導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管控中存在的主要問題

1)項(xiàng)目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足。由于商業(yè)地產(chǎn)市場前景較好，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì)書及項(xiàng)目可行性報(bào)告水平不高，導(dǎo)致項(xiàng)目審查和項(xiàng)目批準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，以至于有些項(xiàng)目在后期成本控制管理過程中出現(xiàn)失控。2)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目招商后期運(yùn)營結(jié)合不夠。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)考慮不夠全面，忽略了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性與商業(yè)地產(chǎn)的特殊性。以至于在項(xiàng)目施工階段為了配合招商需要頻繁出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，造成建造成本上升，給造價(jià)管理帶來諸多問題。3)項(xiàng)目施工過程中造價(jià)控制力度不夠。由于很多房企無大型商業(yè)體的開發(fā)招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，以至于全面成本管理實(shí)施過程中，因涉及因素較多，對(duì)這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細(xì)的措施。對(duì)工程變更和現(xiàn)場簽證把關(guān)不嚴(yán)，成本偏差越積越大，導(dǎo)致竣工核算時(shí)出現(xiàn)問題。

2清單計(jì)價(jià)模式下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各階段造價(jià)管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業(yè)劃分更科學(xué)。原清單規(guī)范中只有六個(gè)專業(yè)，2013年新清單規(guī)范為了使各專業(yè)的界定更加科學(xué)合理、更具針對(duì)性，重新調(diào)整為九個(gè)專業(yè)，建筑、裝飾專業(yè)進(jìn)行了合并，仿古專業(yè)從園林中剝離了出來，劃分為一個(gè)新的專業(yè)。根據(jù)近年來工程建設(shè)領(lǐng)域新的發(fā)展形勢，新納入了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破專業(yè)三個(gè)專業(yè)，對(duì)這些專業(yè)的造價(jià)管理提供了規(guī)范化依據(jù)。2)責(zé)任界定更清晰。新清單對(duì)原清單中一些比較模糊的定義進(jìn)行了明確界定，有利于建設(shè)和施工單位加強(qiáng)合同管理。比如，對(duì)于發(fā)包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計(jì)價(jià)方式，原清單強(qiáng)制性不夠，新清單將其調(diào)整為強(qiáng)制性條文，并且增加了補(bǔ)充說明，要求招標(biāo)文件要明確應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍及其費(fèi)用，未明確的應(yīng)提請(qǐng)招標(biāo)人明確。3)可操作性更強(qiáng)。新清單對(duì)原清單中不夠明確的條了細(xì)化說明和補(bǔ)充完善，清單執(zhí)行性、操作性更強(qiáng)。比如，對(duì)于由于工程變更引起的綜合單價(jià)調(diào)整，原清單只有原則性說明，沒有講明調(diào)整比例和計(jì)算公式。新清單對(duì)此做了細(xì)化，明確提出，若實(shí)際工程量與招標(biāo)工程量清單出現(xiàn)偏差且超過15%時(shí)，當(dāng)工程量增加15%以上時(shí)，其增加部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時(shí)，減少后剩余部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)高，并給出了調(diào)整公式。2．2準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制1)確定投資計(jì)劃和投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資策劃階段，首先應(yīng)了解本地區(qū)同類項(xiàng)目的投資成本，包括工程價(jià)格、各項(xiàng)費(fèi)用等，再根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況測算工程費(fèi)用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，各地政府對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目有不同的減免優(yōu)惠政策，需要充分了解。最后根據(jù)了解到的情況擬定本項(xiàng)目的投資方案。2)預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，合理編制目標(biāo)成本。依據(jù)項(xiàng)目所在地造價(jià)管理部門的人工單價(jià)預(yù)測人工單價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地工程建設(shè)市場機(jī)械租賃費(fèi)和燃油價(jià)格預(yù)測機(jī)械單價(jià)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研情況結(jié)合回歸法等定量模型預(yù)測材料單價(jià)，綜合形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，并編制目標(biāo)成本。同時(shí)，系統(tǒng)收集類似已完商業(yè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，為預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用奠定堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)來源基礎(chǔ)。3)結(jié)合設(shè)計(jì)和工程量清單計(jì)價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往設(shè)計(jì)復(fù)雜，設(shè)計(jì)單位在造價(jià)管控中起到非常重要的作用，設(shè)計(jì)人員要高度重視工程量清單的編制，從設(shè)計(jì)的專業(yè)角度完善清單中的項(xiàng)目特征描述、工程內(nèi)容描述，使其在符合設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范要求的同時(shí)，清單內(nèi)容更精準(zhǔn)，避免清單與設(shè)計(jì)脫鉤，或者設(shè)計(jì)深度不夠，導(dǎo)致后期施工與招標(biāo)工程量清單內(nèi)容不符、工程量清單缺項(xiàng)等問題，避免造成施工期間費(fèi)用索賠力爭成本控制在目標(biāo)成本偏差幅度范圍內(nèi)。4)擇優(yōu)選擇單位、盡量縮短項(xiàng)目前期的持續(xù)時(shí)間。需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，途徑就是設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競選。工程量清單要選擇資質(zhì)優(yōu)秀和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員或中介機(jī)構(gòu)編制，增強(qiáng)清單編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。5)后期商業(yè)管理部門在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，提出滿足商業(yè)運(yùn)營需要的各項(xiàng)指標(biāo)，緊密配合項(xiàng)目決策人員對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段的造價(jià)控制1)嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)和審查。