導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近年來(lái)，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸暴露出成本管理上的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的成功與否關(guān)系到項(xiàng)目的整體利益，使對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理研究成為必要。

成本管理中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，與住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)分開(kāi)而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒(méi)有專(zhuān)職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來(lái)管理，只注重工程建設(shè)過(guò)程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒(méi)有脫離造價(jià)成本的概念，沒(méi)有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。

第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開(kāi)發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)來(lái)進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性。

第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。

目前商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問(wèn)題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。

一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)。

二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開(kāi)發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)法滿(mǎn)足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見(jiàn)，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。

三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開(kāi)發(fā)初期高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無(wú)利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。

解決措施及建議

一是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)搜集積累已完成商業(yè)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)及對(duì)同行業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資評(píng)估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。

二是建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬(wàn)達(dá)置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿(mǎn)足主力店等商業(yè)的商務(wù)對(duì)接要求和開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來(lái)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該將建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。同時(shí)，在滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)的條件下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行優(yōu)化，能夠使得開(kāi)發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。

三是將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，項(xiàng)目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運(yùn)營(yíng)及維修期的成本高達(dá)60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運(yùn)營(yíng)成本直接影響項(xiàng)目的收益情況。將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本，在決策階段就進(jìn)行綜合考慮，選擇一個(gè)合理的運(yùn)營(yíng)成本，達(dá)到一次性投資與運(yùn)營(yíng)成本的平衡。

四是樹(shù)立可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利增長(zhǎng)，才稱(chēng)得上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，建立可持續(xù)的回報(bào)機(jī)制。

五是建立商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身就是一項(xiàng)重視成本管理的過(guò)程，加之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，使得對(duì)于其成本管理體系的要求更加嚴(yán)格。然而，我國(guó)目前還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立和實(shí)施有效的成本管理體系，這就使得建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成為必要。對(duì)國(guó)內(nèi)外的成'功經(jīng)驗(yàn)研究證明，既然商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體、建設(shè)主體、運(yùn)營(yíng)主體都是同一法人，就應(yīng)當(dāng)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理視為一個(gè)整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系的建立將會(huì)是筆者下一步的研究?jī)?nèi)容。

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【關(guān)鍵詞】BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)維管理；應(yīng)用研究

【引言】BIM技術(shù)從傳統(tǒng)的應(yīng)用于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段，為項(xiàng)目的高效合理建設(shè)提供重要依據(jù)，到如今已經(jīng)更多的應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)維管理中。商業(yè)由于長(zhǎng)期人群密度高和設(shè)備的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種意想不到的情況，如何能快速找到問(wèn)題的所在并盡快解決，是每一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，因此，將BIM技術(shù)的先進(jìn)理念應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理中具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡(jiǎn)稱(chēng)，即建筑信息模型。它是以建筑項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，建立建筑模型，并對(duì)相關(guān)細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備布置、性能指標(biāo)、造價(jià)成本等進(jìn)行分析，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目?jī)?nèi)部各個(gè)部位的狀況，具有為決策者提供直觀(guān)依據(jù)的作用。

二、BIM的特點(diǎn)

1、可視性

傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)維管理，需要通過(guò)大量的商管和物業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡邏，經(jīng)常對(duì)各種設(shè)備和物質(zhì)進(jìn)行維護(hù)和檢修。特別是當(dāng)某些設(shè)備出現(xiàn)故障的時(shí)候，根本就無(wú)從知道具體是哪個(gè)部位出現(xiàn)問(wèn)題，需要花費(fèi)大量的時(shí)間來(lái)查找，效率極低。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以一目了然的顯示出哪個(gè)位置出現(xiàn)問(wèn)題，定點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行修理，達(dá)到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，整個(gè)商業(yè)部分的施工圖紙和設(shè)備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動(dòng)監(jiān)控各個(gè)設(shè)備的運(yùn)行情況，和商業(yè)整體的人流量和平面布置情況。在需要的時(shí)候，可以直接顯示出各個(gè)需要的數(shù)據(jù)指標(biāo)（如熱工性能、設(shè)備的溫控情況等）。只要是我們需要的數(shù)據(jù)，都可以通過(guò)軟件來(lái)直觀(guān)的找到，并提前預(yù)告各處存在的隱患和問(wèn)題，提醒商管人員提前進(jìn)行控制。

3、高效性

與傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)查找模式相比，它提前將整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)平面和圖紙等傳輸進(jìn)電腦。通過(guò)三維建模的方式，可以直觀(guān)的顯示每一個(gè)設(shè)備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標(biāo)的運(yùn)行情況等。為各種突發(fā)問(wèn)題的解決方案提出數(shù)據(jù)支持。

三、BIM在商業(yè)運(yùn)維管理中的具體應(yīng)用

1、故障分析可視化

在商場(chǎng)里，各設(shè)備由于長(zhǎng)期的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。比較常見(jiàn)的如空調(diào)管道不嚴(yán)密導(dǎo)致制冷效果不佳、線(xiàn)路老化導(dǎo)致部分區(qū)域經(jīng)常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導(dǎo)致電壓跳閘、消防設(shè)施損壞等。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問(wèn)題來(lái)源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過(guò)程，有時(shí)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)商戶(hù)造成比較大的影響，而且有時(shí)由于線(xiàn)路都已經(jīng)封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個(gè)商業(yè)的運(yùn)行情況與軟件進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。一旦某些部位出現(xiàn)問(wèn)題，在軟件中就能及時(shí)的反映，并清晰的標(biāo)示出其部位，便于維修人員針對(duì)性的進(jìn)行處理，迅速解決問(wèn)題。

2、隱蔽管線(xiàn)和設(shè)備的管理

現(xiàn)今的建筑工程中，管線(xiàn)大部分都是暗埋設(shè)在結(jié)構(gòu)墻體或者天花吊頂內(nèi)，而且施工企業(yè)在施工時(shí)，沒(méi)有完全按照設(shè)計(jì)圖紙的走向，具有太多的隨意性。當(dāng)施工單位和開(kāi)發(fā)商的工程管理人員撤離后，開(kāi)發(fā)商將商場(chǎng)移交給物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司（進(jìn)行管理？）。這部分工程維修人員沒(méi)有參與工程建設(shè)，根本就不知道里面管線(xiàn)的埋設(shè)情況，更不用說(shuō)后期進(jìn)場(chǎng)的小商戶(hù)。因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)商戶(hù)在裝修時(shí)破壞了公共部位的管線(xiàn)，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個(gè)大樓的高壓線(xiàn)路和天然氣管道的埋設(shè)，引起意想不到的安全事故。

