*市房屋出租合同

出租方：

方：

*市國土資源和房屋管理局

*市工商行政管理局

*年*月

合同編號：

委托人（甲方）：

居間人（乙方）：

依據(jù)《華人民共和國合同法》及相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在平等、自愿的基礎上，就房屋出租居間的有關事宜達成協(xié)議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方為其居間出租具備以下條件的房屋（見附件），并協(xié)助其與承租人簽訂房屋租賃合同。

一、征管范圍

凡是在*區(qū)范圍內(nèi)有出租房屋、并已取得房屋租金收入和經(jīng)營性用房的單位和個人，均應按《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關房產(chǎn)稅的規(guī)定繳納稅款。

二、政策規(guī)定

出租房屋的單位和個人，應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。

1、單位出租的房產(chǎn)，以租金收入為計稅依據(jù)，綜合稅率為22.55%。

2、單位出租的房產(chǎn)租金收入應并入當期應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

為進一步規(guī)范我市城區(qū)房屋出租行業(yè)稅收的征收管理，做到應收盡收，現(xiàn)結(jié)合我市城區(qū)房屋出租行業(yè)實際，經(jīng)市政府研究同意，特提出以下征管意見：

一、工作目標

以規(guī)范我市城區(qū)房屋出租征管秩序為目標，逐步將城區(qū)主要街道房屋出租稅收納入“以店控稅”的范疇，實現(xiàn)稅收增收150萬元以上，力爭全年稅收總收入突破400萬元。

二、組織領導

為加強我市城區(qū)房屋出租行業(yè)稅收征管領導工作。領導小組下設辦公室，主任由陳福成兼任，副主任由伍枝平兼任，領導協(xié)調(diào)我市城區(qū)房屋出租稅收的征管工作。

三、主要措施

論文關鍵詞：房屋出租；營業(yè)稅；印花稅；房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)所得稅

論文摘要：我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅?，F(xiàn)今在講究集約型社會的觀念下，各企業(yè)對自己閑置的廠房或辦公室等對外出租成為較普遍的現(xiàn)象，文章針對其在處理稅務及賬務上的問題，作簡要探討。

一、交納稅款具體種類及相關規(guī)定

現(xiàn)將各稅種分述如下：

第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目，稅率為5％計算繳納營業(yè)稅。（《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。

隨著*北部灣經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，欽州城市規(guī)模的不斷擴大，城市原住人口的自然增長和大量的外來務工人員涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，他們與城市無房戶一起組成了一支規(guī)模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場異常活躍，私房出租行為無論從規(guī)模上還是價位上都出現(xiàn)了一種快速增長的態(tài)勢。個人房屋租賃在*北部灣逐步發(fā)展成為一種新興的行業(yè)，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業(yè)稅收征管狀況

目前，該市稅務部門對私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規(guī)定自覺申報納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業(yè)的需要發(fā)票報帳的業(yè)主迫不得已才向稅務部門申報納稅，稅務機關通過各種形式征收和依法查補、處罰的此項稅款數(shù)額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，給私房租賃業(yè)稅收流失創(chuàng)造了必要條件，納稅人偷逃稅現(xiàn)象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對個人出租房屋按照國家的稅收政策執(zhí)行，個人出租房屋收入應繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營業(yè)稅；2.按營業(yè)稅稅額的7%繳納城市維護建設稅；3.按營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加；4.按營業(yè)稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；8.按房屋實際占地面積及適用的等級稅額標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；9.個人出租房屋用于經(jīng)營的，按應納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個人所得稅。其計算方式為：個人所得稅應納稅所得額=每月房屋租金收入-相關稅費-法定扣除費用-出租方發(fā)生的房屋修繕費；法定扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%；修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經(jīng)核準給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據(jù)財稅〔*〕24號文件規(guī)定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業(yè)稅在3%稅率的基礎上減半征收。房產(chǎn)稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個人所得稅計算方法與扣除標準按上述第9點規(guī)定計算。

第一條為進一步加強城區(qū)房屋出租行為的稅收征管，提升稅收協(xié)控聯(lián)管工作水平，使個體稅收社會化管理工作健康有序開展，促進經(jīng)濟增長，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（以下簡稱《征管法實施細則》）、公安部等六部局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》（公通字〔〕號）文件要求，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條市地稅局是全市城區(qū)房屋出租稅收征管的主體，市地稅二分局具體負責，按照“政府主導、稅務主管、委托代征、協(xié)控聯(lián)管、績效共建、信息共享”的管理原則，委托慶云山街道辦事處和瓊湖街道辦事處代征各自轄區(qū)范圍內(nèi)的城區(qū)房屋出租、房屋自營、房屋裝修稅收工作。