由于某些項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度存在問題，施工、設(shè)計(jì)單位溝通不夠，審圖只注重結(jié)構(gòu)等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價(jià)迫不得已只有跟著調(diào)整。比如某商業(yè)地產(chǎn)的電影院消防工程的管道施工，因設(shè)計(jì)不詳細(xì)、專項(xiàng)論證又沒跟上，招標(biāo)清單上僅列估20多噸，專項(xiàng)設(shè)計(jì)出來后增加了10多噸，給造價(jià)控制帶來很大壓力。2)編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)文件時(shí)必須遵循工程量清單計(jì)價(jià)的原則和規(guī)律，注意把握有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定以保證招標(biāo)人和投標(biāo)人的權(quán)利和義務(wù)。要依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，嚴(yán)格編制文件條款，做到嚴(yán)謹(jǐn)、明確，防止出現(xiàn)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)，以免施工過程突破合同價(jià)甚至概算費(fèi)用，造成承發(fā)包雙方的糾紛使工程造價(jià)控制局面失控。3)編制工程量清單。項(xiàng)目編碼、名稱、計(jì)量單位根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范要求編寫。項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況準(zhǔn)確描述。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量裝飾工程，內(nèi)容多、程序繁、工程復(fù)雜，尤其是要規(guī)范清單項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價(jià)控制。4)編寫合同專用條款。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量分包項(xiàng)目，合同管理難度大，編寫細(xì)致、完善、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ず贤绕渲匾＞幹坪贤瑮l款時(shí)，既要規(guī)范條款用語，語言準(zhǔn)確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環(huán)環(huán)相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項(xiàng)。因?yàn)楹贤募娜毕輰?dǎo)致合同糾紛，不僅影響施工推進(jìn)也嚴(yán)重影響造價(jià)控制。5)編制商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業(yè)工作面，為招標(biāo)、合同簽訂打好基礎(chǔ)。6)商業(yè)管理要在設(shè)計(jì)階段緊密配合設(shè)計(jì)、招采，提出合理化建議。提早將商業(yè)考慮到的問題從設(shè)計(jì)階段便消化，編制招標(biāo)清單時(shí)將商業(yè)要求的指標(biāo)、技術(shù)要素考慮進(jìn)來。2．4施工階段的造價(jià)控制1)及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期少則2年～3年，多則3年～5年，時(shí)間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發(fā)生巨大波動(dòng)，雖然招標(biāo)清單和合同條文中對(duì)材料價(jià)格波動(dòng)、市場風(fēng)險(xiǎn)等情況作了預(yù)測，并在預(yù)算中留了波動(dòng)余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關(guān)注主要材料價(jià)格走勢，依據(jù)合同要求，及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。2)妥善處理工程變更。重點(diǎn)避免出現(xiàn)施工單位由于利益驅(qū)使而造成的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于確需更改的公車，要嚴(yán)格管理變更程序，加強(qiáng)對(duì)變更工程量的驗(yàn)收和審核，對(duì)索賠事項(xiàng)及時(shí)處理。部分設(shè)計(jì)變更沒有在施工圖范圍內(nèi)，要標(biāo)明更改時(shí)間、地點(diǎn)、原由以及工程原始數(shù)據(jù)等詳細(xì)情況，避免籠統(tǒng)簽注工程量和工程造價(jià)。3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理。要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的簽批程序，明確簽證責(zé)任人和簽證權(quán)限。一旦出現(xiàn)變更，需要及時(shí)固定證據(jù)，嚴(yán)格區(qū)分是否屬于工程量的清單范圍，對(duì)于清單范圍外的變更，必須會(huì)同預(yù)算、審計(jì)部門聯(lián)合審簽。還要嚴(yán)格區(qū)分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價(jià)以內(nèi)。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設(shè)方和施工方都要引起高度重視。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工程變更、現(xiàn)場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業(yè)內(nèi)部成本管理。根據(jù)確定的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解到對(duì)應(yīng)的職能部門。實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任、月度目標(biāo)責(zé)任，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全員成本意識(shí)，建立健全目標(biāo)責(zé)任考核體系，實(shí)行有獎(jiǎng)勵(lì)、有懲罰的責(zé)任體系，實(shí)際行動(dòng)起來進(jìn)行成本管控。2．5竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制1)做好竣工圖紙審核。工程結(jié)算中的工程量依據(jù)竣工圖，所以必須準(zhǔn)確繪制竣工圖，做到工程內(nèi)容明確、變更情況清楚。在實(shí)際施工中，當(dāng)竣工圖完成初稿繪制并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或技術(shù)負(fù)責(zé)人審批后，很有必要由造價(jià)人員進(jìn)行審核，從有利于結(jié)算的角度出發(fā)提出修改意見，最后再正式定稿。2)準(zhǔn)確計(jì)算工程量。工程量的準(zhǔn)確程度直接決定造價(jià)的準(zhǔn)確程度。算量是竣工結(jié)算過程中最累的環(huán)節(jié)，時(shí)間耗費(fèi)非常大。造價(jià)人員對(duì)施工現(xiàn)場情況要了然于胸，對(duì)定額說明和計(jì)算規(guī)則要滾瓜爛熟，對(duì)計(jì)算過程要科學(xué)高效。工程量計(jì)算書要清楚反映計(jì)算過程、相應(yīng)圖紙編號(hào)、相應(yīng)簽證編號(hào)等內(nèi)容。3)準(zhǔn)確計(jì)價(jià)。對(duì)合同范圍內(nèi)的項(xiàng)目按綜合單價(jià)記取，合同范圍外的項(xiàng)目按新增單價(jià)記取，新增單價(jià)要與綜合單價(jià)編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價(jià)，需要仔細(xì)把關(guān)，結(jié)合投標(biāo)文件按簽證時(shí)間單獨(dú)列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達(dá)招標(biāo)有限公司