這種時(shí)候，BIM技術(shù)的應(yīng)用就顯得尤為重要，它可以對(duì)各種管線(xiàn)的實(shí)際埋設(shè)情況進(jìn)行清晰的描述，指導(dǎo)商戶(hù)的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時(shí)對(duì)于已經(jīng)拆改的部位及時(shí)在軟件中進(jìn)行更新，實(shí)時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況與電腦進(jìn)行同步，確保管線(xiàn)和設(shè)備信息的完整和實(shí)效性。

3、公共安全管理的應(yīng)用

商場(chǎng)作為人們活動(dòng)的公共聚集場(chǎng)所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災(zāi)等的應(yīng)急處理。在傳統(tǒng)模式下，都是發(fā)生了火災(zāi)之后，再來(lái)進(jìn)行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以提前進(jìn)行預(yù)防、報(bào)警和及時(shí)的處理。

還是以消防火災(zāi)為例，一旦某些區(qū)域有火災(zāi)發(fā)生的可能性和隱患，它可以通過(guò)煙感和溫感傳輸來(lái)的信號(hào)進(jìn)行快速的分析，分析是否有必要對(duì)其提前處理。一旦真正發(fā)生火災(zāi)，它可以及時(shí)顯示出具體火災(zāi)的部位和嚴(yán)重程度，同時(shí)周邊人群數(shù)量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設(shè)備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調(diào)動(dòng)最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實(shí)用的工具，將火勢(shì)給予熄滅，并對(duì)人群進(jìn)行疏散，減少傷亡。這比傳統(tǒng)的找圖紙確定位置，再來(lái)制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數(shù)據(jù)分析

商場(chǎng)通常水、電、空調(diào)和天然氣等都是由商管公司統(tǒng)一控制和安排的，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，很多商管人員的專(zhuān)業(yè)水平其實(shí)是不夠的，很多時(shí)候，長(zhǎng)期將各設(shè)備處于高強(qiáng)度的運(yùn)行負(fù)荷下，造成較大的浪費(fèi)。如中央空調(diào)長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)放，在溫度下降到一定溫度后，也無(wú)人關(guān)掉，造成一種過(guò)度制冷的情況。

通過(guò)BIM結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過(guò)安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實(shí)現(xiàn)建筑能耗數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、傳輸、初步分析、定時(shí)定點(diǎn)上傳等基本功能，并具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性。系統(tǒng)還可以實(shí)現(xiàn)室內(nèi)溫濕度的遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)，分析房間內(nèi)的實(shí)時(shí)溫濕度變化，配合節(jié)能運(yùn)行管理。在管理系統(tǒng)中可以及時(shí)收集所有能源信息，并且通過(guò)開(kāi)發(fā)的能源管理功能模塊，對(duì)能源消耗情況進(jìn)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析，比如各區(qū)域，各戶(hù)主的每日用電量，每周用電量等，并對(duì)異常能源使用情況進(jìn)行警告或者標(biāo)識(shí)。

【結(jié)語(yǔ)】商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)是一個(gè)精細(xì)化的過(guò)程，在做好公共設(shè)備維護(hù)正常運(yùn)行的前提下，也要為廣大商戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化的指導(dǎo)。商業(yè)管理公司應(yīng)該更加深入的將BIM技術(shù)應(yīng)用到后期的運(yùn)維管理中，為廣大的顧客提供一個(gè)舒適溫馨的購(gòu)物休閑環(huán)境，才能將商業(yè)經(jīng)營(yíng)的更好。

【參考文獻(xiàn)】

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本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線(xiàn)索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷(xiāo)售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類(lèi)型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷(xiāo)售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專(zhuān)業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),建立完善開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷(xiāo)售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿(mǎn)足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

篇4

在中地行鼎盛時(shí)期，為尋求個(gè)人突破，他又毅然創(chuàng)辦了旭輝國(guó)際地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，與他的新伙伴們開(kāi)始超越自我的二次創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)造奇跡的馮暉，運(yùn)用其獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃服務(wù)模式（RSMO），在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)令業(yè)內(nèi)贊嘆的經(jīng)典案例，演繹了一幕幕地產(chǎn)傳奇故事。

與馮暉對(duì)坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業(yè)家的內(nèi)心獨(dú)白以及其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的信心、希望、憂(yōu)慮與設(shè)想......

充滿(mǎn)誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？

馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過(guò)一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)做起來(lái)。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來(lái)越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒(méi)有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)，對(duì)我來(lái)說(shuō)，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來(lái)，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來(lái)的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒(méi)有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。

我國(guó)目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無(wú)限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。

發(fā)展商不能往火坑里跳

記者：有人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)的越好死得越快，這話(huà)有道理嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶(hù)組合；其四是經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開(kāi)發(fā)的思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開(kāi)發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏(yíng)得長(zhǎng)線(xiàn)投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。

這么多年，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒(méi)有足夠的資金實(shí)力、沒(méi)有等待漫長(zhǎng)的回報(bào)期的耐心、沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有一定的投資分析和中長(zhǎng)線(xiàn)投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒(méi)實(shí)力、沒(méi)耐心、沒(méi)經(jīng)驗(yàn)無(wú)異于玩火。

記者：你對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見(jiàn)解？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長(zhǎng)，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來(lái)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有第二次生命的，經(jīng)營(yíng)者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專(zhuān)業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。

當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很??；未來(lái)兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開(kāi)發(fā)商清算。

二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很?chē)?yán)重的問(wèn)題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來(lái)，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來(lái)，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。

三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體多是住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國(guó)際成熟開(kāi)發(fā)套路不同，由于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基金支持，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤(pán)模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。

四是沒(méi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商是較好的辦法。有的開(kāi)發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷(xiāo)售，采用降價(jià)銷(xiāo)售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，其危害性更大。

