導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地增值稅暫行條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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20xx年最新土地增值稅暫行條例全文

第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的;

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

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土地增值稅稅額計(jì)算方式

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額30%

(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%

土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%

(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%

土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%

(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

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摘要土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如何合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)十分必要，本文根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等，通過(guò)案例分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)單探析。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市居民住房制度改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)地稅收入的重要支柱之一。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)十分必要。以下簡(jiǎn)單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的幾點(diǎn)建議。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡(jiǎn)單探析：

（一）對(duì)不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷售形勢(shì)不景氣的時(shí)候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且增值額未超過(guò)扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計(jì)算增值額，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率超過(guò)20%的臨界點(diǎn)時(shí)事先規(guī)劃，可以通過(guò)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，加大成本費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤(rùn)。

案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團(tuán)的一分公司，開發(fā)某一樓盤，支付的地價(jià)款為1.88億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目1.82億元，該公司開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅又開發(fā)非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅和營(yíng)業(yè)用房，其中標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應(yīng)納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)傞_發(fā)成本。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的地價(jià)款為1.53億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為0.35億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計(jì)土地增值稅0.093億元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不分開核算普通住宅和非普通住宅應(yīng)交土地增值稅0.27億元，分開核算應(yīng)交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購(gòu)買方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

2.利用合作建房節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對(duì)于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節(jié)稅

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開發(fā)開始時(shí)確定定向用戶，避免開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（五）對(duì)借款利息費(fèi)用進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，正確籌劃利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從減輕增值稅稅負(fù)的角度，對(duì)利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計(jì)算土地增值稅利息扣除項(xiàng)目時(shí)要注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要權(quán)衡利息是據(jù)實(shí)扣除好還是開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除好。企業(yè)應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開支有大體的預(yù)算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算的金額與實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。

案例分析二：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一標(biāo)準(zhǔn)普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.35億元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)0.364億元，假設(shè)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應(yīng)納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應(yīng)納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應(yīng)該選擇據(jù)實(shí)扣除這樣節(jié)稅效果明顯。

如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實(shí)扣除應(yīng)納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實(shí)扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開支，選擇有利于節(jié)稅的方案。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的探析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時(shí)，我們應(yīng)考慮到根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時(shí)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動(dòng)，進(jìn)行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應(yīng)該具有超前性

土地增值稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項(xiàng)目結(jié)束才想到籌劃，因?yàn)榈鹊巾?xiàng)目結(jié)束時(shí)，相應(yīng)的納稅義務(wù)已經(jīng)確定，往往沒(méi)有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，對(duì)土地增值稅納稅籌劃的要求也越來(lái)越高。

（三）企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行籌劃

在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和策略，而且每個(gè)企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實(shí)際情況，在合理和不違法的前提下進(jìn)行納稅籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

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    1.營(yíng)業(yè)稅在主要稅目稅率上,國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》沒(méi)有衛(wèi)生稅率的規(guī)定,可參照文化體育業(yè),稅率為3%。不按照國(guó)家規(guī)定價(jià)格取得的衛(wèi)生服務(wù)收入,應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=超過(guò)國(guó)家規(guī)定價(jià)格取得的衛(wèi)生服務(wù)收入×3%。銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)納稅行為,《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=出售(轉(zhuǎn)讓)收到的價(jià)款×5%。以固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=對(duì)外投資固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)×3%。

    2.增值稅繳納增值稅按年銷售額的多少可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,生產(chǎn)加工企業(yè)年銷售額為50萬(wàn)元、商品流通企業(yè)年銷售額為80萬(wàn)元的為一般納稅人。不足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為小規(guī)模納稅人。一般納稅人銷售貨物稅率為17%,小規(guī)模納稅人適用的稅率為3%。一般納稅人應(yīng)繳納的增值稅=應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額×17%-進(jìn)項(xiàng)稅額(指購(gòu)入非自用材料的進(jìn)項(xiàng)稅額)小規(guī)模納稅人應(yīng)繳納的增值稅=應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額×3%。

    3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加凡是繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅的事業(yè)單位,同時(shí)還要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。按照1985年1月1日國(guó)務(wù)院頒布的《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率市區(qū)為7%,縣城、鎮(zhèn)為5%,不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的為1%。按1986年4月28日國(guó)務(wù)院頒布的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》,教育費(fèi)附加稅率為3%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(營(yíng)業(yè)稅+增值稅)×適用稅率。

