甲方：(出租方)身份證號：

乙方：(承租方)陜西南湖物業(yè)管理有限責(zé)任公司人：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》及有關(guān)規(guī)定經(jīng)甲、乙雙方自愿協(xié)商，達成以下租房協(xié)議，此協(xié)議具有法律效力。

一、甲方自愿將座落在西安市曲江雁南五路雁鳴住宅小區(qū)11號樓二單元一層西戶的住房一套出租給乙方。

二、租期暫定為陸個月（2009年2月20至2009年8月20日），月租金壹仟零貳拾元整(￥：1020元)，半年租金共計陸仟壹佰貳拾元整（￥：6120元），憑合法有效票據(jù)一次付清。自2009年2月20日起計算房費。

三、乙方有下列情形之一者，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋不退租金及押金。

一、融資租賃合同主體的法律問題

傳統(tǒng)租賃是以實物流轉(zhuǎn)為主要特征的,而融資租賃是以實物、技術(shù)流轉(zhuǎn)為前置繼而進行貨幣流轉(zhuǎn)為主要特征的。因此,按照我國金融機構(gòu)管理規(guī)定,從事以融資金融手段進行租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)為非銀行金融機構(gòu)。此類企業(yè)在取得工商注冊登記后必需取得《經(jīng)營金融業(yè)務(wù)許可證》,如果以外匯從事融資租賃經(jīng)營活動的,還要取得《經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)許可證》。中國人民銀行于1984年10月17日頒布的《關(guān)于金融機構(gòu)設(shè)置或撤并管理的暫行規(guī)定》中即明確規(guī)定,租賃公司屬于金融機構(gòu),應(yīng)當(dāng)取得《經(jīng)營金融業(yè)務(wù)許可證》;1991年2月21日中國人民銀行和國家工商行政管理局聯(lián)合頒布《關(guān)于金融機構(gòu)辦理年檢和重新登記注冊問題的通知》【銀發(fā)(1991)38號】中又明確規(guī)定,金融租賃公司經(jīng)驗收合格給予換發(fā)《經(jīng)營金融業(yè)務(wù)許可證》,經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的換發(fā)《經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)許可證》;1994年8月5日中國人民銀行頒布《金融機構(gòu)管理規(guī)定》第三條規(guī)定:融資租賃公司屬于金融機構(gòu);第四條規(guī)定:金融租賃屬于金融業(yè)務(wù);第六條規(guī)定:法人型金融機構(gòu)要取得《金融法人許可證》,未取得許可證者一律不得經(jīng)營金融業(yè)務(wù);第二十一條規(guī)定:經(jīng)批準(zhǔn)開業(yè)的金融機構(gòu),憑工商營業(yè)執(zhí)照領(lǐng)取《金融機構(gòu)法人許可證》或《金融機構(gòu)營業(yè)許可證》,經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的另按規(guī)定申領(lǐng)《經(jīng)濟外匯業(yè)務(wù)許可證》,辦妥以上手續(xù)始得營業(yè);2000年6月30日中國人民銀行頒布《金融租賃公司管理辦法》,對從事融資租賃業(yè)務(wù)的公司作了專門規(guī)定,上述的規(guī)定中始終體現(xiàn)我國對作為非銀行金融機構(gòu)的融資租賃公司采取法律上嚴(yán)格管制措施,對其主體資格作了嚴(yán)格的限定,其特征之一就是許可證資格準(zhǔn)入制。