五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)水平在提升，并逐漸與國(guó)際化接軌，但國(guó)外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國(guó)的國(guó)情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六是如何找到一套國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營(yíng)的形式，這是迫在眉睫的問(wèn)題。舶來(lái)品在國(guó)內(nèi)行不通。只租不售，錢(qián)從何來(lái)？物業(yè)既要賣(mài)的好，又要經(jīng)營(yíng)得好，這才是打開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的金鑰匙。

需要系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式

記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常?？吹轿惶幫粭l路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀(guān)反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周?chē)h(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒(méi)有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)界有三大類(lèi)型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀(guān)分析和概念提煉，以思維超前著稱(chēng)于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶(hù)往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶(hù)一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來(lái)又有一種所謂全程參與的策劃營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)點(diǎn)，主張策劃?rùn)C(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開(kāi)始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來(lái)保障。

記者： 你有沒(méi)有更好的模式來(lái)解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃”模式的英文簡(jiǎn)寫(xiě)（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀(guān)察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。

運(yùn)營(yíng)策劃與全程策劃等其他模式的區(qū)別在于：在實(shí)操中，由于很多策劃公司沒(méi)足夠的資源與專(zhuān)業(yè)支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無(wú)法給開(kāi)發(fā)商以建設(shè)性的指導(dǎo)。所以由于自身專(zhuān)業(yè)的限制，全程策劃根本無(wú)法保障策劃的真正成功。

篇5

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)；存在問(wèn)題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進(jìn)入到21世紀(jì)之后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產(chǎn)也成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，自從2009年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到了嚴(yán)重影響。同時(shí)，房?jī)r(jià)的過(guò)高、供需關(guān)系明顯失衡、人民購(gòu)買(mǎi)力的薄弱等等因素都使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字關(guān)口。因此，我們需要對(duì)于新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題、可持續(xù)發(fā)展的方法問(wèn)題進(jìn)行全面性的分析與研究工作，提高我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量與水平，推動(dòng)其發(fā)展與變革，使其在未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不科學(xué)是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中存在的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。比如：我們從中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現(xiàn)此種問(wèn)題。北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市早已被商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，房?jī)r(jià)虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進(jìn)行大額款項(xiàng)的借貸投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，與消費(fèi)者、政府在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的博弈。而一些我國(guó)的二、三線(xiàn)城市也被房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產(chǎn)的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、更忽視了當(dāng)?shù)厝嗣裆畹乃脚c消費(fèi)的實(shí)力。最終導(dǎo)致，后續(xù)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)階段出現(xiàn)了種種的問(wèn)題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設(shè)問(wèn)題為例子進(jìn)行具體的說(shuō)明。北京、上海、沈陽(yáng)等城市中許多商圈地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中存在著大量商鋪閑置的問(wèn)題。這主要是由于兩個(gè)方面的原因?qū)е碌摹Ｉ啼亙r(jià)格過(guò)高、一般的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法負(fù)擔(dān)起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周?chē)鷽](méi)有大量的消費(fèi)者或者是商品價(jià)格過(guò)高消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不起。這種類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一方面導(dǎo)致了建設(shè)資源與土地資源的浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開(kāi)發(fā)與關(guān)聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的角度來(lái)看，這種模式存在嚴(yán)重的弊病。

2.開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)

開(kāi)發(fā)周?chē)鷷r(shí)間長(zhǎng)是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)重要的問(wèn)題，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開(kāi)發(fā)應(yīng)用時(shí)間長(zhǎng)等方面的特點(diǎn)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如：通過(guò)銀行信貸或者是其它融資方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的籌集是其重要的資本應(yīng)用方法。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)會(huì)面臨著許多的問(wèn)題。比如：施工建設(shè)、開(kāi)發(fā)與管理、未來(lái)經(jīng)營(yíng)的策略等等。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入到困境中。

3.定位水平的不準(zhǔn)確

我國(guó)的政府沒(méi)有對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的定位，片面的應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步。事實(shí)表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問(wèn)題。比如：忽視當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況、忽視當(dāng)?shù)厝藗兊馁?gòu)買(mǎi)力與生活水平等等、最終制約了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國(guó)的政府需要加大商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控力度

從政府的角度來(lái)講，需要其加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀(guān)調(diào)控力度，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設(shè)水平與投資消費(fèi)更加的協(xié)調(diào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與水平得到提高、使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行持續(xù)性的發(fā)展，使其對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。具體來(lái)講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)杠桿的優(yōu)勢(shì)，從銀行信貸的角度入手，使其對(duì)于各個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，有利于保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的安全與質(zhì)量，使得眾多的資質(zhì)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行有關(guān)的開(kāi)發(fā)，有利于保障我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主管部門(mén)需要充分發(fā)揮出自己的職責(zé)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作中不合理的地方進(jìn)行及時(shí)的糾正，有利于保障開(kāi)發(fā)與建設(shè)工程的安全與效率，使其對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃，開(kāi)展多種發(fā)展經(jīng)營(yíng)理念的并用，比如：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過(guò)多依賴(lài)商業(yè)地產(chǎn)。第四，進(jìn)行有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要充分的考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人們的購(gòu)買(mǎi)力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以便于更好的進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，商業(yè)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)。從政府的角度來(lái)講，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)水平以及人民的消費(fèi)能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估、而從制定出專(zhuān)業(yè)性與科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，在今后的工作中嚴(yán)格執(zhí)行此計(jì)劃。其次，政府需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)方式與行政方式并用，對(duì)于本地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分的應(yīng)用好有關(guān)的資源，為提高本地商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得進(jìn)步。比如：第一，充分進(jìn)行資源的整合、樹(shù)立起品牌經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，通過(guò)資源共享與品牌聯(lián)合實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。第二，樹(shù)立起科學(xué)規(guī)劃與持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)中存在的價(jià)值，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷的發(fā)展與進(jìn)步，創(chuàng)造出屬于自己的價(jià)值與空間。