    4.房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅按1986年9月15日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征,稅率為12%。即:應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=租金收入×12%。衛(wèi)生事業(yè)單位出租土地的情況很少,就不再介紹。車船使用稅,按2011年2月25日中華人民共和國(guó)主席令第四十三號(hào)《中華人民共和國(guó)車船法》新規(guī)定,事業(yè)單位不再免收車船使用稅。其稅目如下:乘用車,按發(fā)動(dòng)機(jī)汽缸排氣量和核定載客人數(shù)繳納;商用車客車,按核定人數(shù)繳納;商用車貨車,按噸數(shù)繳納(其他車輛和船舶稅率略)。

    5.土地增值稅1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人;單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除金額200%部分,稅率為50%;(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%部分,稅率為60%?？鄢?xiàng)目是指取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金、其他扣除項(xiàng)目及建筑物的評(píng)估價(jià)格。應(yīng)納稅計(jì)算方法,應(yīng)繳納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

    6.企業(yè)所得稅衛(wèi)生事業(yè)單位取得其他經(jīng)營(yíng)收入如直接用于改善衛(wèi)生服務(wù)條件的,經(jīng)稅務(wù)部門審核批準(zhǔn)可抵扣其應(yīng)納稅所得額,就其余額繳納企業(yè)所得稅。應(yīng)稅產(chǎn)品繳納增值稅后有利潤(rùn)實(shí)現(xiàn),企業(yè)所得稅率為25%。其他企業(yè),年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)30萬(wàn)元,從業(yè)人數(shù)不超過(guò)80人,資產(chǎn)總額不超過(guò)1000萬(wàn)元的為小型微利企業(yè),按20%稅率征收企業(yè)所得稅。

    7.印花稅根據(jù)1988年6月6日國(guó)務(wù)院的《印花稅暫行條例》規(guī)定,事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等都屬于印花稅的納稅義務(wù)人。稅目包括購(gòu)銷合同、加工承攬合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、營(yíng)業(yè)賬簿等13個(gè)稅目;稅率為萬(wàn)分之三至萬(wàn)分之五不等,“權(quán)力、許可證照”和“營(yíng)業(yè)賬簿”稅目,適用定額稅率,均為按件貼花,稅額為5元。

    8.代扣個(gè)人所得稅對(duì)衛(wèi)生事業(yè)單位來(lái)說(shuō),個(gè)人所得稅涉及工資薪金所得、勞務(wù)報(bào)酬所得等。工資薪金所得應(yīng)納稅所得額=工資薪金所得-3500元(法定扣除額)-個(gè)人繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)-個(gè)人繳納的住房公積金。按2011年6月30日修改后的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的規(guī)定,個(gè)人所得稅適用于7級(jí)超額累進(jìn)稅率,最低為3%,最高為45%。勞務(wù)報(bào)酬所得,每次收入不超過(guò)800元的免征個(gè)人所得稅;每次收入超過(guò)800元但不超過(guò)4000元的,個(gè)人所得稅=(收入額-800)×20%;每次收入超過(guò)4000元的,個(gè)人所得稅=收入額×(1-20%)×20%(簡(jiǎn)便計(jì)算方法:個(gè)人所得稅=收入額×16%)。

篇4

摘要：實(shí)務(wù)中對(duì)預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算有爭(zhēng)議。本文首先分析三種流行會(huì)計(jì)處理方法的法理基礎(chǔ)，進(jìn)而區(qū)分營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進(jìn)行闡釋，并針對(duì)其會(huì)計(jì)核算思路給出了明確建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 計(jì)征稅費(fèi) 賬務(wù)處理

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)符合一定條件的正在建設(shè)的房屋經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批取得《商品房預(yù)售許可證》后，將其預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。因該預(yù)售的房屋未完工，開發(fā)商根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，即：商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購(gòu)買人，故開發(fā)商預(yù)售房屋收取的價(jià)款不符合收入確認(rèn)原則，不能將其確認(rèn)為收入。但根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，部分稅收（如營(yíng)業(yè)稅）的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。因此，對(duì)該已繳納的稅費(fèi)在會(huì)計(jì)處理上如何核算存在一定的爭(zhēng)議，本文對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、實(shí)務(wù)中預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理方法

在實(shí)務(wù)中，各開發(fā)商對(duì)預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下三種方法：