篇2

這不是《哈利?波特》七季終局的夢幻延續(xù)。對(duì)于一部進(jìn)口大片動(dòng)輒幾億美金的票房而言，小城市的貢獻(xiàn)幾乎是可以忽略不計(jì)的。但在小城市開影院似乎是個(gè)不錯(cuò)的主意，很多人正在嘗試。

要讓變形金剛“下鄉(xiāng)”，關(guān)鍵是要打破“囚徒困境”。

變形金剛、哈利?波特的小城市商機(jī)

如今在北京、上海這樣的一線中心城市，很少有人在用影院的數(shù)量來描述院線的實(shí)力，投資者更愿意用屏幕的數(shù)量來衡量投資的安全權(quán)重――更多更好的屏幕意味著更多的觀影者，這是院線的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同樣不能忽視，據(jù)說，一線城市里，食品銷售收入占比已經(jīng)達(dá)到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中國大陸共有放映設(shè)備 8400 臺(tái)，其中 2K 放映設(shè)備 5386 臺(tái)，1.3K 放映設(shè)備 1200 臺(tái)，另有 1800 多臺(tái)膠片放映設(shè)備，電影設(shè)備的數(shù)字化率達(dá)到78%，大大超過全球 19.8%的平均值。全國共有 3D 放映設(shè)備 2900 臺(tái)左右。 2010年中國主流電影院可統(tǒng)計(jì)觀影人次為2.86億，比2009年的2.04億增長了40% 。

