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經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，同時也得到了較好的發(fā)展機會，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟發(fā)展具有舉足輕重的地位，與其他經(jīng)濟行業(yè)之間存在較大的關(guān)聯(lián)性，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動就會連帶其他行業(yè)產(chǎn)生變化，最終影響我國整體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢。我國宏觀經(jīng)濟政策、土地資源開發(fā)情況、建筑施工成本、居民住房需求等的變化都會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，導(dǎo)致其出現(xiàn)巨大的波動。對此，人們應(yīng)當(dāng)明確導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因，分析和預(yù)測房地產(chǎn)波動的趨勢，做出有效的應(yīng)對措施，改善房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，促進我國經(jīng)濟的持續(xù)增長。

1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特征

1.1復(fù)蘇階段特征

我們將上一次經(jīng)濟循環(huán)的低谷稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟的復(fù)蘇階段，該階段整個行業(yè)的供求關(guān)系并不平衡，呈現(xiàn)出供大于求的現(xiàn)象，整個市場發(fā)展動力不足，房產(chǎn)開發(fā)商為了應(yīng)對市場供需變化減少項目開發(fā)數(shù)量和相關(guān)商業(yè)投資，希望通過這樣的方式維持該階段房地產(chǎn)經(jīng)濟的均衡供需關(guān)系。以上經(jīng)濟行為維持一段時間之后，房地產(chǎn)市場的供大于求局面將會逐漸改善，帶領(lǐng)整個行業(yè)走出低迷狀態(tài)，進入到行業(yè)復(fù)蘇過程中。

1.2繁榮階段特征

在行業(yè)調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇發(fā)展中，市場的供需關(guān)系逐漸平衡，市場需求量不斷增加，房地產(chǎn)的房價與租金有所增加，資金與市場的改善盤活了房產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商注入資金加快了項目建設(shè)與開發(fā)，房產(chǎn)行業(yè)進入租金與房價極速上漲的階段。此時更多的市場資本將會投入房地產(chǎn)市場中開發(fā)新的項目，因此該階段房地產(chǎn)消費呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，整個行業(yè)在國家整體經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)有利地位。

1.3衰退階段特征

經(jīng)過房地產(chǎn)大熱發(fā)展階段，市場中的房屋供應(yīng)量不斷增加，而市場需求則在上升一定程度之后趨向于平穩(wěn)，此時的房地產(chǎn)市場就會縮小。但此時房地產(chǎn)市場的消費已經(jīng)上漲至較高的水平，很多消費者對于高價房產(chǎn)的接受能力不足，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退，正式進入衰退階段。房地產(chǎn)市場中的投資商將意識到市場的變化，逐漸減少在房地產(chǎn)行業(yè)的投資，降低整個房地產(chǎn)行業(yè)的熱度，一段時間之后房地產(chǎn)交易量減少，價格有所下降。

1.4蕭條階段特征

此時的房地產(chǎn)市場面臨巨大的競爭壓力以及不平衡的供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)價格會不斷降低。但由于房地產(chǎn)價格具有剛性特征，因此其在降低一定程度后將保持穩(wěn)定。此時的房地產(chǎn)價格并不能夠滿足萎縮后市場的需求，因此很多已經(jīng)建設(shè)的房地產(chǎn)項目將會出現(xiàn)無法銷售的情況，此時開發(fā)商資金無法回籠，整個市場被套牢，最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)停滯的情況。

2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的成因

2.1受國民經(jīng)濟波動影響

我國國民經(jīng)濟的發(fā)展情況將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，尤其是在市場經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，社會勞動按比例分配與部門之間發(fā)展不均衡的矛盾會影響國民經(jīng)濟的發(fā)展，造成國家整體經(jīng)濟的波動。只有不同部門按照科學(xué)的比例發(fā)展才能夠保障社會再生產(chǎn)的順利進行，但在實際的生產(chǎn)過程中各部門勞動生產(chǎn)率增長情況以及技術(shù)提升速度存在差異，這樣就會導(dǎo)致發(fā)展矛盾的出現(xiàn)，造成不同部門發(fā)展的不均衡現(xiàn)象。在最初的生產(chǎn)周期中，由于存在既定的勞動比例，其能夠按照既定比例開展社會生產(chǎn)工作，但在科技發(fā)展的影響下，各部門發(fā)展速度出現(xiàn)差異，之前的生產(chǎn)平衡就會遭到破壞，此時就需要調(diào)控發(fā)展的速度與比例，這也是導(dǎo)致經(jīng)濟波動的一個重要原因。房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展已然成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其在獲取市場發(fā)展機會的同時也應(yīng)保持自身與社會其他部門發(fā)展之間的均衡，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，那么就會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展矛盾，最終超出國民經(jīng)濟的承受能力，需要宏觀政策的適應(yīng)性調(diào)整。房地產(chǎn)從投資到施工，整個產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)出與其他產(chǎn)業(yè)緊密的關(guān)聯(lián)性，比如機械產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、交通產(chǎn)業(yè)等，產(chǎn)業(yè)之間應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)均衡發(fā)展，一旦某產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)脫離情況就會出現(xiàn)發(fā)展危機。我國房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的前期需要大量資金注入，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)屬于負債經(jīng)營，而國家銀行貸款就成為了房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源，因此金融業(yè)將會制約房地產(chǎn)的發(fā)展，國家經(jīng)濟形勢也會影響房地產(chǎn)發(fā)展情況。經(jīng)過以上分析我們可以得出結(jié)論，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動的基本原因就是國民經(jīng)濟的波動。早在我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢的初期，我國政府就出臺了有關(guān)市場宏觀調(diào)控以及控制資金信貸的相關(guān)政策，也正是這些政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)從繁榮轉(zhuǎn)向低迷。從另一方面來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動同樣能夠?qū)е聡窠?jīng)濟的波動。首先，房地產(chǎn)價格將影響其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)價格的發(fā)展，進而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生影響。其次，對于出現(xiàn)波動現(xiàn)象的國民經(jīng)濟發(fā)展階段來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動會加重整體經(jīng)濟的波動程度，最終將繁榮狀態(tài)扭轉(zhuǎn)為衰退狀態(tài)。