第一種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的科目名稱）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“應(yīng)交稅費(fèi)”。上述營(yíng)業(yè)稅及附加的會(huì)計(jì)處理方法，是根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司1995年12月編輯出版的《會(huì)計(jì)制度補(bǔ)充規(guī)定及問(wèn)題解答（第二輯）》第233頁(yè)中解答“按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，預(yù)收款時(shí)，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預(yù)收賬款’科目。按預(yù)收款計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記‘應(yīng)收賬款’科目，貸記‘經(jīng)營(yíng)收入’科目；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅，借記‘經(jīng)營(yíng)稅金及附加’科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅’科目，并將‘預(yù)收賬款’科目轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款’科目”進(jìn)行處理。此種處理方法似乎符合會(huì)計(jì)處理的“配比”原則（《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均未對(duì)此事項(xiàng)作出規(guī)范）。其實(shí)，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，已沒(méi)有“配比”原則之說(shuō)，現(xiàn)在講的是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，不再講會(huì)計(jì)核算原則；強(qiáng)調(diào)的是“資產(chǎn)負(fù)債觀”、權(quán)責(zé)發(fā)生制，不再?gòu)?qiáng)調(diào)“收入費(fèi)用觀”、配比性原則。其次，上述會(huì)計(jì)處理是否有效，尚待探討，因?yàn)樵撗a(bǔ)充規(guī)定及問(wèn)題解答，是對(duì)1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補(bǔ)充規(guī)定和解答，現(xiàn)該“兩則”和“兩制”的內(nèi)容已大部分作廢；不管是《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（2001年），還是新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006年版），均未對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅費(fèi)”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來(lái)是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會(huì)計(jì)“可理解性”會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。

第二種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”科目的借方；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，補(bǔ)計(jì)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”。上述營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅的會(huì)計(jì)處理方法，符合稅收法規(guī)的規(guī)定，能體現(xiàn)會(huì)計(jì)處理的“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬基礎(chǔ)。但把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”計(jì)征的稅費(fèi)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，減少了所有者權(quán)益，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，違背了會(huì)計(jì)處理的“配比”原則。

第三種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過(guò)“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或行業(yè)會(huì)計(jì)制度條件下）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目。上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問(wèn)題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費(fèi)、遞延稅款，利潤(rùn)表體現(xiàn)了“配比”原則。但是，把計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費(fèi)用”科目核算，虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，與“待攤費(fèi)用”科目的核算內(nèi)容不相符，且該“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已被取消。

二、預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)賬務(wù)處理的分析

（一）營(yíng)業(yè)稅及附加的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告”和第三十五條“企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的，或者即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益”，開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，未來(lái)不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，未來(lái)也不可能退還，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，不符合確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)（比如“遞延所得稅資產(chǎn)”或者“應(yīng)收賬款”）的條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為納稅當(dāng)期的費(fèi)用，故按預(yù)收售房款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加應(yīng)采用上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

（二）企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理。

1.采用應(yīng)付稅款法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》（[94]財(cái)會(huì)字第25號(hào)）和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，應(yīng)付稅款法是將本期稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計(jì)入當(dāng)期損益，而不遞延到以后各期，即：企業(yè)不確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用。在應(yīng)付稅款法下，當(dāng)期計(jì)入損益的所得稅費(fèi)用等于當(dāng)期應(yīng)繳的所得稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于的補(bǔ)充通知》（國(guó)稅函[2008]1081號(hào)）“附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》填報(bào)說(shuō)明”的“第52行‘五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)’第3列‘調(diào)增金額’填報(bào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的金額……”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，便產(chǎn)生了所得稅的納稅義務(wù)，該義務(wù)屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)。

鑒于上述情況，在采用應(yīng)付稅款法進(jìn)行所得稅核算時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條會(huì)計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬基礎(chǔ)，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

2.采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，納稅影響會(huì)計(jì)法，是指企業(yè)確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時(shí)間性差異對(duì)所得稅影響金額的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。在這種方法下，時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務(wù)法，還是遞延法，利潤(rùn)表中所得稅費(fèi)用均應(yīng)含“本期應(yīng)交所得稅、本期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的時(shí)間性差異所產(chǎn)生的遞延稅款貸項(xiàng)或借項(xiàng)”。根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商在收到預(yù)收售房款年度，其稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)（或稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)加減發(fā)生的永久性差異后的金額）肯定少于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，形成可抵減時(shí)間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

3.采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。根據(jù)《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅〉應(yīng)用指南》第三條規(guī)定，除直接計(jì)入所有者權(quán)益的交易或事項(xiàng)產(chǎn)生的遞延所得稅外，利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用由當(dāng)期所得稅和遞延所得稅構(gòu)成，即：所得稅費(fèi)用（或收益）=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅費(fèi)用（-遞延所得稅收益）。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房收到的預(yù)收款，其計(jì)稅基礎(chǔ)等于零，應(yīng)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)，會(huì)計(jì)處理為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目。

同時(shí)根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商根據(jù)稅法規(guī)定，繳納因預(yù)售商品房收到的預(yù)收款的所得稅，屬于當(dāng)期所得稅，會(huì)計(jì)處理為：借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