這里的1.3K和2K是不同類別放映機(jī)的簡稱，分別能達(dá)到131萬和221萬像素的數(shù)字分辨率。2K機(jī)更是國際標(biāo)準(zhǔn)，解碼能力更強(qiáng)，價(jià)格更貴。

如此強(qiáng)勁的跨越增長，小城市的貢獻(xiàn)幾乎為零。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年我國有 2868 個(gè)縣，但是只有 20% 的縣城有影院，而這其中還有80%是20世紀(jì)70 年代建成的文化宮或者俱樂部，到現(xiàn)在已經(jīng)無法正常放映。即使是那些能夠放映的也多采用傳統(tǒng)的膠片放映，無法實(shí)現(xiàn)和一線城市同時(shí)放映大片的需求。電影拷貝數(shù)字化的發(fā)展讓二三線影院的市場空白更加凸顯。

這個(gè)空白區(qū)域，是輻射了4.6億人口的一線城市的郊區(qū)、地級(jí)市、縣（縣級(jí)市）以及較大一點(diǎn)的城鎮(zhèn)的觀影需求。

數(shù)字化時(shí)代的今天，流行元素的傳播越來越同步，城際反射弧、傳導(dǎo)鏈趨近于零，小城的電影消費(fèi)的空間就成了很多投資人的“囚徒困境”――會(huì)有那么多人來看大片嗎？

答案似乎是肯定的。

2010國家頒布《關(guān)于促進(jìn)電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見》為中小城市電影院建設(shè)做出整體規(guī)劃，未來五年國家和地方在政策上大力支持。

國家電影專資辦出臺(tái)《關(guān)于對(duì)影院安裝2K和1.3K數(shù)字放映設(shè)備補(bǔ)貼的通知》對(duì)安裝數(shù)字放映設(shè)備的補(bǔ)貼政策，一套2K設(shè)備補(bǔ)貼5萬元，一套1.3K 設(shè)備補(bǔ)貼 1―2 萬元，以鼓勵(lì)中小城市數(shù)字影院建設(shè)。對(duì)于幾百萬的電影院投資來說，這些補(bǔ)貼只能說是杯水車薪，但至少傳遞了積極的市場信號(hào)。

北京九州中原數(shù)字電影院線有限公司主管投資發(fā)展的副總經(jīng)理靳賦新表示：“兩年前九州中原在各個(gè)城市做市場調(diào)研時(shí)，“觀眾是誰”、“投資電影院能否賺錢”是眾多人關(guān)注的焦點(diǎn)?！艾F(xiàn)在不一樣了，大家都知道電影產(chǎn)業(yè)火起來了。找我做影院的，有地產(chǎn)商、礦產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)商、圖書商，還有做珠寶生意的，哪一行都有?！苯x新用“五花八門”來形容自己這兩年接觸的投資商。從2009年1月創(chuàng)立至今的短短兩年多時(shí)間里，九州中原已在內(nèi)地中小城市建立了153家影院，涵蓋了除和青海之外的所有省份。

變形金剛的生意經(jīng)

2002年，我國開始實(shí)行以院線為主的發(fā)行放映機(jī)制（簡稱“院線制”），這意味著只有院線才能從電影發(fā)行方拿到拷貝，所以中國目前沒有獨(dú)立電影院，全部都是以加盟院線的形式來經(jīng)營。大多數(shù)院線都是由當(dāng)?shù)厥?、市電影公司轉(zhuǎn)制而成，因此中國的院線制與國外院線制有所不同，其資產(chǎn)聯(lián)結(jié)性較差，一般都為加盟形式進(jìn)入院線。

資產(chǎn)聯(lián)結(jié)型模式主要以萬達(dá)為代表。影院由院線或者院線母公司直接投資興建，影院資產(chǎn)歸院線所有。國外院線普遍都是這種性質(zhì)。由于資本聯(lián)結(jié)關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)以資本和供片為紐帶，統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。

簽約加盟型模式以中影星美為代表，影院和院線沒有資產(chǎn)從屬關(guān)系，只是以簽約形式加入院線，只是以供片為紐帶，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一排片，不能完全實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，是中國特有的院線形態(tài)。