我國允許從事融資租賃業(yè)務(wù)始于上個世紀(jì)80年代初,宗旨為利用外資通過融資租賃的方式引進先進的技術(shù)和設(shè)備。到80年代中期,我國形成了中外合資融資租賃公司(至今為止約近50家)為主體,從事以國際貨物買賣為前置的國際融資租賃業(yè)務(wù),國內(nèi)銀行也設(shè)置了專門從事國內(nèi)融資租賃業(yè)務(wù)的機構(gòu),形成了一定的行業(yè)規(guī)模,但由于行政部門之間政策上的協(xié)調(diào)和溝通不夠,管理上的銜接性和統(tǒng)一性不足,出現(xiàn)了政出多門,各執(zhí)一端的現(xiàn)象。加上立法上的滯后,導(dǎo)致融資租賃合同出現(xiàn)爭議后,司法機關(guān)不能形成整體和統(tǒng)一的司法評價。例如,中外合資融資租賃公司由國家外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)成立,批準(zhǔn)成立后既持批準(zhǔn)證書到工商行政管理機關(guān)領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照,規(guī)避了中國人民銀行的監(jiān)管,在未取得《經(jīng)營金融業(yè)務(wù)許可證》的情況下,從事金融租賃業(yè)務(wù),在未取得《經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)許可證》的情況下,從事外匯金融租賃業(yè)務(wù),對這類企業(yè),發(fā)生融資租賃合同糾紛而訴訟人民法院時,必然要涉及主體資格被審查的情形。如認定其主體資格合法,就否定了中國人民銀行的管理職能,否定了中國人民銀行的監(jiān)管權(quán)力。如認定其主體資格不合法,又否定了工商行政管理機關(guān)的管理職能,否定了工商行政管理機關(guān)認定企業(yè)經(jīng)營主體資格的權(quán)力,在司法評價上處于兩難境地,其本質(zhì)體現(xiàn)出維護國家法律的整體性、統(tǒng)一性、權(quán)威性上的無奈。所以,對中外合資融資租賃公司在未取得《經(jīng)營金融業(yè)務(wù)許可證》和《經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)許可證》的情況下,即取得從事經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的工商營業(yè)執(zhí)照,其主體資格合法性的認定,在司法實踐中出現(xiàn)了否定說、肯定說和折衷說。這些爭論還在繼續(xù),在一定程度上影響了融資租賃合同簽訂、履行和爭議的解決,筆者認為融資租賃合同主體資格認定的法律問題是應(yīng)當(dāng)重視和解決的法律問題。