若無(wú)稅率變動(dòng)，上述兩分錄的金額應(yīng)相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（三）土地增值稅的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十四條 “對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”，以及《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)[1995]15號(hào)）“四、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù)，即使根據(jù)各省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自定的規(guī)定應(yīng)對(duì)預(yù)售售房款繳納土地增值稅，也屬于預(yù)交稅款性質(zhì)，故應(yīng)采用上述第一種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，繳納時(shí)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（四）印花稅賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第七條“應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花”，印花稅屬于行為稅，開發(fā)商應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅的標(biāo)準(zhǔn)繳納，并同時(shí)直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。故印花稅的繳納與開發(fā)商是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，是否收到款項(xiàng)，均無(wú)關(guān)系。

三、結(jié)論

綜上所述，開發(fā)商出售經(jīng)審批的符合一定條件的正在建設(shè)的房屋而收取的預(yù)收款，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行賬務(wù)處理：（1）按營(yíng)業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅及附加，應(yīng)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。（2）按企業(yè)所得稅法及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的企業(yè)所得稅，采用應(yīng)付稅款法時(shí)，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益；采用納稅影響會(huì)計(jì)法時(shí)，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表；采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法時(shí)，記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的土地增值稅，應(yīng)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款無(wú)關(guān)，應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)繳納，并直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。X

參考文獻(xiàn)：

1.財(cái)政部.企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定[S].[94]財(cái)會(huì)字第25號(hào).

2.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知[S].財(cái)稅字[1995]48號(hào).

篇5

關(guān)鍵詞：土地轉(zhuǎn)讓 納稅籌劃 案例分析

一、案例

2010年年底，山東興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)置了一塊位于青島市區(qū)的土地，購(gòu)置價(jià)為6 000萬(wàn)元。2012年年初，由于公司的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，董事會(huì)研究決定將還沒(méi)有開發(fā)的位于青島市區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過(guò)評(píng)估，該土地當(dāng)前市價(jià)為12 000萬(wàn)元。黃河實(shí)業(yè)有限公司欲以12 000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該土地。假設(shè)在具體轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的其他費(fèi)用和印花稅等忽略不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為此進(jìn)行納稅籌劃，以實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)稅效果。

二、案例解析

（一）稅法依據(jù)

1.營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第3條第20款的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第1條規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。第2條規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對(duì)象，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（6）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條第二款的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地所需的成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。

《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3.契稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條的規(guī)定，契稅稅率為3%-5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

《關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國(guó)稅函[2008]514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。

（二）籌劃思路

企業(yè)將擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通常采用直接交易的方式。在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，稅收負(fù)擔(dān)較重。因此，企業(yè)可以考慮對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟僮鳎邕M(jìn)行“三通一平”等工程的處理，將生地變熟地，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。這樣在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不僅允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需的成本以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款，另外還可以加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款與土地開發(fā)成本之和的20%。這種方案比直接辦理土地轉(zhuǎn)讓交易少繳納稅款，從而減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另外，公司還可以考慮先開發(fā)整理土地，再用土地注冊(cè)公司，然后以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。此種方案下，以土地這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給欲購(gòu)買土地的黃河實(shí)業(yè)公司時(shí)，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于以上三種方案，企業(yè)在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中應(yīng)從整體上比較稅負(fù)，對(duì)各種方案進(jìn)行綜合籌劃以實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)稅效果。

（三）案例分析

方案一：直接辦理土地轉(zhuǎn)讓交易。

該公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（12 000- 6 000）×5%=300（萬(wàn)元）

應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=300×10%=30（萬(wàn)元）

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額= 6 000+300+30=6 330（萬(wàn)元）

土地增值額=12 000-6 330=5 670（萬(wàn)元）

增值率=5 670÷6 330=89.57%

應(yīng)納土地增值稅=5 670×40%- 6 330×5%=1 951.5（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅=（12 000-6 000-300-30-1951.5）×25%=929.625（萬(wàn)元）

興業(yè)公司各稅合計(jì)=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125（萬(wàn)元）。

興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875（萬(wàn)元）。

黃河公司應(yīng)繳納契稅=12 000×3%=360（萬(wàn)元）

雙方合計(jì)納稅=3 211.125+360= 3 571.125（萬(wàn)元）

方案二：先將生地變熟地，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。

在此方案下，興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要將土地進(jìn)行開發(fā)整理，如進(jìn)行“三通一平”等工程的處理。假設(shè)該公司當(dāng)期投入建設(shè)費(fèi)用20萬(wàn)元，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不變。

該公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（12 000- 6 000）×5%=300（萬(wàn)元）

應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=300×10%=30（萬(wàn)元）

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額= （6 000+20）×（1+20%）+300+30=7 554（萬(wàn)元）

土地增值額=12 000-7 554=4 446（萬(wàn)元）

增值率=4 446÷7 554=58.86%

應(yīng)納土地增值稅=4 446×40%-7554×5%=1 400.7（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅=（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7）×25%=1 062.325（萬(wàn)元）