無論是哪種模式，影院的盈利模式基本上是一樣的。

在電影產(chǎn)業(yè)比較成熟的北美，電影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特許產(chǎn)品銷售以及屏幕廣告組成，其中，特許產(chǎn)品銷售為影院帶來了接近 50%的利潤。相比之下，中國電影院收入比較單一，票房分成收入就占了總收入的80%以上。

中國電影產(chǎn)業(yè)鏈的利益分配以影院的票房收入為主。利益在產(chǎn)業(yè)核心環(huán)節(jié)（制片方、發(fā)行方、放映方）的分配以票房分賬的形式進(jìn)行。用于利益分賬的剩余部分票房為“分賬票房”（分賬票房=實(shí)際票房―營業(yè)稅及附加稅―國家電影專項(xiàng)資金）。

電影院在分賬所得中，還需要上繳 5%的國家電影事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金以及 3.3%的營業(yè)稅及其他附加稅種，最后留給影院的大概是 40%左右。再扣除房租水電人工等成本，目前國內(nèi)電影院的收回成本時(shí)間普遍在2-3年。

在國外，還有很多可以借鑒的增加收入的渠道，其中包括食品飲料、年卡收入、貼片廣告之外的座椅及燈箱廣告收入、場地租賃收入、團(tuán)體票等等，這都是可以形成規(guī)模的盈利點(diǎn)。

變形金剛“下鄉(xiāng)”，總共分幾步？

影院投資，設(shè)備、裝修是最大的成本。

北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生介紹，按照市場價(jià)，1.3K數(shù)字放映設(shè)備每套約15萬元人民幣，2K數(shù)字放映設(shè)備每套約45萬元人民幣，3D數(shù)字放映設(shè)備目前每套約63萬元人民幣（3D數(shù)字放映機(jī)是在2K放映機(jī)的基礎(chǔ)上加裝一個(gè)7-10萬元人民幣的模塊，并要求升級(jí)音響燈光設(shè)備方能使用），偏光眼鏡每付300元，以一個(gè)80個(gè)座位的電影廳為例，裝修費(fèi)用大約為25-30萬元人民幣左右，此外強(qiáng)電弱電、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)、座椅、廣告燈箱、冰激凌店、售票系統(tǒng)等需要35萬元人民幣。

這樣一來，不包括場地使用費(fèi)（租或買），一個(gè)電影廳的硬件投資規(guī)模大概可以算出來：按80座計(jì)算，一個(gè)1.3K的電影廳投資額在75萬，2K的在105萬，3D的就是125萬。

此外，還需要配備相關(guān)的工作人員：影院經(jīng)理、行政財(cái)務(wù)、售票員、售貨員、保潔員、保安員等，依據(jù)各地區(qū)的工資水平開支不等。

開辦電影院，要向當(dāng)?shù)厥械挠霸褐鞴懿块T（一般是各市縣的“文化局”，有些地方改制后叫“文化廣電新聞出版局”，簡稱“文廣新局”）申領(lǐng)許可證，在工商注冊之后備齊申請(qǐng)書、法人資格證明、建筑土地使用證明、公安消防證明后進(jìn)行申領(lǐng)，并在許可證下發(fā)之后，申請(qǐng)影院編碼，各加盟院線售票系統(tǒng)需要編碼安裝后方可使用。

一般至少需要四個(gè)月辦完這樣的手續(xù)，而且需要注意的是，一定要將裝修做完才能辦理消防許可證。

“變形金剛看風(fēng)水”

電影院選址很重要，是其收益高低、能否可持續(xù)發(fā)展下去的核心。用行話來講就是“碼頭要好”。大到一個(gè)城市的地理人口狀況、未來發(fā)展規(guī)劃、各商圈的租金情況、經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況、競爭對(duì)手的狀況等一系列因素，小到一個(gè)商業(yè)中心的樓層，都要一一考慮。

好“碼頭”大致有三個(gè)方向。

一是地區(qū)購物中心，電影院已成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“最不愁租”的業(yè)態(tài)，但往往租金較高，以一線城市為例，租金平均達(dá)到票房總收入的20%以上。

二是合適的優(yōu)質(zhì)的人群聚集區(qū)，周圍有餐飲和小商業(yè)也可以。醫(yī)院、社區(qū)、礦區(qū)、部隊(duì)、學(xué)校都不錯(cuò)。就近看，服務(wù)群眾，也是將來一大趨勢。