二、回租賃形式的融資租賃合同的法律問題

按照國際租賃契約統(tǒng)一規(guī)則和我國《金融租賃公司管理辦法》第十八條規(guī)定,融資租賃合同分四種并列方式,既直接租賃、回租賃、轉(zhuǎn)租賃、委托租賃。直接租賃是以國際貨物買賣或國內(nèi)雜物買賣為前提的融資租賃業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)租賃是以國際貨物租賃或國內(nèi)貨物租賃為前提的融資租賃業(yè)務(wù)。這兩種租賃方式是以具有先進生產(chǎn)要素為特征的物資(技術(shù)、設(shè)備)形態(tài)的運動為前提,繼而進行貨幣形態(tài)(租金)的運動,這種以金融為手段把工業(yè)、金融、貿(mào)易集于一體,引進先進的技術(shù)和設(shè)備,以先進的生產(chǎn)要素實現(xiàn)企事業(yè)單位技術(shù)進步,可以直接和顯見地體現(xiàn)我國對融資租賃業(yè)的產(chǎn)業(yè)要求,體現(xiàn)我國對外開放的宗旨和立法目的。委托租賃是從事融資租賃業(yè)務(wù)的居間服務(wù),是融資租賃業(yè)務(wù)的延伸。回租賃業(yè)務(wù)是將承租人享有所有權(quán)的設(shè)備買入,再租給承租人收取租金,回租賃合同履行終結(jié)時,再將設(shè)備所有權(quán)回轉(zhuǎn)于承租人。這種租賃業(yè)務(wù)設(shè)備的物資運動形態(tài)僅有觀念上的運動,涉及實際上的運動是以貨幣形態(tài)的運動為主要特征。本質(zhì)上體現(xiàn)的是資金市場的融資和物的擔(dān)保?；刈赓U業(yè)務(wù)如不在立法上和行政管理上嚴(yán)格規(guī)范,極易造成我國關(guān)于融資租賃業(yè)利用外資引進國際上先進的技術(shù)和設(shè)備,促進國內(nèi)企業(yè)貿(mào)易發(fā)展,實現(xiàn)企事業(yè)單位科技進步的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生沖突,也極易規(guī)避我國對金融行業(yè)的嚴(yán)格管理和外匯嚴(yán)格管制的法律規(guī)定。例如,有些回租賃合同的當(dāng)事人為了規(guī)避企業(yè)間不得相互借貸的法律規(guī)定,利用回租賃合同與借貸合同極為相似的特征,達到既為“承租人”解決資金,又為“出租人”牟取高于貸款利息租金利潤的目的,而訂立形式要件為融資租賃合同,實質(zhì)要件為借款合同,這是融資租賃合同爭議糾紛中常見的規(guī)避法律的行為。由于回租賃合同與借款合同有較多相似之處,加上實施操作不規(guī)范,故二者在實踐中比較難以區(qū)分和認定。由于回租賃合同與借款合同在主體、形式要件和實質(zhì)要件、標(biāo)的物流轉(zhuǎn)方式等方面的極為相似,將此類問題全部歸于司法環(huán)節(jié)中解決難度極大。筆者認為,第一,在立法上要明確和具體地規(guī)定從事融資租賃業(yè)務(wù)的公司從事回租賃業(yè)務(wù)的資格,并且應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制,實行回租賃業(yè)務(wù)的特別準(zhǔn)人制度;第二,有關(guān)行政管理機關(guān)要對回租賃業(yè)務(wù)的資格實行嚴(yán)格的審查制度和監(jiān)管制度;第三,融資租賃行業(yè)要建立自律制度,在回租賃業(yè)務(wù)自律方面應(yīng)更加嚴(yán)格?；刈赓U業(yè)務(wù)并不體現(xiàn)進口技術(shù)和設(shè)備的租賃業(yè)務(wù)的主要宗旨,僅是租賃業(yè)務(wù)的補充形式?；刈赓U業(yè)務(wù)規(guī)避法律的行為,客觀上已經(jīng)嚴(yán)重地影響了國家金融管理秩序和國家外匯管理秩序,在一定時期和一定程度上成為擾亂國家正常金融的禍源之一,應(yīng)當(dāng)是國家在經(jīng)濟活動中重點治理和整頓的對象。筆者認為,回租賃業(yè)務(wù)在我國當(dāng)前的經(jīng)濟活動中應(yīng)當(dāng)限制其發(fā)展,實施嚴(yán)格的管理措施,對以合法形式掩蓋非法目的的以回租賃業(yè)務(wù)方式實施融資租賃的合同行為,應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)格的治理和制裁。

三、融資租賃合同履行過程中承租人破產(chǎn)的法律問題

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

摘要：隨著市場經(jīng)濟的進一步深化和發(fā)展，融資租賃已然發(fā)展成為世界上的第二大金融工具，其交易量僅次于銀行信貸，而且融資租賃作為一項綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域十分廣泛。例如，經(jīng)濟管理、金融、公證、法律等多個領(lǐng)域。因此，我國有關(guān)融資租賃的制度也不盡完善，這就導(dǎo)致我國融資租賃活動進行過程中存在一些風(fēng)險，本文就從公證職能方面探討如何防范融資租賃的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：融資租賃；公證；融資租賃風(fēng)險；風(fēng)險防范

一、我國的融資租賃

融資租賃是既“融資”又“融物”，企業(yè)可以通過融資租賃的方式獲得生產(chǎn)所需的設(shè)備，這樣，企業(yè)就有更多的閑置資金用于進行企業(yè)的其他經(jīng)營活動。不僅如此，融資租賃形式還具有靈活性、多種多樣，需要融資租賃的企業(yè)完全能夠根據(jù)自己企業(yè)的需求，有針對性地選擇融資租賃方式，減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，同時可以降低企業(yè)因設(shè)備陳舊而淘汰設(shè)備的損失［1］。由于我國融資租賃業(yè)務(wù)起步較晚，大眾認知度不高，國家制度欠缺，這些導(dǎo)致融資租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展比較緩慢。市場的不成熟以及市場規(guī)則的不完善導(dǎo)致我國從事融資租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)企業(yè)風(fēng)險較大，也沒有可以借鑒的經(jīng)驗，許多從事融資租賃業(yè)務(wù)的公司由于缺少專業(yè)的人才，導(dǎo)致公司經(jīng)營不善、入不敷出、虧損嚴(yán)重，最終導(dǎo)致從事融資租賃業(yè)務(wù)的公司停業(yè)、倒閉［2］。

