[摘要]

本文對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買(mǎi)賣(mài)訂購(gòu)書(shū)商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄](méi)

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

《解釋》第八、九條規(guī)定了出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形，即出賣(mài)人在承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任后，買(mǎi)受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

一、懲罰性賠償責(zé)任的適用

1.可適用懲罰性賠償責(zé)任的僅限于該5種情形，其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責(zé)任是超出實(shí)際損害數(shù)額的附加性賠償，目的不在于傳統(tǒng)損害賠償責(zé)任中的補(bǔ)償損失，而是一種懲罰，故只能在法律明文規(guī)定情況下適用。

2.適用的條件。（1）買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立，即必須是雙方已經(jīng)訂立了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如僅發(fā)出要約尚未承諾，雙方正處于協(xié)商過(guò)程中，則不發(fā)生懲罰性賠償責(zé)任。這時(shí)，僅發(fā)生締約過(guò)失責(zé)任。（2）合同成立后，發(fā)生5種情形，必須是已經(jīng)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除。（3）買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。即因存在法律上的障礙，使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋所有權(quán)，例如房屋已合法過(guò)戶給他方。同時(shí)滿足上述條件才可以適用懲罰性賠償責(zé)任。

發(fā)生上述5種情形后，出賣(mài)人能夠補(bǔ)救，合同仍可實(shí)際履行，則不應(yīng)適用懲罰性賠償責(zé)任。比如說(shuō)：（1）開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋出賣(mài)或在出賣(mài)后又抵押的情形下，如果開(kāi)發(fā)商能夠?qū)⒃摰盅杭皶r(shí)解除，則即使其確實(shí)存在惡意抵押的行為，也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（2）訂立合同時(shí)有故意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明或提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同有效，也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（3）一房二賣(mài)情形下，未實(shí)際取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，而實(shí)際可以取得房屋的買(mǎi)受人則不能主張，即使出賣(mài)人在履行交付房屋的過(guò)程中還有其他嚴(yán)重違約行為，而致使合同被解除。比如，出賣(mài)人有嚴(yán)重逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證等行為而使合同被解除的情況。因?yàn)檫@種責(zé)任已經(jīng)不是因?yàn)橐环慷u(mài)本身造成的后果。

3.如何把握“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

備案號(hào)：_________

售房人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：_________

購(gòu)房人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________

身份證號(hào)：_________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)商品房，達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方所購(gòu)商品房位于_________

[摘要]

本文對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買(mǎi)賣(mài)訂購(gòu)書(shū)商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄](méi)

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

筆者在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)下述幾個(gè)問(wèn)題是當(dāng)事人爭(zhēng)議較大的，亦是法官裁判案件時(shí)的疑難點(diǎn)，試析如下：

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋?zhuān)瑢?shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋?zhuān)腥酥鲝垖?duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋?zhuān)渲邪ǚ戏ǘl件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋?zhuān)还苁欠窆_(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋?zhuān)唤忉尩倪m用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。

這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。

最高人民法院于2003年5月7日的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)于商品房交易中如何適用懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題作出了明確規(guī)定。在研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同的懲罰性賠償中，有些問(wèn)題專(zhuān)家和學(xué)者的意見(jiàn)不夠一致。對(duì)此我做以下說(shuō)明意見(jiàn)：

一、關(guān)于商品房究竟是不是商品的問(wèn)題

商品房當(dāng)然是商品。這不僅僅是其名稱(chēng)上就已經(jīng)包含了商品的字樣，而且其符合商品概念的一切特征。商品就是用于交換的產(chǎn)品，而產(chǎn)品就是經(jīng)過(guò)了一定加工的物。商品房當(dāng)然是經(jīng)過(guò)了人的加工的物，是為了進(jìn)行交換而生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品。因此，沒(méi)有理由認(rèn)為商品房不是商品。

二、懲罰性賠償?shù)姆ɡ硪罁?jù)懲罰性賠償不是大陸法系的法律制度，而是英美法系的法律制度。在英美法系，認(rèn)為賠償?shù)闹饕δ苁茄a(bǔ)償，但是也有非常重要的功能是懲罰，那就是通過(guò)適用懲罰性賠償，對(duì)違法行為人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的制裁，使其不敢實(shí)施違法行為。因此，英美法系的懲罰性賠償是理直氣壯的賠償，它的賠償幅度是原價(jià)值的三到七倍，足以將違法行為人罰得破產(chǎn)。

在我國(guó)，自從清末起草現(xiàn)代民法典草案之后，就貫徹了大陸法系損害賠償?shù)难a(bǔ)償功能的立場(chǎng)，對(duì)損害賠償性質(zhì)的認(rèn)定，只認(rèn)為是補(bǔ)償損失，而不具有懲罰性的功能。但是在歷史上，中國(guó)也是存在懲罰性賠償制度的。在秦、漢的法律中，就有“加責(zé)”的規(guī)定。在《唐律》和《宋刑統(tǒng)》中，規(guī)定了“倍備”制，性質(zhì)是懲罰性賠償，但在宋朝中期，這個(gè)制度不再實(shí)行，理由就是這種賠償不合理。后來(lái)，在《明會(huì)典》中又規(guī)定了“倍追”制，也是懲罰性賠償制度。這三種懲罰性賠償，前兩種是對(duì)盜竊的懲罰，后者是對(duì)收受和使用假幣等的懲罰，不過(guò)其性質(zhì)更像是行政處罰。