三就是借助小城市特色，可以在圖書館、文化站建影院，可以毗鄰網(wǎng)吧游戲廳等青年人集中的地方建影院。

變形金剛會(huì)占領(lǐng)小城市么？

目前各大院線的片源相同，經(jīng)營同質(zhì)化明顯，5年之內(nèi)“千院一片”的格局很難打破。熱錢不斷涌入電影院，競爭日益激烈，為了在固定時(shí)間內(nèi)（通常是5年，超過此年限影院硬件就要淘汰）收回投資成本甚至盈利，影院的通常做法是將高票價(jià)降低，但是這樣的做法，業(yè)內(nèi)人士并不提倡，他們認(rèn)為最重要的是培養(yǎng)觀眾的觀影習(xí)慣，注重觀眾的觀影感受，讓他們覺得“票”有所值才是關(guān)鍵。

國內(nèi)票房主要靠暑期檔、春節(jié)檔等幾個(gè)黃金檔期為主力收益期，票房收入難以持久穩(wěn)定。然而，橫向比較來看，我國目前每年每人的觀看電影的次數(shù)僅為0.2次，遠(yuǎn)落后于美國的4.3次、法國的3.3次、日本的1.2次，北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生認(rèn)為，只要影院選址得當(dāng)，對(duì)當(dāng)?shù)厝说奈幕枨笥谢玖私猓磥砦迥陜?nèi)電影院還是一個(gè)很好的投資選擇。畢竟在選對(duì)地方的前提下，對(duì)于一個(gè)有市場、有需求、有政策扶持的投資，不成功？挺難的！

他們的小城鎮(zhèn)電影院開張了！

高軍：開業(yè)一周年 收支有盈余

創(chuàng)業(yè)人 高軍 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2010年8月8日

創(chuàng)業(yè)原因 愛好 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 江蘇儀征

創(chuàng)業(yè)投入 400萬人民幣 創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 消防審批

推廣方式 在《揚(yáng)州晚報(bào)》每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單

回本時(shí)間 預(yù)計(jì)3-4年

在軍校學(xué)土木工程的高軍，03年畢業(yè)后就成為北漂一員，現(xiàn)在一家建筑設(shè)計(jì)工作室任總經(jīng)理，年收入50萬元人民幣。他和老家的3個(gè)朋友都很愛看電影，因而萌生了開電影院的念頭。

開影院前，他們花了三個(gè)星期時(shí)間自己做市場調(diào)研，主要考察想看電影的人數(shù)。調(diào)查主要靠發(fā)問卷，問題包括“想看電影去什么地方”，“如果儀征有電影院會(huì)不會(huì)去看”，“理想的票價(jià)是多少”，“對(duì)電影院的要求是什么”等等。調(diào)研的結(jié)果讓他們大受鼓舞，30歲以下的人里有80%想看電影，30歲以上的人中則有30%到40%有此需求。

按高軍自己的說法，開電影院最主要的目的不是盈利，而是“讓儀征人民有電影看，看得起電影”。所以直到目前為止，票價(jià)基本上也定在片方規(guī)定的最低票價(jià)，20到25元左右，6點(diǎn)之前和10點(diǎn)之后都在這個(gè)價(jià)位，黃金時(shí)間稍微提價(jià)，周二、周三全天半價(jià)。高軍說，家鄉(xiāng)的平均工資在一千元左右，這樣的票價(jià)保證了每個(gè)人每個(gè)月到電影院看場電影也能負(fù)擔(dān)得起。

為了這個(gè)影院，高軍和3個(gè)朋友投了400萬，每人100萬左右，這在儀征算得上大投資了，400萬元中有60萬銀行信用貸款。因?yàn)橛信笥言诋?dāng)?shù)亻_工廠，貸款辦得很容易，高軍覺得，這些無形的資源也是在外打拼的回本地創(chuàng)業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢。一年下來，影院的運(yùn)營成本在100萬左右，純票房收入已達(dá)到200多萬，做到了收支盈余，高軍預(yù)計(jì)3到4年就能收回成本。