二、我國融資租賃各方面存在的風(fēng)險

融資租賃業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險有以下幾點：

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

跨境租賃貿(mào)易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內(nèi)的有進出口貿(mào)易資質(zhì)的企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購或復(fù)出口租賃物件。亦指境內(nèi)有進出口貿(mào)易資質(zhì)的出租人直接將租賃物件租給境外企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購或復(fù)出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機械設(shè)備､交通工具和儀器儀表等，它是服務(wù)貿(mào)易的一種。隨著對外經(jīng)濟貿(mào)易的日益開放，跨境租賃貿(mào)易呈現(xiàn)較快的發(fā)展，但與之相適應(yīng)的外匯管理等監(jiān)管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿(mào)易方式在運作過程中存在監(jiān)管漏洞。本文從國家外匯管理局揚州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿(mào)易中存在的風(fēng)險，并提出完善對策。

一､案例基本情況

國家外匯管理局揚州市中心支局在日常開展的國際收支數(shù)據(jù)非現(xiàn)場核查中發(fā)現(xiàn)某外國公司(以下簡稱A公司)自2005年下半年以來以“租賃”和“安裝調(diào)試費”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計向境外母公司(以下簡稱B公司)支付12.4萬美元租賃設(shè)備項下費用。

據(jù)調(diào)查了解，A公司在辦理租賃項下租金對外付匯時，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產(chǎn)租賃合同，租金每年24萬美元，租期五年，累計120萬美元，由出租方負責(zé)采購､安裝､調(diào)試､維修和服務(wù)。該成套設(shè)備的商業(yè)發(fā)票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國進口的，當(dāng)時采購價值843萬美元，在被租賃前是B公司的固定資產(chǎn)(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項下付匯時還向銀行提供了付匯申請書､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設(shè)備的進口貨物報關(guān)單發(fā)現(xiàn)其貿(mào)易方式是“外資設(shè)備物品(2225)”，與租賃貿(mào)易應(yīng)該對應(yīng)的貿(mào)易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿(mào)易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿(mào)易中可能存在的管理風(fēng)險分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請書､租賃合同､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證等資料后，即以《國家外匯管理局關(guān)于現(xiàn)行法規(guī)中沒有明確規(guī)定的非貿(mào)易項目售付匯有關(guān)問題的通知》(匯發(fā)〔2003〕35號)為依據(jù)辦理了租金的對外售付匯業(yè)務(wù)。筆者認為如僅僅以未明確規(guī)定的非貿(mào)易名義辦理跨境租賃項下售付匯業(yè)務(wù)是一種簡單化的､不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮餍袨?，并不符合?dāng)初該文件的立法本意，且存在不少管理風(fēng)險和漏洞讓企業(yè)有機可乘。

根據(jù)集[2014]22號《關(guān)于加強企業(yè)資產(chǎn)出租管理的通知》及集團公司董事長、總經(jīng)理的工作精神，為強化企業(yè)出租資產(chǎn)的監(jiān)督管理，確保國有資產(chǎn)保值增值，我部專門抽調(diào)內(nèi)審人員，分批分次派出檢查小組深入基層，開展出租資產(chǎn)檢查，現(xiàn)出租資產(chǎn)檢查工作結(jié)束，有關(guān)檢查工作情況匯報如下：

