果種類應(yīng)有盡有，市場(chǎng)早已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，所以，讓“聚愛”的紅心獼猴桃去水果市場(chǎng)的紅海廝殺，無疑太過冒險(xiǎn)。

“聚愛”的產(chǎn)品線較長，涉及很多種類單純以賣產(chǎn)品為主的方式無法真正的打響“聚愛”這一品牌，相反，以賣產(chǎn)品為主的方式會(huì)稀釋“聚愛”這一品牌。

“聚愛”的產(chǎn)品種類的最大特點(diǎn)是純天然、高營養(yǎng)、口味好，這正好迎合當(dāng)代消費(fèi)者對(duì)食物純天然、有機(jī)的需求，以此為切入點(diǎn)傳播真正的純天然食補(bǔ)營養(yǎng)文化，將有利于品牌的發(fā)展。

四、 聚愛品牌的打造

市場(chǎng)分析。水果行業(yè)環(huán)境分析；獼猴桃競(jìng)爭(zhēng)格局的分析；聚愛公司SWOT分析；消費(fèi)者分析。

通過深入市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行調(diào)查，并將消費(fèi)者需求進(jìn)行歸納總結(jié)，以便尋找產(chǎn)品創(chuàng)新的源泉。本次調(diào)查目標(biāo)人群的數(shù)量將定于30――40人，具體的分析工具如下。

品牌DNA形成。品牌DNA（核心價(jià)值）是品牌希望在消費(fèi)者大腦中烙下的最終烙印，也是一個(gè)品牌承諾并兌現(xiàn)給消費(fèi)者及社會(huì)公眾的最主要、最具差異性與持續(xù)性的理性價(jià)值、感性價(jià)值或象征性價(jià)值[1]。本團(tuán)隊(duì)通過對(duì)“聚愛實(shí)業(yè)有限公司“的初步分析，認(rèn)為其產(chǎn)品具有明顯的差異化性，具體便現(xiàn)在，獼猴桃產(chǎn)品本身具有很高的營養(yǎng)價(jià)值性，其維生素的含量比其他水果高出數(shù)倍，同時(shí)，產(chǎn)品具有很高的藥用價(jià)值，具有抗癌、美容等功效。所以，本團(tuán)隊(duì)認(rèn)為產(chǎn)品的天然屬性已經(jīng)為品牌烙下了健康的概念，并且，聚愛的獼猴桃產(chǎn)品內(nèi)心為紅色，這無形之中賦予了品牌積極地品牌文化。

品牌DNA如此重要，所以，本團(tuán)隊(duì)采取品牌3C模型系統(tǒng)，為聚愛的獼猴桃品牌注入鮮明DNA。

消費(fèi)者分析。品牌核心價(jià)值的提煉是為了長期搶占消費(fèi)者的新職位立足點(diǎn)。品牌核心價(jià)值應(yīng)滿足消費(fèi)者功能性、情感性、社會(huì)性三方面價(jià)值需求，要求根據(jù)消費(fèi)群特性等確定價(jià)值需求的構(gòu)成。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。品牌核心價(jià)值的提煉是為了長期搶占消費(fèi)者的新職位立足點(diǎn)。品牌核心價(jià)值應(yīng)滿足消費(fèi)者三方面價(jià)值需求，要求根據(jù)消費(fèi)群特征等確定價(jià)值需求的構(gòu)成。同時(shí)，要找到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)隔點(diǎn)[2]。

企業(yè)核心能力。在消費(fèi)者因素和競(jìng)爭(zhēng)品牌占位因素的全面分析完成后，企業(yè)會(huì)發(fā)現(xiàn)品牌核心價(jià)值提煉的最佳占位機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)能否把握取決于企業(yè)核心能力與其是否匹配或通過什么樣的能力提升計(jì)劃來打造這種核心能力。

創(chuàng)新渠道建設(shè)。綜合來看，要想讓企業(yè)的品牌形象及定位有突破性發(fā)展，必須要明確渠道突破的必要性。為此，我們認(rèn)為，渠道建設(shè)應(yīng)有以下拓寬。

保健品實(shí)體店經(jīng)營。由于核桃、紅棗、獼猴桃等等都是有益身體健康、老少皆宜的食品，因此，我們希望能夠前往安利等相關(guān)保健品公司進(jìn)行實(shí)體店合作洽談，例如進(jìn)行展位宣傳、專柜銷售等等，這樣不僅能夠節(jié)省開實(shí)體店的成本及相關(guān)的附加費(fèi)用，同時(shí)還能有效定位產(chǎn)品，將產(chǎn)品綠色、健康的形象深入人心。

聚愛網(wǎng)站獨(dú)立化經(jīng)營。由于目前公司的網(wǎng)上團(tuán)購大多借助于拉手網(wǎng)、淘寶網(wǎng)等，沒有對(duì)消費(fèi)者形成獨(dú)特的品牌意識(shí)，因此，我們希望主打獨(dú)立化網(wǎng)站渠道運(yùn)營，將品牌背后的故事，品牌的內(nèi)涵、公益活動(dòng)、銷售專區(qū)等有機(jī)結(jié)合成一個(gè)整體，從而使網(wǎng)站的虛擬化運(yùn)營在節(jié)省成本、服務(wù)于大面積顧客的基礎(chǔ)上，成為我們進(jìn)行產(chǎn)品銷售的重要渠道。

政府公益文化節(jié)特許銷售。由于自身的公益化定位，我們發(fā)現(xiàn)政府對(duì)企業(yè)的扶助力量很大，多年來一直積極支持企業(yè)的各項(xiàng)產(chǎn)品，企業(yè)也良好地運(yùn)營聚愛慈善機(jī)構(gòu)，政企間合作親密無間。因此，諸如援建藝術(shù)節(jié)、羌族文化節(jié)等等活動(dòng)，企業(yè)都將參與活動(dòng)的特許銷售環(huán)節(jié)，使前來參加活動(dòng)的業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對(duì)品牌有持續(xù)的關(guān)注與了解。

（作者單位：上海金融學(xué)院）