興業(yè)公司各稅合計(jì)=300+30+ 1 400.7+1 062.325=2 793.025（萬(wàn)元）

興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975（萬(wàn)元）

黃河公司應(yīng)繳納契稅=12 000×3%=360（萬(wàn)元）

雙方合計(jì)納稅=2 793.025+360= 3 153.025（萬(wàn)元）

方案三：變土地轉(zhuǎn)讓為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用10萬(wàn)元現(xiàn)金注冊(cè)一個(gè)全資子公司甲，并以位于青島市區(qū)的土地對(duì)全資子公司甲進(jìn)行增資，土地過(guò)戶后，子公司甲以20萬(wàn)元的費(fèi)用對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)整理。然后，將甲公司100%的股權(quán)以12 010萬(wàn)元價(jià)格直接轉(zhuǎn)讓給黃河實(shí)業(yè)有限公司。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件的規(guī)定，興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資（以土地作投資增加了子公司的注冊(cè)資本金）轉(zhuǎn)讓土地不征收營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額= （6 000+20）×（1+20%）=7 224（萬(wàn)元）

土地增值額=12 000-7 224=4 776（萬(wàn)元）

增值率=4 776÷7 224=66.11%

興業(yè)公司應(yīng)納土地增值稅= 4 776×40%-7 224×5%=1 549.2（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅=（12 000-6 000-20-1 549.2）×25%=1 107.7（萬(wàn)元）

興業(yè)公司各稅合計(jì)=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（萬(wàn)元）

興業(yè)公司凈利潤(rùn)=12 000-6000-20-2 656.9=3 323.1（萬(wàn)元）

興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司以名下土地對(duì)其全資子公司甲進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司甲承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。另外，由于興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將甲公司100%的股權(quán)作價(jià)12 010萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給黃河實(shí)業(yè)有限公司，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃河實(shí)業(yè)有限公司雙方合計(jì)納稅為2 656.9萬(wàn)元。土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅比較見下表。

綜合上述分析可以發(fā)現(xiàn)，在方案三條件下，興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅凈利潤(rùn)最高，同時(shí)比方案一少繳納稅款554.225萬(wàn)元（3 211.125-2 656.9），比方案二少繳納稅款136.125萬(wàn)元 （2 793.025-2 656.9），而黃河實(shí)業(yè)公司比方案一、方案二少繳納契稅360萬(wàn)元。顯然，從交易雙方的利益考慮，方案三為最優(yōu)，比方案一總共節(jié)約稅金914.225萬(wàn)元（3 571.125-2 656.9），比方案二節(jié)約稅金496.125萬(wàn)元 （3 153.025-2 656.9）。因此，該公司應(yīng)當(dāng)選擇方案三作為最佳的納稅籌劃方案。

篇6

【法律依據(jù)】

《土地增值稅暫行條例》第七條，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

篇7

    假設(shè)該小區(qū)有住宅1800套,開發(fā)商贈(zèng)送每戶業(yè)主家用電器的成本為6萬(wàn)元,總價(jià)值10800萬(wàn)元。為便于分析,在銷售中與流轉(zhuǎn)稅相關(guān)的附加稅費(fèi)忽略不計(jì)。

    (一)涉稅分析

    1、增值稅

    《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定,單位或者個(gè)體工商戶的下列行為,視同銷售貨物:(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。該實(shí)施細(xì)則的第十六條規(guī)定,納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者,按下列順序確定銷售額:(一)按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;(二)按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;(三)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率),屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物,其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。公式中的成本是指:銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本,銷售外購(gòu)貨物的為實(shí)際采購(gòu)成本。公式中的成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

    《增值稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》(國(guó)稅發(fā)[1993]154號(hào))規(guī)定,納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無(wú)銷售價(jià)格等原因,按規(guī)定需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的,其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率為10%.但屬于應(yīng)從價(jià)定率征收消費(fèi)稅的貨物,其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率,為《消費(fèi)稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》中規(guī)定的成本利潤(rùn)率。

    依據(jù)上述規(guī)定,開發(fā)商采取“買房贈(zèng)送家用電器”的促銷方式,將外購(gòu)的家用電器無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人,應(yīng)該視同銷售貨物,按照組成計(jì)稅價(jià)格繳納增值稅。那么,開發(fā)商外購(gòu)家用電器每戶6萬(wàn)元(含稅),按小規(guī)模納稅人考慮,每戶應(yīng)該繳納增值稅為:6÷(1+3%)×(1+10%)×3%=0.19(萬(wàn)元);因此,開發(fā)商此次促銷需繳納增值稅為:0.19×1800=342(萬(wàn)元)