3.重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)與管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要注重商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)與管理，最終可以提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平與市場(chǎng)發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要與有關(guān)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商等進(jìn)行聯(lián)合性的開(kāi)發(fā)與管理，通過(guò)充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的舉措來(lái)提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開(kāi)發(fā)、聯(lián)合性的經(jīng)營(yíng)、對(duì)于開(kāi)發(fā)中的商鋪進(jìn)行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)于開(kāi)發(fā)環(huán)境周邊情況進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目持續(xù)性的開(kāi)發(fā)與管理。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就是進(jìn)行這種持續(xù)性開(kāi)發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復(fù)制它人的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式。否則，必然會(huì)在有限的市場(chǎng)中形成強(qiáng)有力的不合理與不公平的競(jìng)爭(zhēng)，而優(yōu)勢(shì)性的企業(yè)會(huì)占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。這種模式不利于后來(lái)者的發(fā)展與成長(zhǎng)，也在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)與建設(shè)的重復(fù)。

三、結(jié)論

對(duì)于新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)分析與研究，有利于我國(guó)的政府與各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質(zhì)量，保障我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性進(jìn)步，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 成本控制

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時(shí)展的潮流，可以滿(mǎn)足個(gè)性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國(guó)商業(yè)形式和消費(fèi)需求更加多元化的社會(huì)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制體系進(jìn)行深入探析，從而促進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開(kāi)發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述

近些年來(lái)，由于其投資風(fēng)險(xiǎn)較小、可以滿(mǎn)足市場(chǎng)化的消費(fèi)需求、可以帶來(lái)持續(xù)性的資金收入等市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是基于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過(guò)科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，有助于企業(yè)“利潤(rùn)最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理模式和營(yíng)銷(xiāo)模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制要求對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制管理，強(qiáng)調(diào)管理流程和管理工作的精細(xì)化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和地域性消費(fèi)需求確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，精細(xì)化地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的每個(gè)管理環(huán)節(jié)、各個(gè)管理部門(mén)及所有管理崗位，使成本控制措施落實(shí)到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財(cái)務(wù)管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達(dá)成地產(chǎn)項(xiàng)目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。

隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量急劇上升，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系得到了進(jìn)一步的發(fā)展與完善。但由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問(wèn)題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制過(guò)程中，目標(biāo)成本控制意識(shí)較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細(xì)化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識(shí)較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、最大限度滿(mǎn)足人們的多元化消費(fèi)需求，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制進(jìn)行深入探析，從而在提升項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低項(xiàng)目投入成本，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的重要意義

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)商業(yè)形式的多樣化和人們消費(fèi)需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促使商業(yè)市場(chǎng)資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制進(jìn)行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求，也是促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀(guān)需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，在提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)多元化、合理分配市場(chǎng)資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系有利于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會(huì)效益和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，近些年來(lái)，由于國(guó)家購(gòu)房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系可以降低項(xiàng)目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制方法分析

（一）精細(xì)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細(xì)化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的精細(xì)化成本控制意識(shí)；逐步使精細(xì)化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化的監(jiān)控管理，通過(guò)集中招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團(tuán)隊(duì)、制定最優(yōu)化的銷(xiāo)售計(jì)劃等都是成本控制過(guò)程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細(xì)化管理是需要建立在高效流通的開(kāi)發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進(jìn)的精細(xì)化管理手段和技術(shù)是十分必要的。

（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)綜合體是商業(yè)市場(chǎng)形式多樣化和消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向。近些年來(lái)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場(chǎng)信息，通過(guò)分析和整合處理而確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，即確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、客戶(hù)定位、營(yíng)銷(xiāo)管理等各環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，盡可能從初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的先進(jìn)性。

（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)信息在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是近些年來(lái)，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進(jìn)一步擴(kuò)大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺(tái)，確保開(kāi)發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀(guān)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護(hù)進(jìn)行模擬設(shè)計(jì)，這樣可以顯著降低設(shè)計(jì)成本，從而縮短開(kāi)發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平顯著提升，多元化消費(fèi)需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)化利用、最大化滿(mǎn)足人們的多元化消費(fèi)需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理十分重要。因此，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，致力于為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。

參考文獻(xiàn)

篇7

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目橫跨房地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩大領(lǐng)域，既受房地產(chǎn)供求關(guān)系影響，又受商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)支配。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在租售階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析，從地產(chǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

1.1地產(chǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)環(huán)境是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其所處位置、建筑規(guī)模、形象和功能的描述。它是建立在對(duì)目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)行為分析基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目從外到內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境的描述［7］。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能取得成功，首要要考慮的是地產(chǎn)環(huán)境。這里我們選擇以下幾個(gè)子因素來(lái)描述地產(chǎn)環(huán)境狀況:商圈等級(jí)和交通可達(dá)性反映地產(chǎn)所處位置的合理性;占地面積表現(xiàn)建筑的規(guī)模大小;停車(chē)位和公攤系數(shù)是項(xiàng)目?jī)?nèi)部功能的體現(xiàn);建筑可視性和臨街情況可以反映項(xiàng)目的良好形象。

1.2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡而導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)。這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。這里選取以下幾個(gè)子指標(biāo):區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量反映這個(gè)地區(qū)的供應(yīng)情況;總戶(hù)數(shù)和主力群體收入水平是市場(chǎng)需求的體現(xiàn);空置率則是供求情況的量化體現(xiàn)。

1.3營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段，由于開(kāi)發(fā)商采用的營(yíng)銷(xiāo)模式與市場(chǎng)規(guī)律不符而造成的經(jīng)營(yíng)狀況差、租金無(wú)法回收等損失。這里選取以下因素:主力品牌影響力反映了招商情況;業(yè)態(tài)多樣性和業(yè)態(tài)組合比率表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)模式;銷(xiāo)售人員素質(zhì)是營(yíng)銷(xiāo)管理的情況;投資回報(bào)率可作為選擇投資機(jī)會(huì)的依據(jù)。

1.4物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理指日常的清潔、安保、機(jī)電和房屋維修以及租賃商業(yè)氛圍的營(yíng)造。如果這些管理工作做不好，就會(huì)直接影響項(xiàng)目的形象，從而增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)［8］。這里選取以下幾個(gè)子指標(biāo):物業(yè)成熟度是指選擇的物業(yè)公司各項(xiàng)制度的完善性程度;綠化率是反映物業(yè)管理成效的一個(gè)指標(biāo);物業(yè)費(fèi)和事故發(fā)生頻率反映了物業(yè)管理的能力。具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。