這400萬里設(shè)備和裝修占大頭：設(shè)備中光投影儀和播放器就100多萬，裝修也花了100萬。他們的場地選在儀征老電影院，將其重新裝修，隔成三個(gè)廳，小廳90個(gè)座，中廳139個(gè)座，大廳220個(gè)座，最初只配了一個(gè)3D屏幕和兩個(gè)1.3K的屏幕。

高軍覺得開影院過程中最困難的是通過消防審批。他們本來準(zhǔn)備2010年7月22號(hào)，《唐山大地震》首映的時(shí)候開業(yè)，結(jié)果被發(fā)現(xiàn)廳里面的吸音材料是易燃物，只能加班加點(diǎn)地扒掉重來。電影院的維護(hù)成本主要是電費(fèi)和燈泡，2K放映設(shè)備的射燈每用1000個(gè)小時(shí)就要更換，一萬元人民幣一個(gè)燈泡。今年5月份，因?yàn)橛^眾的需求，影院還把一個(gè)1.3K的屏幕換成了2K屏幕，因?yàn)?.3K的屏幕不能放分賬進(jìn)口大片，只能放一些國產(chǎn)和買斷的外國片子。

至于推廣成本，高軍認(rèn)為并不大，他說主要靠在《揚(yáng)州晚報(bào)》（儀征是揚(yáng)州下的縣級(jí)市）上每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單來宣傳。高軍說，當(dāng)?shù)厝丝措娪暗牧?xí)慣是培養(yǎng)起來的，在2010年賀歲檔之前，他們的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《變形金剛3》已經(jīng)火到了一票難求的程度。

王文濤：辭職回家開影院 最晚三年回本！

創(chuàng)業(yè)人 王文濤 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2011年8月底

創(chuàng)業(yè)原因 有市場需求 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 安徽碭山縣

創(chuàng)業(yè)投入： 130-140萬人民幣 創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 消防審批

推廣方式 在商場電梯兩側(cè)放上大型海報(bào)、派發(fā)名片式小卡片、音樂電臺(tái)、電視臺(tái)滾動(dòng)字幕等

回本時(shí)間 計(jì)劃最晚3年

王文濤現(xiàn)在的身份是影院老板，他的影院最遲就在8月底開業(yè)。已經(jīng)年近三十的王文濤，過去7年里一直在深圳搞IT，做大型網(wǎng)站架構(gòu)，辭職前月入2萬。但是，他不喜歡朝九晚五替人打工，他想有份自己的事業(yè)。

于是，2010年11月份他辭職回老家安徽碭山縣創(chuàng)業(yè)。之所以離開深圳回老家，是因?yàn)樗X得深圳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不如五六年前好，“在家里資源比較多”。

王文濤覺得開電影院可行，主要是因?yàn)榇_實(shí)存在需求：碭山縣已經(jīng)十年沒有電影院了，卻至少有七、八家KTV，想看場電影都得坐車去周邊縣市。開電影院之前，他也沒做過系統(tǒng)的調(diào)查，主要就是靠詢問身邊的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看電影”。開電影院需要當(dāng)?shù)叵啦块T和文化部門審批，據(jù)王文濤講，其中消防審批很嚴(yán)，而文化部門審批則很順暢。

最終，他的影院選在碭山縣比較繁華的地段，面積不大，總共設(shè)了三個(gè)廳，一個(gè)大廳80個(gè)座位，兩個(gè)vip小廳各50個(gè)座位，分別配有一塊2K屏幕和兩塊1.3K屏幕。設(shè)置vip小廳主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)仉娪跋M(fèi)群體里有很大一部分是情侶，廳里安排的是可以兩個(gè)人坐在一起的情侶沙發(fā)。

王文濤準(zhǔn)備先嘗試用多種方式推廣影院：選擇當(dāng)?shù)乇容^繁華的一個(gè)購物商場，在電梯兩側(cè)的廣告位打上大型海報(bào)、派發(fā)名片式的小卡片、音樂電臺(tái)、電視臺(tái)滾動(dòng)字幕等等。他準(zhǔn)備將來根據(jù)效果再調(diào)整推廣方式，而推廣的花費(fèi)由票房決定。

除去后期推廣，王文濤已經(jīng)為這個(gè)影院投入了約130到140萬元人民幣，主要靠自己的積蓄、家里的支持以及向銀行貸款，因?yàn)樗用说脑壕€允許分期交納設(shè)備款項(xiàng)，減輕了他前期相當(dāng)大的一部分資金壓力。