第三條房屋所有權人（單位或個人）為出租房屋應稅行為的納稅義務人，是納稅主體。無法確認房屋所有權人的出租房屋由實際取得租金的出租人代為履行納稅義務。因承租人原因無法與房屋所有權人取得聯(lián)系的，由承租人代為繳納相關稅費。

第四條下列行為為房屋出租行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經(jīng)濟利益。

（二）承租人將租入的房屋再出租的轉(zhuǎn)租行為。

編者按：本文主要從我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中、房屋承租人的先買權是一種法定的權利、我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性、房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見、房屋承租人的先買權源于習慣法、房屋也是人類生存的重要生活資料之一、房屋不但是基本的生活資料，而且日益成為一種重要的生產(chǎn)資料、房屋承租人的先買權，構成對所有權人所有權的不當限制、房屋承租人的先買權，阻礙了房地產(chǎn)市場的正常流通、現(xiàn)代建筑構造的特征和買賣方式的多樣化等，具體材料請詳見。

[摘要]：筆者認為房屋承租人先買權存在的經(jīng)濟條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權具有不合理性。應將房屋承租人先買權由法定權利變更為由合同當事人任意選擇的提示性條款。

[關鍵詞]：房屋承租人先買權

房屋承租人先買權是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購買的權利。綜觀我國現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財產(chǎn)共有人的先買權、房屋承租人的先買權、公司（企業(yè)）股東對其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權以及政府在二級土地市場里對土地使用權的先買權。房屋承租人的先買權只是先買權制度中的一種權利。

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”從上述的法律規(guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權是一種法定的權利。房屋承租人的先買權于房屋租賃關系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無須出租人與承租人另行約定。當然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對自己享有的權利的合意放棄。第二，我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關系無效。此時，房屋承租人的先買權具有追及力，是債權物權化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見。由于我國法律對房屋承租人先買權規(guī)定過于原則和簡單，如何適用法律保護房屋承租人的先買權是很多民法學者和司法工作者關心的問題。但對房屋承租人先買權的法理基礎及現(xiàn)實的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對房屋所有人（出租人）行使所有權也附加限制，縱觀我國《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權，其理由何在？在現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境下合理與否值得反思。

近年來，隨著房屋租賃業(yè)的迅速發(fā)展，房屋出租稅稅源規(guī)模的日益擴大，加之，我縣教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢良好，各種形式的房屋出租日益增加，給地方稅稅收帶來了新的稅源。但是由于私房租賃情況復雜、分布零散、涉及面廣、隱蔽性強，以往我局對房屋出租稅收征管工作重視不夠，使房屋出租稅收幾乎成了我縣稅收征管的盲點。20*年7月，我局新班子到位后，提出了“兩重點、兩帶動”的房屋出租稅收征管工作新思路，即：以縣城所在地秀谷鎮(zhèn)為重點，帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋出租稅收征管；以營業(yè)性出租房屋為重點，帶動居民私房出租稅收征管。20*年，金溪縣地方稅務局通過對房屋出租稅收進行集中專項清理，共清理房屋出租戶240余戶，征收稅款32萬元，滯納金0.8萬元，罰款3萬元，同比增收28萬元，房屋出租稅收實現(xiàn)了歷史性的突破?，F(xiàn)將我局加強房屋出租稅收征管的主要做法介紹如下：

一、輿論宣傳是導向，程序合法是根本

1、加大宣傳力度，營造自主申報納稅的良好氛圍。輿論宣傳工作是做好各項工作的根本前提，做好此項工作，往往能達到事半功倍的效果。為此，我們在利用電視臺、宣傳單、宣傳車、張貼通告等形式做好常規(guī)稅法宣傳的同時，針對擁有房產(chǎn)的多為公職人員和經(jīng)濟實力較為雄厚的特定社會人群，采取了：一是稅務干部到各企事業(yè)單位進行上門宣傳，將稅法送到每個干職工；二是利用電話預約和上門服務的形式對特定的社會人群進行專題宣傳；三是委托各居委會和社區(qū)干部上門上家宣傳等方式。通過宣傳，使出租者和承租者知曉納稅程序、涉稅事宜、法律責任等相關稅收知識，促使其主動納稅申報，為清繳房屋出租稅收營造良好的社會氛圍。