2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)的分形評(píng)價(jià)方法

分形評(píng)價(jià)方法是一種從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與分布特征的角度來(lái)評(píng)價(jià)具有分形特征的系統(tǒng)運(yùn)行效果的有效方法。分形特征的度量用分形維數(shù)來(lái)表示。分形維數(shù)說(shuō)明了分形客體的復(fù)雜程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整數(shù)，可取任何實(shí)數(shù)值，因而也稱(chēng)為分?jǐn)?shù)維。

2.1原始數(shù)據(jù)的預(yù)處理在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，各項(xiàng)指標(biāo)表征的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同方面的特征，其物理屬性區(qū)別較大，取值范圍不同，相互之間無(wú)法直接進(jìn)行比較，需要進(jìn)行預(yù)處理。

2.1.1定性指標(biāo)定量化在指標(biāo)體系中，臨街情況、交通可達(dá)性、建筑可視性、商圈等級(jí)、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、主力群體收入水平、主力品牌影響、業(yè)態(tài)多樣性、業(yè)態(tài)組合比率、銷(xiāo)售人員素質(zhì)、物業(yè)公司成熟度和事件發(fā)生情況為定性指標(biāo)。對(duì)于定性指標(biāo)，可以將其劃分為幾個(gè)等級(jí)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)指標(biāo)進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)在1～10分。

2.1.2指標(biāo)的同趨勢(shì)變換利用分形評(píng)價(jià)模型時(shí)，指標(biāo)必須滿(mǎn)足同趨勢(shì)的要求，即指標(biāo)與評(píng)價(jià)體系的趨勢(shì)一致，當(dāng)指標(biāo)值增大時(shí)，表示風(fēng)險(xiǎn)增大。這樣的指標(biāo)也稱(chēng)為正向指標(biāo)。如果某些指標(biāo)與評(píng)價(jià)體系的趨勢(shì)相反，即負(fù)向指標(biāo)，則需要進(jìn)行變換。在評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，公攤系數(shù)、空置率、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量、物業(yè)費(fèi)是正向指標(biāo)，其余的都是負(fù)向指標(biāo)。為此，依據(jù)分形評(píng)價(jià)的要求，對(duì)指標(biāo)體系的底層子指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類(lèi)正向化處理。對(duì)負(fù)向指標(biāo)的計(jì)算一種采用式(1)，如投資回報(bào)率等。

2.2標(biāo)準(zhǔn)化處理和相關(guān)性分析假設(shè)用N個(gè)底層子指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)k個(gè)不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，第i個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的第j個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)為xij，然后對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)作標(biāo)準(zhǔn)化處理，進(jìn)行無(wú)量綱變換，為了消除量綱或量級(jí)對(duì)計(jì)算的影響，采用半升梯形模糊隸屬度函數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)量化變換。

2.3數(shù)據(jù)集分形維數(shù)的計(jì)算正如前面提到的，分形維數(shù)在分形評(píng)價(jià)模型中起著重要作用，因而分形維數(shù)的計(jì)算就顯得格外重要，分形維數(shù)的定義如式(5)所示。計(jì)算關(guān)聯(lián)維數(shù)時(shí)選擇盒計(jì)數(shù)法進(jìn)行求解。盒計(jì)數(shù)法的基本思想是利用尺寸為r的網(wǎng)格覆蓋數(shù)據(jù)集，統(tǒng)計(jì)落入每個(gè)網(wǎng)格中的點(diǎn)數(shù)的q次冪，并對(duì)它們求和，從而得到在該尺寸下非空覆蓋集中點(diǎn)數(shù)q次冪之和C(r)。不斷變化半徑r，得到一系列的C(r)，繪制lnr－lnC(r)圖，求出斜率k，則分形維數(shù)等于k/(1－q)。對(duì)于關(guān)聯(lián)維數(shù)q=2，D2即為雙對(duì)數(shù)圖的斜率。關(guān)聯(lián)維數(shù)D2反映指標(biāo)點(diǎn)在空間的分布狀況，風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其指標(biāo)點(diǎn)在半徑r較小的地方分布較少，在半徑r較大的地方分布較多。因此，在半徑r較小的地方盒子內(nèi)點(diǎn)數(shù)的比例增長(zhǎng)慢，在半徑r較大的地方盒子內(nèi)的點(diǎn)數(shù)比例增長(zhǎng)較快，其斜率就較大;反之，風(fēng)險(xiǎn)低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其指標(biāo)點(diǎn)較多地分布在半徑r較小的地方，在半徑r較大的地方盒子內(nèi)的點(diǎn)數(shù)比例增長(zhǎng)慢。所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目所反映的斜率大于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目，通過(guò)關(guān)聯(lián)維數(shù)可以反映商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大?。?0］。

3合肥市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分形評(píng)價(jià)實(shí)證研究