一、基本情況

我部按照“是否有相應(yīng)制度建立、是否有欠租、是否有免租”的出租資產(chǎn)總體檢查要求，重點從“企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)、租賃合同管理、租賃收入會計核算”等三個方面，對各子公司全部出租資產(chǎn)進行認真、細致、全面的檢查，基本情況較好。自2014年2月以來，各子公司通過加強出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，使得出租資產(chǎn)管理工作走向制度化、程序化、規(guī)范化，管理水平明顯提高。集[2014]22號文公布實施以后，各子公司出臺相應(yīng)出租資產(chǎn)管理制度的家、未建立制度家；共簽定租賃合同份，其中續(xù)簽份，內(nèi)部公開招標(biāo)份、委托拍賣公司份；租金的收款按《租賃合同》履行份、未履行份共欠租萬元；租賃期限三年以下份、三至五年份、五年以上份，其中超過三年以上未上報審批份；年度出租資產(chǎn)情況在單位進行公示家子公司、未公示家子公司。

二、采取主要措施

各子公司主要采取以下幾方面措施，加強出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，確保了國有資產(chǎn)保值增值，取得了一定成績。

1、建章立制，規(guī)范管理。自加強資產(chǎn)出租管理辦法實施以來，各子公司認真學(xué)習(xí)資產(chǎn)出租管理辦法，深刻領(lǐng)會資產(chǎn)出租管理辦法的精神，結(jié)合本單位的實際情況，相繼出臺了出租資產(chǎn)管理辦法，使得資產(chǎn)出租更透明化、更公開化、更公正化，出租資產(chǎn)管理更加規(guī)范和有序，逐步提高和完善了出租資產(chǎn)管理工作。

［摘要］繼2016年1月國際報告新租賃準(zhǔn)則（IFRS16）發(fā)布后，我國財政部也于2018年12月發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則，新租賃準(zhǔn)則在租賃定義和識別、承租人會計處理方面做了較大修改。本文比較了現(xiàn)有準(zhǔn)則、IFRS16、USGAAP及我國新租賃準(zhǔn)則的異同，分析實施新租賃準(zhǔn)則可能帶來的影響，并進一步探究了承租人的會計處理模型及新準(zhǔn)則應(yīng)用中的難點。

［關(guān)鍵詞］企業(yè)會計準(zhǔn)則；租賃；新租賃會計準(zhǔn)則

2018年12月7日，財政部修訂發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則取消了承租人關(guān)于經(jīng)營租賃和融資租賃的劃分，要求對所有租賃采用相同方法進行處理。即單獨確認使用權(quán)資產(chǎn)，同時資產(chǎn)負債表另一側(cè)確認租賃負債。而對出租人而言，新租賃準(zhǔn)則主要對信息披露做出更詳細和嚴(yán)格的要求，具體到會計處理方法上則變化不大。

1新租賃準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容

（1）新租賃準(zhǔn)則明確了租賃的定義，規(guī)范了識別模型，對租賃合同的拆分與合并、合同對價的分?jǐn)傔M行了詳細分析，并針對特殊事項（售后租回、轉(zhuǎn)租賃等）做出了具體指引。（2）采用單一會計處理模型，不論是經(jīng)營租賃還是融資租賃，承租人均需要確認資產(chǎn)和負債，即所有租賃均需“上表”。（3）完善承租人后續(xù)計量，對選擇權(quán)重估和租賃變更等事項進行了詳細分析；同時規(guī)范了售后租回交易與收入準(zhǔn)則的區(qū)別和銜接。（4）披露的要求更為嚴(yán)格。企業(yè)不僅需要披露租賃涉及的影響財務(wù)報表的定量信息，還需要披露與租賃安排相關(guān)的定性信息，例如租賃合同對主體施加的限制、對租賃資產(chǎn)的風(fēng)險管理戰(zhàn)略及租賃期間需要滿足的條件等，以方便使用者理解財務(wù)報表。新租賃準(zhǔn)則是在借鑒國際會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際修訂形成的，保持了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同，但并不是照搬。新舊租賃準(zhǔn)則及國際會計準(zhǔn)則、美國會計準(zhǔn)則的簡要對比如表1所示。

2新租賃準(zhǔn)則實施的影響及挑戰(zhàn)