制定懲罰性賠償金的基本法理依據(jù)，就是對(duì)違法行為人的懲罰。大陸法系之所以堅(jiān)守賠償?shù)难a(bǔ)償功能立場(chǎng)，就是認(rèn)為在私法領(lǐng)域解決的是個(gè)人之間的爭(zhēng)執(zhí)，不具有公法性質(zhì)，因此不能進(jìn)行懲罰。如果說(shuō)懲罰，也就是補(bǔ)償?shù)谋旧硗瑫r(shí)具有懲罰的性質(zhì)。因?yàn)橐坏┰谒椒ㄖ羞M(jìn)行懲罰，就是使受害人得到不當(dāng)利益，會(huì)引導(dǎo)社會(huì)追求這種不當(dāng)利益的傾向。但是英美法系認(rèn)為，私法同樣具有懲罰性，同樣能夠起到這樣的作用。如果出現(xiàn)追求不當(dāng)利益的賠償?shù)脑挘且彩抢笥诒?，并且可以作為?duì)向違法行為作斗爭(zhēng)的鼓勵(lì)，更有利于制裁違法行為。

編者按：本文主要從關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)；關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理；關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理進(jìn)行論述。其中，主要包括：人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍、按揭合同的法律屬性、按揭糾紛的處理原則、合并審理原則、平等保護(hù)原則、我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定、只要出賣(mài)人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐、對(duì)欺詐行為的處理、從利益分配上補(bǔ)償受害消費(fèi)者，懲罰欺詐經(jīng)營(yíng)者、商品房買(mǎi)賣(mài)中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

2003年6月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問(wèn)題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買(mǎi)受人與出賣(mài)人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問(wèn)題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在《解釋》中都沒(méi)涉及；又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣(mài)人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問(wèn)題，亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買(mǎi)合同賣(mài)糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷(xiāo)的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問(wèn)題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋?zhuān)?guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無(wú)法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來(lái)確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開(kāi)具證據(jù)調(diào)查令的方式，對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒(méi)有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請(qǐng)，填寫(xiě)《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書(shū)》，說(shuō)明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門(mén)查證。這樣一來(lái)，既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過(guò)程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說(shuō)的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買(mǎi)賣(mài)特別是各類(lèi)報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買(mǎi)受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣(mài)人簽訂回購(gòu)條款，當(dāng)買(mǎi)受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣(mài)人回購(gòu)。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買(mǎi)受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，一旦買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此，我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

1商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同

1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容

1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。

1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

1.2商品房預(yù)售合同

論文摘要

自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂中，有以下幾個(gè)問(wèn)題值得重視。

一、商品房預(yù)售中的問(wèn)題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備俗稱(chēng)的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即賣(mài)出人在與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，都會(huì)要求買(mǎi)受人必須向其交付一定金額的訂購(gòu)金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件：賣(mài)出人與買(mǎi)受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問(wèn)題存有爭(zhēng)議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)過(guò)程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類(lèi)：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同因其標(biāo)的物特殊、交易程序復(fù)雜、履行期限較長(zhǎng)而不同于一般的商品買(mǎi)賣(mài)合同，期房買(mǎi)賣(mài)合同尤為典型。合同本身的特殊性、合同當(dāng)事人雙方占有資源與信息的嚴(yán)重不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)大量的“霸王合同”?！鞍酝鹾贤钡某霈F(xiàn)，縱容了不良開(kāi)發(fā)商的投機(jī)與冒險(xiǎn)心理，損害了廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至因此而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。本文擬就商品房買(mǎi)賣(mài)中“霸王合同”的產(chǎn)生背景、表現(xiàn)形式與防范措施談一點(diǎn)看法，求教于各位同仁。

一、“霸王合同”及其特征

所謂“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì)，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì)，在制定格式條款時(shí)違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。

“霸王合同”一般具有如下三個(gè)特征：第一，該類(lèi)合同的表現(xiàn)形式多為制式合同，即含有格式條款的合同，也有人稱(chēng)之為格式合同?！逗贤ā返谌艞l規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！备袷胶贤诮?jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域較為常見(jiàn)，如國(guó)有土地使用者與縣以上人民政府簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、各類(lèi)貸款合同、保險(xiǎn)合同等。第二，提供制式合同的一方具有明顯的交易優(yōu)勢(shì)，即具有壟斷地位、優(yōu)越條件或經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)。如金融領(lǐng)域、通信領(lǐng)域、能源領(lǐng)域內(nèi)的各類(lèi)消費(fèi)服務(wù)合同均為格式合同，提供格式條款的一方均具有壟斷經(jīng)營(yíng)地位。第三，合同中的格式條款違反公平原則，內(nèi)容多為減輕或免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、或限制排除對(duì)方權(quán)利。如開(kāi)發(fā)商往往在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中填寫(xiě)“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣(mài)人所有”等，單方面排除買(mǎi)受人的合同權(quán)利。格式條款可以節(jié)約合同雙方談判成本，實(shí)現(xiàn)交易規(guī)則與交易條件的統(tǒng)一，提高交易效率。但無(wú)疑也給提供格式條款的一方利用自身優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)迫對(duì)方接受不平等交易條件，損害相對(duì)方利益，提供可乘之機(jī)。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)中“霸王合同”產(chǎn)生的背景

商品房交易中大量出現(xiàn)“霸王合同”，具有復(fù)雜的社會(huì)因素與背景，主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：