為了驗(yàn)證分形評(píng)價(jià)的有效性，本文選取了合肥市四個(gè)處于租售階段的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源主要為現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)放問(wèn)卷、官方網(wǎng)站和企業(yè)介紹材料。下文以A，B，C，D表示這四個(gè)項(xiàng)目。A項(xiàng)目位于二環(huán)外，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、居住于一體的大型購(gòu)物中心。B項(xiàng)目位于一環(huán)外至二環(huán)內(nèi)，臨近高鐵站和地鐵線(xiàn)。包括大型超市、影院、少兒樂(lè)園等主力商家，打造特色主題的生活購(gòu)物中心。C項(xiàng)目位于一環(huán)外至二環(huán)內(nèi)。主要有國(guó)際酒店、國(guó)際辦公以及國(guó)際商業(yè)三部分物業(yè)類(lèi)型，打造文化商務(wù)休閑中心。D項(xiàng)目位于一環(huán)內(nèi)，鄰近火車(chē)站，商業(yè)氣息濃厚。項(xiàng)目包括頂級(jí)購(gòu)物中心、家居商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、5A級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓、餐飲娛樂(lè)、商業(yè)步行街、商務(wù)公寓等多種物業(yè)形態(tài)，打造合肥高端圈層城市綜合體。按照前面所述的步驟，分別對(duì)四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并且依據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)分析指標(biāo)的相關(guān)性，消除相關(guān)性后的數(shù)據(jù)如表1所示。風(fēng)險(xiǎn)高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所反映的斜率總是大于風(fēng)險(xiǎn)低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所反映的直線(xiàn)斜率，分維數(shù)反映了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，分維數(shù)越大，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中A的風(fēng)險(xiǎn)最大，D的風(fēng)險(xiǎn)最小。究其原因，D所處地理位置比較優(yōu)越，規(guī)模較大，商業(yè)模式比較成熟，因此投資風(fēng)險(xiǎn)比其他項(xiàng)目要小;A由于所處位置較差，人流量不足，空置率較高，因此它的投資風(fēng)險(xiǎn)較大;而C的各項(xiàng)指標(biāo)都不突出，相對(duì)其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒(méi)有特色，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)種類(lèi)較少，導(dǎo)致它的風(fēng)險(xiǎn)也較大。由此可見(jiàn)，分形評(píng)價(jià)具有一定的合理性。

4結(jié)語(yǔ)

篇8

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿(mǎn)足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Black-Scholes模型。同時(shí),Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱(chēng)之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣(mài)等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀(guān)政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況,以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性?xún)r(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷(xiāo)售價(jià)格,其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,T表示項(xiàng)目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為Fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為C,年租金為S,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:E[max(SW-C,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格,V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為M,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為A,可行性研究費(fèi)用為J,V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。

S0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。

最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀(guān)察數(shù)據(jù),Si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。

四、實(shí)證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開(kāi)街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷(xiāo)售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析

為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。

該項(xiàng)目從2007年初開(kāi)始,開(kāi)發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開(kāi)始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。

根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表1。

考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的NPV=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。

3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開(kāi)始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開(kāi)始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。

參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表2?？紤]資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出NPV=1158萬(wàn)元。

租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。

下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀(guān)察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析

這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見(jiàn)表3。

假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見(jiàn)表4。

通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)B-S模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開(kāi)發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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篇9

萬(wàn)達(dá)模式：訂單商業(yè)的典范

萬(wàn)達(dá)自2001年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，提出“先招商，后開(kāi)發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，從根本上解決了長(zhǎng)期困擾商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)后“招商難”的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)十余年的摸索、實(shí)踐與積累，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成為全國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前持有物業(yè)面積達(dá)1000多萬(wàn)平方米。

作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)”模式獲得了極大成功，其優(yōu)勢(shì)主要在于：豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、超前的投資策略、獨(dú)特的商業(yè)資源以及強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力等。首先，萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪、百安居等國(guó)際零售巨頭結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，主力店的進(jìn)入使萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的品牌價(jià)值得以提升；其次，連鎖經(jīng)營(yíng)模式使萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化開(kāi)發(fā)、連鎖化經(jīng)營(yíng)，使萬(wàn)達(dá)的知名度迅速提高；再次，可以實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，是萬(wàn)達(dá)模式得以較快發(fā)展的關(guān)鍵。

堪稱(chēng)“訂單商業(yè)”典范的萬(wàn)達(dá)，近期卻不斷被媒體披露一些前期項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理、商戶(hù)招商方面存在問(wèn)題，這讓社會(huì)各界開(kāi)始對(duì)萬(wàn)達(dá)模式乃至汀單商業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑。實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)所面臨的問(wèn)題不單單是一個(gè)企業(yè)的問(wèn)題，而是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所需要解決的共同問(wèn)題。首先是資金問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是地產(chǎn)、商業(yè)、金融等的融合體，是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻很高的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不可回避的問(wèn)題。特別是對(duì)于以自持物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就更需要持續(xù)充足的資金鏈支撐。否則，即使進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也不會(huì)走遠(yuǎn)。其次是人才問(wèn)題。隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)被不斷復(fù)制，人才團(tuán)隊(duì)也必須不斷跟進(jìn)，否則銷(xiāo)售、管理、經(jīng)營(yíng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。這也是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)首先要面對(duì)的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅開(kāi)發(fā)，需要既懂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型人才。

盡管萬(wàn)達(dá)面臨資金、人才等方面問(wèn)題，但萬(wàn)達(dá)己在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開(kāi)市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行投資?！坝唵紊虡I(yè)”模式并非萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)，國(guó)外已有成功先例，但經(jīng)過(guò)不斷探索與實(shí)踐的萬(wàn)達(dá)模式卻是其獨(dú)有的。因此，后續(xù)的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時(shí)因地因企業(yè)而異。

SOHO模式：分散銷(xiāo)售，快速變現(xiàn)

與萬(wàn)達(dá)的定制模式不同，SOHO中國(guó)則是將項(xiàng)目分散銷(xiāo)售。這種模式可以快速回籠資金，短時(shí)間變現(xiàn)，SOHO中國(guó)正是因此而創(chuàng)造了百億銷(xiāo)售額的佳績(jī)。然而，與此同時(shí)出現(xiàn)的則是SOHO項(xiàng)目租戶(hù)的慘淡經(jīng)營(yíng)。據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，商業(yè)地產(chǎn)散售成功幾率很小，超過(guò)九成的散售商鋪經(jīng)營(yíng)不善，難以為繼。而潘石屹則認(rèn)為，比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無(wú)一不是分散的產(chǎn)權(quán)(即產(chǎn)權(quán)散售)，如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的模式會(huì)比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。

可能這是一種理想的狀態(tài)，但散售模式所暴露出的弊端卻是現(xiàn)實(shí)。SOHO商業(yè)主要以散售為主，業(yè)權(quán)分散，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，容易發(fā)生糾紛。分散銷(xiāo)售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和布局。另一方面，在分散的產(chǎn)權(quán)商鋪里，業(yè)主對(duì)租金的期望值不一樣。這樣就直接導(dǎo)致空置率比較多，影響整個(gè)商業(yè)的氛圍，已經(jīng)租出去的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不會(huì)理想，最后形成惡性循環(huán)。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關(guān)。