    2、營(yíng)業(yè)稅

    開發(fā)商贈(zèng)送家用電器給購(gòu)房者,實(shí)質(zhì)上其商品房銷售價(jià)格已經(jīng)包含了這一部分價(jià)值,因此相對(duì)于這一部分家用電器而言,開發(fā)商繳納了銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅金為:10800×5%=540(萬(wàn)元)

    3、土地增值稅

    《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(四)款規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。按照建設(shè)部《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》(建標(biāo)[2003]206號(hào))的規(guī)定,建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成,而直接工程費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用,包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。因此,只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家用電器并不構(gòu)成工程實(shí)體,不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。

    根據(jù)上述規(guī)定,對(duì)于精裝修部分,如果屬于與房屋不可分離,分離將會(huì)導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、功能損壞的部分,應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除。但是,對(duì)于不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備且可以分離的家用電器,不能作為房地產(chǎn)的“開發(fā)成本”處理,所以開發(fā)商在銷售時(shí)贈(zèng)送的家用電器不能作為成本項(xiàng)目在土地增值稅稅前扣除。也就是說(shuō),贈(zèng)送家用電器的收入10800萬(wàn)元已經(jīng)包含在商品房銷售價(jià)格中,而購(gòu)買家用電器的成本10800萬(wàn)元不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目,由此將導(dǎo)致開發(fā)商多繳納土地增值稅為:10800×30%=3240(萬(wàn)元)

    從上述可見,由于采取了“買房贈(zèng)送家用電器”的營(yíng)銷策略,將導(dǎo)致公司多繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅共4122萬(wàn)元。

    (二)籌劃方案

    可以由開發(fā)商成立一家關(guān)聯(lián)的具有獨(dú)立法人資格的商貿(mào)公司,其經(jīng)營(yíng)范圍包括家用電器買賣、建筑材料買賣等,且該公司須取得增值稅一般納稅人的資格。家用電器的買賣由該商貿(mào)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商不再購(gòu)入家用電器以及贈(zèng)送家用電器。

    1、操作思路

    (1)“買房贈(zèng)送家用電器”的基本精神不能變,否則涉嫌廣告欺詐。

    (2)銷售家用電器的毛利率定為10%,銷售價(jià)格為每戶6.6萬(wàn)元。

    (3)將家用電器的金額從房屋銷售款中扣除。如某位購(gòu)房者的購(gòu)房款為200萬(wàn)元,那么雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)商品房銷售總額則為193.4萬(wàn)元。

    (4)每一購(gòu)房者需同商貿(mào)公司簽訂《家用電器買賣合同》,支付家用電器銷售款6.6萬(wàn)元。

    (5)商貿(mào)公司購(gòu)入家用電器,然后再銷售給購(gòu)房者,收款后開具增值稅普通發(fā)票。

    2、具體方案

    (1)商貿(mào)公司

    商貿(mào)公司買賣家用電器,主要涉及增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。

    增值稅:10800÷1.17×(1+10%)×17%-10800÷1.17×17%=157(萬(wàn)元)

    印花稅:10800×0.3‰=3.2萬(wàn)元

    企業(yè)所得稅暫不計(jì)算

    商貿(mào)公司稅金支出共計(jì)160.2萬(wàn)元。

    (2)開發(fā)商

    銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅時(shí):由于家用電器銷售金額從商品房銷售價(jià)款中扣除,因此開發(fā)商不再繳納這一部分營(yíng)業(yè)稅=10800×1.1×5%=594(萬(wàn)元)

    增值稅:開發(fā)商沒(méi)有贈(zèng)送家用電器,因此不存在視同銷售繳納增值稅的問(wèn)題,節(jié)省增值稅=10800÷1.03×(1+10%)×3%=346(萬(wàn)元)

    土地增值稅:由于家用電器銷售金額從商品房銷售價(jià)款中扣除,而家用電器的成本也沒(méi)有計(jì)入開發(fā)成本,不需要繳納土地增值稅,相對(duì)于節(jié)省土地增值稅=10800×1.1×30%=3564(萬(wàn)元)

    開發(fā)商節(jié)省稅金共計(jì)4504萬(wàn)元。

    (3)購(gòu)房業(yè)主

篇8

土地增值稅的節(jié)稅思路主要是把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，進(jìn)而降低增值率，節(jié)約稅金。

為了減輕這個(gè)高額稅負(fù)'我們針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)條例，設(shè)計(jì)了土地增值稅的節(jié)稅模型，以便幫助企業(yè)把握增值率的節(jié)點(diǎn)，制定節(jié)稅的價(jià)格策略。舉例如下：

案例1

利用節(jié)稅模型，減輕土地增值稅稅負(fù)