2.2受市場供需矛盾影響

所有經(jīng)濟與行業(yè)都將受到市場供需變化的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟也是同樣。當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾時，房地產(chǎn)經(jīng)濟就會產(chǎn)生波動。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，一般市場經(jīng)濟前提下的需求與供給的波動以及相互作用將遵循周期性經(jīng)濟波動的規(guī)律，而受到供需關(guān)系波動的影響，房地產(chǎn)市場的資金、勞動、技術(shù)以及管理會出現(xiàn)變化，最終導(dǎo)致供給總量出現(xiàn)收縮或者擴張的現(xiàn)象。以上因素的不同變化也會對房地產(chǎn)需求造成影響，而市場中供需關(guān)系的劇烈變化則會導(dǎo)致供給波動滯后于需求波動，因此房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系均衡狀態(tài)往往只是暫時的，波動才是常態(tài)。從房地產(chǎn)市場總量來看，盡管其總量處于平衡狀態(tài)，但其結(jié)構(gòu)卻不平衡，不同商品的供需量也會受到房地產(chǎn)商品類型的影響出現(xiàn)變化。要想維持房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們就需要保持房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)和總量同時平衡的狀態(tài)，一旦以上有一方出現(xiàn)波動或者失衡就會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動，進而作用于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。因此，房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系已然成為相關(guān)經(jīng)濟政策宏觀調(diào)控的關(guān)鍵信息，這也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的途徑之一。

2.3受投資與宏觀經(jīng)濟政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)在投資建設(shè)的初期需要大量的資金，因此房地產(chǎn)屬于具有投資預(yù)期性的行業(yè)，比較容易受到投資情況的影響。房地產(chǎn)在上升發(fā)展階段會獲取到更多的投資資金，但在其投資預(yù)期降低的時候則會出現(xiàn)投資下降的情況。行業(yè)對于投資的依賴性較高，房地產(chǎn)投資情況不僅會影響市場的需求發(fā)展，同時還會作用于市場的供給情況。房地產(chǎn)投資熱度的上升同樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)熱度的上升，而很多投資商在這個發(fā)展階段會做出盲目跟風(fēng)的投資決策，這樣的投資商并未正確評估自身資產(chǎn)規(guī)模與房地產(chǎn)波動之間的關(guān)系，對于自身經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃的認知不足，一心想要趕上房地產(chǎn)的熱潮創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，但這樣的投資行為往往是具有較高風(fēng)險的。一旦房地產(chǎn)價格過度抬高且超過人們的價格接受度，房地產(chǎn)行業(yè)熱度就會降低，房價會根據(jù)市場的發(fā)展而降低，甚至出現(xiàn)供大于求以及大量房產(chǎn)擠壓的現(xiàn)象，此時參與投資建設(shè)的開發(fā)商與投資商如果自身資質(zhì)不足，那么就會出現(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象，不僅難以獲得經(jīng)濟效益還會導(dǎo)致自身的破產(chǎn)。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，正處于初級發(fā)展的階段，不僅受到國民經(jīng)濟發(fā)展的影響，同時還會受到我國宏觀經(jīng)濟政策的影響而出現(xiàn)經(jīng)濟波動的情況。比較典型的就是20世紀(jì)90年代初期我國房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，其中存在政策行為不規(guī)范以及政策機制不健全等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不健康，出現(xiàn)高收益問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格失控。而到90年代中期之后，在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，房地產(chǎn)投資速度減緩，整體交易量降低，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于健康發(fā)展。