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學(xué)人文學(xué)院

眾所周知，租賃是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為。在這種經(jīng)濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用（租金）?，F(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動市場擴展了人們經(jīng)濟活動的范圍，成為完善市場經(jīng)濟的一個重要組成部分。租賃人和承租人之間在經(jīng)濟地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國在1998年之前對房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實物性住房分配制度。

1998年之后進行了貨幣性住房分配改革，才產(chǎn)生了我國的房屋租賃行業(yè)。我國的房屋租賃市場一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應(yīng)對現(xiàn)今的社會需求，房屋租賃市場的發(fā)展需要有新的法律制度來促進其發(fā)展。目前我國頒布的關(guān)于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理條例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關(guān)于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。國內(nèi)學(xué)者對房屋租賃制度的研究集中在租賃權(quán)的性質(zhì)、房屋租賃合同的設(shè)計、轉(zhuǎn)租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對租賃物的使用收益權(quán)利是承租人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利，無須出租人行為即可行使。不動產(chǎn)租賃權(quán)之本體，和地上權(quán)、土地使用權(quán)一樣，為對物的支配權(quán)，即物權(quán)，而非請求權(quán)。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權(quán)的性質(zhì)分為債權(quán)說、物權(quán)說以及租賃權(quán)之物權(quán)化說等三種觀點。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關(guān)系不因租賃物的買賣、轉(zhuǎn)讓而受影響，使得承租人能夠?qū)ψ赓U物進行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財產(chǎn)的最大功用和社會效益，同時已存在的租賃關(guān)系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費的成本，避免了資源浪費。

我國《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝藘?nèi)容被認為是“買賣不破租賃”在我國合同法上的正式確立。對于承租人的有優(yōu)先購買權(quán)制度，房紹坤、郭明瑞認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，因為承租人在具備了法律規(guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關(guān)系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當(dāng)然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購買權(quán)看成一種附條件的形成權(quán)。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。在美國，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經(jīng)有幾百年的歷史。19世紀(jì)早期，城市人口迅速擴張，住宅漸漸供不應(yīng)求，為了解決這個矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補了城市發(fā)展和擴張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權(quán)協(xié)議，承租人開始享有救濟權(quán)。即使租賃協(xié)議中沒有包含平靜受益權(quán)條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個條款。

在解釋此條款時，法院認為，如果出租人作出相當(dāng)于收回房屋使用權(quán)或者類似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權(quán)，這就構(gòu)成推定驅(qū)逐，承租人據(jù)此獲得救濟。其房屋租賃制度以出租人的義務(wù)和承租人的救濟展開，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。例如：適住性擔(dān)保義務(wù)、預(yù)期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認為：“盡管租賃權(quán)的債權(quán)性法律地位得到強化，受到了類似物權(quán)的保護，但其仍不是物權(quán)，拉倫茨稱其為相對的支配權(quán)，債權(quán)性的支配權(quán)。可見，大陸法系國家多采用債權(quán)說的說法。相對我國的租賃制度來說，有諸多地方值得借鑒。針對兩國法律中對轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規(guī)范我國房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的權(quán)利地位差距，維護出租人和承租人之間的利益平衡。在美國的租賃法中，有“買賣不破租賃”的規(guī)定，但無承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對于承租人有限購買權(quán)制度：英美法系國家的優(yōu)先購買權(quán)制度，主要體現(xiàn)在公司法的規(guī)定中，其先買權(quán)制度主要是指公司股東轉(zhuǎn)讓股份時，其他股東的享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人可以通過幾種方式尋求救濟，首先在承租違約的情況下有權(quán)請求賠償損失；其次在被推定驅(qū)逐情況下，有權(quán)終止租約；第三，可以通過租金以反應(yīng)租賃不動產(chǎn)的真實價值，最后維修租賃房屋時有權(quán)在下期租金中進行抵消。

因此，總結(jié)美國所有司法管轄權(quán)范圍內(nèi)的出租人義務(wù)和承租人救濟規(guī)則，針對兩國法律中對轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規(guī)范我國房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對于完善現(xiàn)行租賃制度，規(guī)范現(xiàn)行房屋租賃市場，平衡當(dāng)事人之間的利益有一定的意義。