影院的運(yùn)營成本按每年租金10萬元人民幣，電費(fèi)每天100到200元人民幣，雇傭的3到5名員工每月工資1500元人民幣計(jì)算，每年至少需要二十多萬元人民幣。而根據(jù)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)能力，王文濤準(zhǔn)備把票價(jià)定在15到30元。

他對(duì)影院的將來十分樂觀，“預(yù)期兩年，最晚三年還本”。但是夢想是否能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，還有待時(shí)間的考證！

曲聲廣：跟著肯德基開影院 半年收益超預(yù)期

創(chuàng)業(yè)人 曲聲廣 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2011年元旦

創(chuàng)業(yè)原因 家鄉(xiāng)人看電影難 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 山東蓬萊

創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 影院地點(diǎn) 創(chuàng)業(yè)投入 300-400萬人民幣

推廣方式 媒體報(bào)道、網(wǎng)站社區(qū)、公共場所宣傳單

回本時(shí)間 預(yù)計(jì)3-4年

跟著肯德基開影院，聽起來好像很滑稽，但曲聲廣就是這么干的，從元旦開始到現(xiàn)在，他在老家山東蓬萊開設(shè)的橙果影城運(yùn)營收益比預(yù)期還要好。

今年是曲聲廣來上海工作的第7個(gè)年頭，目前他在一家商務(wù)咨詢公司做管理咨詢和國內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)投資，月收入2萬，而他哥哥在蓬萊管理兄弟倆共同投資的電影院。

萌生開電影院這個(gè)想法純屬偶然，那是在2010年春節(jié)，曲聲廣回家的時(shí)候和哥哥聊天，聊到蓬萊還沒有電影院，看電影要去煙臺(tái)。兄弟倆覺得，蓬萊的人均收入在東部沿海還算不錯(cuò)，應(yīng)該能支撐一家電影院，就把投資影院這件事情定了下來。

而曲聲廣的市場調(diào)研方法則簡單得難以置信：“在一個(gè)城市走幾圈，看看有沒有一家麥當(dāng)勞，有沒有一家肯德基”，如果有，則完全足夠支撐一家數(shù)字影院。因?yàn)辂湲?dāng)勞和肯德基在進(jìn)入任何一個(gè)城市前，都會(huì)做十分詳實(shí)的調(diào)研，包括這座城市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入等等，只有這些達(dá)到要求，麥當(dāng)勞和肯德基才會(huì)進(jìn)入。而麥當(dāng)勞、肯德基在二、三線城市針對(duì)的消費(fèi)人群，和電影院針對(duì)的消費(fèi)人群，在很大程度上是重合的，所以可以根據(jù)這樣的方法間接判斷。

為這個(gè)影院，曲聲廣和哥哥投資了三、四百萬積蓄，面積一千多平方米，大、中、小3個(gè)廳，總共300多個(gè)座位，其中大廳配2K屏，可放3D，另外兩個(gè)廳配1.3K屏。雖然規(guī)模不大，但效果、設(shè)施都不錯(cuò)，“有些觀眾也曾到北京、上海、煙臺(tái)比較好的電影院看過電影，在這里看過后反映也都很好。相比一線影院，我們的區(qū)別只是沒有imax，座位少一點(diǎn)而已”，曲聲廣說。

他估計(jì)3到4年能收回成本。在自己的可行性報(bào)告里，他對(duì)第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而開業(yè)半年來影院的運(yùn)行情況比預(yù)期還要好一些，現(xiàn)在的收入已經(jīng)超過運(yùn)營成本了，像《變形金剛3》這樣的大片一票難求，需要提前一天甚至兩天預(yù)定才行。

他推廣影院的方式主要有：

打平面廣告，因?yàn)楹彤?dāng)?shù)卣P(guān)系比較好，有活動(dòng)會(huì)在電影院里面進(jìn)行，進(jìn)而也會(huì)有一些媒體報(bào)道；

因?yàn)橛^影人群年輕，而蓬萊當(dāng)?shù)赜斜容^大的社區(qū)網(wǎng)站，和這些網(wǎng)站保持比較好的合作，建立電影社區(qū)；

每月影訊的資料在賓館、酒店、臨街商家對(duì)外發(fā)放。