2.4受房地產(chǎn)價格影響

房地產(chǎn)在繁榮時期體現(xiàn)出較高的投資期望，因此會吸引很多投機者開展投資行為，但這樣的投資行為具有一定的盲目性，存在跟風(fēng)投資的嫌疑，這樣的投資行為同樣會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)不正常波動。很多投資商看中房地產(chǎn)高回報率的優(yōu)勢，不斷追加投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不斷膨脹，房地產(chǎn)項目數(shù)量增多，最終導(dǎo)致市場資金膨脹。盡管此時從表面上看房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入繁榮發(fā)展階段，但實際上卻存在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象，具有很大的泡沫成分，整個行業(yè)處于不健康發(fā)展的環(huán)境中。房地產(chǎn)泡沫只是一種假想，之所以用泡沫來形容這樣的形式是因為泡沫總有被戳破的一天，對于房地產(chǎn)也是同樣的，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂的時候，整個房地產(chǎn)的發(fā)展就會陷入困境，房地產(chǎn)價格受到市場供需關(guān)系波動的影響出現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，而市面上已經(jīng)參與投資的很多房子因資金鏈斷裂出現(xiàn)無法收尾的情況，最終出現(xiàn)大量爛尾樓以及破產(chǎn)企業(yè)，將整個房地產(chǎn)行業(yè)帶入發(fā)展低谷。

3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱的特征以及風(fēng)險化解的策略

3.1房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱的特征與表現(xiàn)

3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量增速過快筆者之所以單獨論述房地產(chǎn)市場過熱問題，就是希望分析導(dǎo)致過熱的原因，通過合理調(diào)控的方式盡可能維持房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，強化房地產(chǎn)過熱風(fēng)險防控，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。所謂的過熱時期就是房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮時期，人們抓住了房地產(chǎn)高回報的特征，不斷增加商業(yè)資金與投資，在自身獲取收益的同時則增加了整個市場的熱度。在該時期，房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)中出現(xiàn)了魚龍混雜的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場混亂。在此情況下，還有部分企業(yè)跟風(fēng)投資，在不具備開發(fā)實力的情況下加大資金投入，最終出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財政危機，大量的資金被市場套牢，最終出現(xiàn)大量企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象，難以維持房地產(chǎn)的發(fā)展熱度。3.1.2房地產(chǎn)價格大幅度波動以上提到的房地產(chǎn)市場泡沫最為直接的表現(xiàn)就是房產(chǎn)價格的大幅波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期發(fā)展是非常正常的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)價格受各種因素影響出現(xiàn)的升溫、繁榮、穩(wěn)定以及衰退等階段，以上周期會出現(xiàn)循環(huán)反復(fù)的現(xiàn)象。但房地產(chǎn)市場過熱以及出現(xiàn)市場泡沫的時候則房地產(chǎn)價格就會體現(xiàn)出大幅度波動，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的混亂。

3.2化解房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱風(fēng)險的策略

3.2.1加強政府宏觀調(diào)控經(jīng)過對我國房地產(chǎn)市場實際發(fā)展情況的調(diào)查與分析可知，嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟其實從近代才開始出現(xiàn)，這從本質(zhì)上來看是受到盲目投機行為的影響。對此，國家政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控，出臺相應(yīng)的經(jīng)濟政策引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。從發(fā)展規(guī)律方面來看，房地產(chǎn)市場泡沫在真正出現(xiàn)之前具有一定的隱蔽性，甚至在很多時候會被誤認為是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的正常周期變化。因此很多人難以分辨房地產(chǎn)市場泡沫，如果房地產(chǎn)市場價格上升程度較大，那么就更加容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟，此時房地產(chǎn)價格的最高點將成為房地產(chǎn)最繁榮的時期，同時也是泡沫的制高點。國家政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，嚴(yán)防泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，促進其健康發(fā)展。3.2.2規(guī)范房地產(chǎn)市場隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)得到了較好的發(fā)展機會，近幾年更是處于發(fā)展繁榮階段，當(dāng)前我國民眾依舊認為房價會上漲，因此很多消費者選擇提前購買房產(chǎn)，增加了房地產(chǎn)市場的需求量。這樣盲目消費的現(xiàn)象也會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱，且屬于不健康的繁榮現(xiàn)象。在這樣的房地產(chǎn)經(jīng)濟中，更多的投資商將會鋌而走險，在自身不具備相應(yīng)經(jīng)濟實力的情況下投資房地產(chǎn)項目，甚至為了搶奪市場、提升經(jīng)濟利益，有的開發(fā)商會使用不正當(dāng)競爭手段。要想解決以上問題，國家應(yīng)出臺相應(yīng)的行業(yè)管理制度，進一步規(guī)范我國房地產(chǎn)市場，規(guī)范地方政府以及開發(fā)商的商業(yè)行為。此外，房地產(chǎn)市場過熱會吸引更多投資商參與具有較高利潤率的高端房地產(chǎn)建設(shè)項目中去，這樣就會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失調(diào)。當(dāng)消費者消費水平跟不上房地產(chǎn)投資發(fā)展水平時，開發(fā)建設(shè)的高端房產(chǎn)就會出現(xiàn)積壓與閑置的現(xiàn)象，最終影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展將促進我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，因此，人們應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的周期特征，了解導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因，正確認知和辨別房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，通過政策宏觀調(diào)整、規(guī)范房地產(chǎn)市場等方式有效防控房地產(chǎn)過熱風(fēng)險，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，遵循市場發(fā)展的基本規(guī)律，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。

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作者：劉水秀 單位：廣饒縣自然資源和規(guī)劃局