實(shí)際上，商鋪散售在國(guó)外以及港澳地區(qū)早己銷(xiāo)聲匿跡，在國(guó)內(nèi)的一些大城市也正在逐步退出市場(chǎng)。散售能快速回籠資金，能夠?qū)⒗孀畲蠡?，但沒(méi)有持有型物業(yè)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是不利的，特別是對(duì)SOHO中國(guó)這樣的上市公司來(lái)說(shuō)更為不利。因此，潘石屹也在逐漸調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，他明確表示，80HO前門(mén)項(xiàng)目的操作將由出售模式向持有模式轉(zhuǎn)型，此外光華路80HOII、朝陽(yáng)門(mén)SOHO的三期都會(huì)持有一部分物業(yè)，并透露以后每年持有的物業(yè)量都要增大。加大持有物業(yè)的比例，對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，人才和資金都是需要解決的問(wèn)題，但毫無(wú)疑問(wèn)，如果想在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)期發(fā)展，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是必須的。

同樣，對(duì)于初涉商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，銷(xiāo)售還是持有是應(yīng)該做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的。如果出于快速變現(xiàn)的目的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可以采取銷(xiāo)售的模式；如果想依靠商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，無(wú)疑自持并管理是最佳選擇。

凱德模式：全部自持，雙基金配置

有人說(shuō)，像SOHO中國(guó)那樣的散售模式不是商業(yè)地產(chǎn)，成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)是自持物業(yè)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長(zhǎng)期持有是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠城等剛剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商都紛紛表示將加大持有物業(yè)的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現(xiàn)、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。

凱德是開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，也是物業(yè)管理者。來(lái)福士是其旗下的商業(yè)綜合體品牌，集酒店、商業(yè)購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓等為一體，己在北京、上海、成都等地成功復(fù)制。來(lái)福士商業(yè)模式持續(xù)在中國(guó)復(fù)制，與“來(lái)福士中國(guó)基金”的財(cái)務(wù)支持不無(wú)關(guān)系。這家來(lái)自新加坡的房地產(chǎn)公司早己嫻熟地將私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)嵌入到項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理中。

來(lái)福士中國(guó)基金是嘉德集團(tuán)旗下規(guī)模最大的一只基金，成立于2008年，初定運(yùn)作年數(shù)為8年，嘉德集團(tuán)持有50％權(quán)益，并充當(dāng)管理者，其余50％為亞太和歐美的養(yǎng)老基金和長(zhǎng)線(xiàn)基金所持有，目前基金資本額已經(jīng)達(dá)到11.8億美元。房地產(chǎn)基金在凱德置地的擴(kuò)張中起到了重要作用。凱德置地認(rèn)為，將項(xiàng)目注入基金，保證了項(xiàng)目的持久穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)再升級(jí)的可行性。自1994年進(jìn)入中國(guó)至今，凱德置地全國(guó)40個(gè)城市的開(kāi)發(fā)總業(yè)績(jī)約450億元，而支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)基金規(guī)模則達(dá)40億美元。

一般而言，凱德會(huì)在項(xiàng)目建成后，先把項(xiàng)目注入私募基金，待項(xiàng)目能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時(shí)，再把項(xiàng)目注入REITs。如此，前者分享物業(yè)升值利潤(rùn)，后者則分享長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流。

作為一種成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，凱德己將商業(yè)、地產(chǎn)、金融、投資較好地融合在一起，而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作還遠(yuǎn)未達(dá)到這樣的發(fā)展水平。凱德模式可資借鑒之處：一是在于全部持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路，只有長(zhǎng)期持有才能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；二是融資手段的創(chuàng)新，雙基金配置的模式可以保證項(xiàng)目的資金鏈順暢。

篇10

在日前由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（下稱(chēng)全聯(lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)）舉辦的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位在商業(yè)地產(chǎn)界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8～10個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目！

同策咨詢(xún)研究中心一份最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示：在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當(dāng)下，不少品牌房企還在加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)投資。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）20%的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為持有型商業(yè)物業(yè)；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH）將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到30%；復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（02337.HK）的商業(yè)地產(chǎn)投資將占集團(tuán)投資20%左右的比例。

就在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售代表的SOHO中國(guó)有限公司（00410.HK，下稱(chēng)SOHO中國(guó)）卻遭受重挫：公司去年業(yè)績(jī)僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，與此前調(diào)整的120億元目標(biāo)也有不小差距。

更嚴(yán)峻的是，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，近八成項(xiàng)目銷(xiāo)售率不足50%，其中不少項(xiàng)目是“零”成交。

為什么現(xiàn)實(shí)并不美好，卻還有大批房企試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？

“在未來(lái)5～10年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局會(huì)發(fā)生巨大變化?！比?lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)籌備組主任高東旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“相當(dāng)一部分在住宅市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的房企，很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域變成一條蟲(chóng)?！?/p>

“2013年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能求熱，而應(yīng)該在穩(wěn)中求發(fā)展。這個(gè)穩(wěn)，是指先生存?！备邧|旭說(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn)井噴亂象

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院去年的《2011—2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無(wú)論新開(kāi)工增量還是銷(xiāo)售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于純住宅項(xiàng)目。其中，辦公樓新開(kāi)工面積增長(zhǎng)46.20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)23.7%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，上海有20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京有約17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；成都市同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100余個(gè)，面積近3400萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市。

全聯(lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級(jí)以上城市的商業(yè)綜合體已經(jīng)在做和不得不做的就接近6000個(gè)，其中2015年要求完工的就有3000個(gè)左右。”

到底哪兒來(lái)那么多商業(yè)地產(chǎn)？

高東旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，自2010年實(shí)施全面限購(gòu)以來(lái)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍的成交凍結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了開(kāi)發(fā)商們的投資避風(fēng)港。

“除限購(gòu)?fù)?，近年?lái)綜合性開(kāi)發(fā)成為城市建設(shè)主流，住宅項(xiàng)目搭配了越來(lái)越多的商業(yè)功能設(shè)施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更點(diǎn)燃了開(kāi)發(fā)商們‘制造’商業(yè)地產(chǎn)的激情，并最終導(dǎo)致了市場(chǎng)的消化不良。”高東旭表示，“一個(gè)小縣城都要建三四個(gè)商業(yè)綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象?！?/p>