1，納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠節(jié)稅模型

假設(shè)某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外，全部允許扣除項(xiàng)目的金額為10000萬(wàn)元。當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為X(萬(wàn)元)時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營(yíng)業(yè)稅稅率，7％為城市維護(hù)建設(shè)稅稅率，3％為教育費(fèi)附加征收率。

這時(shí)其全部允許扣除項(xiàng)目金額如下：

10000+5.5％X

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)，其中的效益就可能大大遞減。該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為12848萬(wàn)元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬(wàn)元)

也就是說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除稅金外扣除項(xiàng)目為10000萬(wàn)元時(shí)，銷售價(jià)格在12848萬(wàn)元以內(nèi)，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價(jià)節(jié)稅模型

當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)(萬(wàn)元)為12848+y。由于售價(jià)提高了y，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％y。這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：

允許扣除項(xiàng)目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益，超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于13744萬(wàn)元(12848+896)。

通過(guò)以上兩種情況的分析，可以得出結(jié)論：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項(xiàng)目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為10000萬(wàn)元時(shí)，將售價(jià)定為12848萬(wàn)元是該納稅人可以享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于13744萬(wàn)元，否則，價(jià)格上漲帶來(lái)的收益將不足以彌補(bǔ)因價(jià)格上漲所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

從籌劃方法上講，對(duì)于高額的土地增值稅，還是有節(jié)稅技巧可以借鑒的，比如：對(duì)售價(jià)做減法，盡可能將非土地增值范疇的業(yè)務(wù)收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開賣，減輕土地增值稅稅負(fù)

這家企業(yè)到底節(jié)約了多少稅金，我們無(wú)從了解，但可以斷定絕不是個(gè)小數(shù)。

某一企業(yè)在城市最好的地段開發(fā)了一個(gè)樓盤。當(dāng)時(shí)那個(gè)城市的樓價(jià)最高在6000元／平方米左右，但該企業(yè)做概念，賣精裝修房，每一平方米賣到8000元，投入10000萬(wàn)元，賣出40000萬(wàn)元，僅土地增值稅這一項(xiàng)，就要繳納12410萬(wàn)元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個(gè)小數(shù)，把老板的腦袋都愁大了。

對(duì)于這類企業(yè)的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專門做裝修――房地產(chǎn)開發(fā)公司賣毛坯房；裝修公司賣裝修。這樣，裝修的造價(jià)就不會(huì)裹在房?jī)r(jià)里，房地產(chǎn)公司的增值率就會(huì)大大降低。

在這個(gè)樓盤10000萬(wàn)元的總投人中，我們假設(shè)樓房的建筑成本是7000萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為3000萬(wàn)元；原先每平方米8000元的售價(jià)也是三七開，分為每平方米5600元的房?jī)r(jià)和每平方米2400元的裝修價(jià)，那么樓盤的總售價(jià)就從40000萬(wàn)元降到28000萬(wàn)元，在增值率不發(fā)生變化的情況下，計(jì)算基數(shù)大為下降，繳納的土地增值稅也發(fā)生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬(wàn)元)

增值額=28000-8540=19460(萬(wàn)元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬(wàn)元)

節(jié)約了3843萬(wàn)元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費(fèi)不用繳納土地增值稅所帶來(lái)的節(jié)稅效果，也不是個(gè)小數(shù)。

除了“分拆收入”外，對(duì)成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個(gè)節(jié)稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項(xiàng)目節(jié)約土地增值稅

企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，需要很多材料，直接進(jìn)料還是專門成立一家材料公司供料，就是一個(gè)節(jié)稅選擇。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司自己直接進(jìn)料，價(jià)錢大都很低(批量采購(gòu))，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對(duì)較??；如果企業(yè)投資專門成立一家材料公司，負(fù)責(zé)采購(gòu)項(xiàng)目所需用料，采購(gòu)價(jià)格依然會(huì)很低(也是批量采購(gòu)，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內(nèi)，把材料加價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)公司，這就加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，降低了開發(fā)項(xiàng)目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對(duì)降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計(jì)算一下節(jié)稅額。

假設(shè)材料公司加價(jià)1000萬(wàn)元(含稅價(jià))，材料公司要多交納增值稅145.30萬(wàn)元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本增加1000萬(wàn)元，土地增值稅的納稅額就發(fā)生了變化，分別計(jì)算如下：

土地增值稅稅率為60％時(shí)，減輕600萬(wàn)元(1000x60％)，總體節(jié)稅454.70萬(wàn)元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時(shí)，減輕500萬(wàn)元(1000×50％)，總體節(jié)稅354.70萬(wàn)元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時(shí)，減輕400萬(wàn)元(1000×40％)，總體節(jié)稅254.70萬(wàn)元(400-145.30)；