來(lái)自臺(tái)灣的張志剛認(rèn)為，大陸的房企和臺(tái)灣的房企一樣，需要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：最早期是開(kāi)發(fā)純粹的住宅地產(chǎn)，只有個(gè)圖紙房子就被搶光了，沒(méi)有商業(yè)概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業(yè)空間，但很長(zhǎng)時(shí)間都不知道該怎樣做商業(yè)；第三階段則是開(kāi)發(fā)旅游和休閑地產(chǎn)。

“臺(tái)灣的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再投房地產(chǎn)了，而是轉(zhuǎn)型到文化、傳媒和實(shí)業(yè)領(lǐng)域?！睆堉緞傉f(shuō)，“大陸的房地產(chǎn)商正在向第二階段轉(zhuǎn)型，但是商業(yè)的發(fā)展實(shí)力還無(wú)法匹配商業(yè)地產(chǎn)井噴的建設(shè)速度。”

商業(yè)街還會(huì)死掉一批

2002年，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當(dāng)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)完全賣(mài)不過(guò)住宅地產(chǎn)，但頑強(qiáng)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。

在馬太福星（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)周志軍看來(lái)，那些復(fù)制萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的后來(lái)者不可能取得成功?！耙粋€(gè)成功的商業(yè)綜合體是‘天時(shí)、地利、人和’的共同作用，不可照搬?！?/p>

“在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國(guó)起了不好的帶頭作用?！庇袠I(yè)內(nèi)人士評(píng)判SOHO現(xiàn)代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿(mǎn)了潘石屹自己的荷包，卻推高了房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致整個(gè)現(xiàn)代城無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和集中管理，導(dǎo)致租金回報(bào)都相對(duì)要低。

潘石屹的另一塊“心病”是前門(mén)大街。他最初的設(shè)想是把前門(mén)大街打造成一個(gè)最能代表中國(guó)商業(yè)的特色街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，眾多老字號(hào)因無(wú)力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產(chǎn)店毫無(wú)章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來(lái)人往，但除了幾家特產(chǎn)店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經(jīng)營(yíng)慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態(tài)。

定位不清、選址失誤，是對(duì)商鋪開(kāi)發(fā)的致命打擊。由北京華茂置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城購(gòu)物中心，從2007年開(kāi)業(yè)起就頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，在高端百貨、外貿(mào)大集和社區(qū)配套商業(yè)三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國(guó)際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以?huà)炫瞥鲎尩姆绞谨鋈皇請(qǐng)觥?/p>

北京“昆侖·匯”亦曾是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)位于北京市燕莎商圈，規(guī)模為一萬(wàn)余平方米的高端私人消費(fèi)館，最終成為任志強(qiáng)闖蕩商業(yè)地產(chǎn)的失敗典型。

設(shè)計(jì)和地段都不錯(cuò)的“昆侖·匯”現(xiàn)在還空著，為什么？

“國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的鳳毛麟角。”周志軍指出，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求相去甚遠(yuǎn)，以致形成大量無(wú)效供給。

“我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于行業(yè)發(fā)展初期階段，處境十分尷尬：善于開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)于經(jīng)營(yíng)的商界卻止步于開(kāi)發(fā)。同為傳統(tǒng)領(lǐng)域的兩大行業(yè)偏偏又有著頑固的行規(guī)慣性。” 高東旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，商業(yè)街還會(huì)死掉一批。

只有商業(yè)成功了，蓋的樓才有價(jià)值

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深化，城市建設(shè)正在從以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主線(xiàn)，逐步轉(zhuǎn)向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開(kāi)發(fā)，因此，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的比重不斷加大，商住配套式開(kāi)發(fā)正在成為城市建設(shè)的主要模式。

“房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴(kuò)張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也在逐漸增長(zhǎng)，加之受到開(kāi)發(fā)時(shí)限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無(wú)充分準(zhǔn)備和基礎(chǔ)，又不具備相應(yīng)能力的情況下，倉(cāng)促、被動(dòng)地進(jìn)入到跨越巨大、文化底蘊(yùn)深厚的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！备咝駯|說(shuō)，“各方面的工作沒(méi)有接上，導(dǎo)致如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”

實(shí)際上，當(dāng)代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，包含了滿(mǎn)足人們?cè)谫?gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)等各方面需求的各類(lèi)設(shè)施。“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是城市空間的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目定位涉及城市規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)需求等多重因素?！备邧|旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 ，“根據(jù)在城市定位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)和社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購(gòu)物中心、百貨中心、專(zhuān)賣(mài)店、零售類(lèi)店鋪，以及城市主題公園、風(fēng)景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類(lèi)的主題商業(yè)等多種形式。現(xiàn)階段，商業(yè)領(lǐng)域?qū)τ陂_(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是嶄新而又陌生的。開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些復(fù)雜問(wèn)題時(shí)，難免會(huì)‘望商興嘆’?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是非理性的，而商業(yè)是理性的?！比A鴻集團(tuán)副總裁胡乃璞告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“商業(yè)的前期定位、調(diào)查、規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)都曾經(jīng)是由商業(yè)公司一路走出來(lái)的。而過(guò)去的10年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，被市場(chǎng)上各類(lèi)策劃公司、招商公司和運(yùn)營(yíng)公司一步步分段式操作，把整個(gè)商業(yè)的運(yùn)作程序給打碎了，導(dǎo)致這中間出現(xiàn)了很多信息斷裂?！?/p>

“當(dāng)非理性的和理性湊在一起，肯定會(huì)產(chǎn)生巨大的矛盾，而最后賺錢(qián)的往往是那些策劃公司，倒霉的是開(kāi)發(fā)商和商戶(hù)?！焙髓闭f(shuō)。

“不要人為地制造商圈?！痹诤髓笨磥?lái)，一個(gè)商圈的最終成功需要?dú)v史和文化的多年積淀和后期不斷進(jìn)行的創(chuàng)新來(lái)造就?！氨本﹪?guó)貿(mào)、上海新天地這些成功案例，也是在時(shí)間的積累下才逐漸形成的?！?/p>