篇9

第二條  本辦法適用于我省各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的征收和管理。

第三條  土地增值稅由納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)具體負(fù)責(zé)征收和管理。

第四條  凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），均應(yīng)按照本辦法規(guī)定繳納土地增值稅。

第五條  納稅人應(yīng)分別不同情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅登記和申報(bào)手續(xù)，并按規(guī)定交納土地增值稅。

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可證后十日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定的內(nèi)容；在每次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表一》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記和納稅申報(bào)，并按規(guī)定繳納土地增值稅。

（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人，應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅申報(bào)表二》，辦理納稅手續(xù)，并在地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

（三）納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)根據(jù)情況確定，納稅人按照地稅機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（四）對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)在取得收入次月7日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

（五）納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記、申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真填報(bào)項(xiàng)目登記表和納稅申報(bào)表，并分別情況提供立項(xiàng)報(bào)告、計(jì)委批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第六條  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別向當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第七條  凡是發(fā)生下列情況：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，納稅人必須到經(jīng)省地方稅務(wù)局確認(rèn)、委托的由政府部門批準(zhǔn)的具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。屬于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅需要而進(jìn)行評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除，屬于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情況形成而按評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得扣除。

第八條  關(guān)于涉稅房地產(chǎn)評(píng)估及確認(rèn)業(yè)務(wù)的管理，按照《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)涉稅評(píng)估業(yè)務(wù)管理辦法》執(zhí)行。

第九條  對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前預(yù)售房地產(chǎn)取得收入，應(yīng)根據(jù)山東省地方稅務(wù)局確定的預(yù)征辦法和預(yù)征率，按月預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

第十條  土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除《條例》及《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額即增值額為計(jì)稅依據(jù)。

第十一條  《條例》及《細(xì)則》規(guī)定的計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以有償轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的扣除金額包括取得時(shí)實(shí)際支付的全部?jī)r(jià)款；以出讓方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為按有關(guān)規(guī)定向國(guó)家繳納的出讓金或保證金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)向國(guó)家繳納的出讓金。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本。指納稅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省政府批準(zhǔn)征收的其他費(fèi)、金，也可視同稅金予以扣除。

（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第十二條  納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：

凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積的比例占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑總面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

第十三條  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算繳納土地增值稅。

第十四條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)日或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

第十五條  納稅人符合下列情況，經(jīng)向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，可給予免征和減征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算銷售后十日內(nèi)持下達(dá)該項(xiàng)目計(jì)劃文件、投資概算書、設(shè)計(jì)施工圖紙和項(xiàng)目成本等有關(guān)資料上報(bào)地稅機(jī)關(guān)，由地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核確認(rèn)。凡經(jīng)確認(rèn)其增值額未超過(guò)按規(guī)定扣除項(xiàng)目金額百分之二十的，可免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。

（二）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用的住房，居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。

（三）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或?yàn)榘徇w由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（四）一九九四年一月一日以前已簽定轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

（五）一九九四年一月一日以前已簽定房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)免征土地增值稅。對(duì)個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、因周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以給予免征土地增值稅。

第十六條  土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和《條例》第七條規(guī)定的稅率及《細(xì)則》第十七條規(guī)定的計(jì)算辦法計(jì)算征收。計(jì)算公式如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的，土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％。

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的，土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

第十七條  納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓及房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，由地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處以二千元以下的罰款；逾期不改正的，可以處以二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第十八條  納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按《征管法》第十四條關(guān)于偷稅的處罰規(guī)定處理。

第十九條  納稅人未按照規(guī)定的期限繳納稅款，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局（分局）局長(zhǎng)批準(zhǔn)，當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)可以采取下列強(qiáng)制執(zhí)行措施：

（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，從其存款中扣繳稅款；

（二）扣押、查封、拍賣其價(jià)值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財(cái)產(chǎn)，以拍賣所得抵繳稅款。

第二十條  納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納的稅款，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)除依照本辦法第十九條采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處以不繳或少繳稅款五倍以下的罰款。

第二十一條  納稅人對(duì)地稅機(jī)關(guān)的處罰決定逾期不申請(qǐng)復(fù)議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的地稅機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十二條  各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期業(yè)務(wù)工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，按期向土地、房產(chǎn)管理部門索取有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料，以加強(qiáng)稅源管理，搞好稅源監(jiān)控。

第二十三條  各縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)稅源情況，對(duì)土地增值稅納稅人建立必要的稅收管理制度和稅收監(jiān)管臺(tái)帳。每年度結(jié)束后，要報(bào)《土地增值稅報(bào)告表》（由省局統(tǒng)一印發(fā)）。

第二十四條  本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國(guó)稅收管理法》、《土地增值稅條例》等稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。

篇10

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。