2、嚴格依法辦事，確保執(zhí)法程序合法。執(zhí)法的關鍵在于程序合法、主體合法、內(nèi)容合法。在加大宣傳的同時，我們結(jié)合《江西省地方稅務局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》和其他相關稅收法律，對20*年至20*年的欠稅戶進行了重新摸底，并嚴格按照執(zhí)法程序和期限的規(guī)定，對各欠稅戶下達了稅務文書，分別下發(fā)了核定通知書、限期繳納稅款通知書、處理決定書、處罰告知書和處罰決定書，做到稅務文書內(nèi)容合法，下達文書程序合法，執(zhí)行主體資格合法，一環(huán)扣一環(huán)，做到任何一個環(huán)節(jié)不出差錯，保證執(zhí)法程序的規(guī)范化。

二、健全制度是基礎，陽光操作是關鍵

1、健全內(nèi)部制度，強化執(zhí)法責任追究。嚴格執(zhí)行《撫州市地稅系統(tǒng)征收、管理、稽查工作責任追究實施辦法》。大力推進稅收執(zhí)法責任制，強化對稅收執(zhí)法權的監(jiān)督制約。設立房屋出租稅收業(yè)務崗，規(guī)范分局內(nèi)部管理員的征收職責，按照欠稅摸底數(shù)制定了私房出租稅收收入計劃，將計劃任務層層分解落實到每個管理員，明確工作責任。同時，監(jiān)察室將房屋出租稅收征管工作列為行政效能督查工作的重點，及時通報督查情況。通過明確工作職責，加大紀律監(jiān)督，極大地提高了稅收管理員的責任心。

近年來，隨著房屋租賃業(yè)的迅速發(fā)展，房屋出租稅稅源規(guī)模的日益擴大，加之，我縣教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢良好，各種形式的房屋出租日益增加，給地方稅稅收帶來了新的稅源。但是由于私房租賃情況復雜、分布零散、涉及面廣、隱蔽性強，以往我局對房屋出租稅收征管工作重視不夠，使房屋出租稅收幾乎成了我縣稅收征管的盲點。20*年7月，我局新班子到位后，提出了“兩重點、兩帶動”的房屋出租稅收征管工作新思路，即：以縣城所在地秀谷鎮(zhèn)為重點，帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋出租稅收征管；以營業(yè)性出租房屋為重點，帶動居民私房出租稅收征管。20*年，金溪縣地方稅務局通過對房屋出租稅收進行集中專項清理，共清理房屋出租戶240余戶，征收稅款32萬元，滯納金0.8萬元，罰款3萬元，同比增收28萬元，房屋出租稅收實現(xiàn)了歷史性的突破。現(xiàn)將我局加強房屋出租稅收征管的主要做法介紹如下：

一、輿論宣傳是導向，程序合法是根本

1、加大宣傳力度，營造自主申報納稅的良好氛圍。輿論宣傳工作是做好各項工作的根本前提，做好此項工作，往往能達到事半功倍的效果。為此，我們在利用電視臺、宣傳單、宣傳車、張貼通告等形式做好常規(guī)稅法宣傳的同時，針對擁有房產(chǎn)的多為公職人員和經(jīng)濟實力較為雄厚的特定社會人群，采取了：一是稅務干部到各企事業(yè)單位進行上門宣傳，將稅法送到每個干職工；二是利用電話預約和上門服務的形式對特定的社會人群進行專題宣傳；三是委托各居委會和社區(qū)干部上門上家宣傳等方式。通過宣傳，使出租者和承租者知曉納稅程序、涉稅事宜、法律責任等相關稅收知識，促使其主動納稅申報，為清繳房屋出租收營造良好的社會氛圍。

2、嚴格依法辦事，確保執(zhí)法程序合法。執(zhí)法的關鍵在于程序合法、主體合法、內(nèi)容合法。在加大宣傳的同時，我們結(jié)合《江西省地方稅務局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》和其他相關稅收法律，對20*年至20*年的欠稅戶進行了重新摸底，并嚴格按照執(zhí)法程序和期限的規(guī)定，對各欠稅戶下達了稅務文書，分別下發(fā)了核定通知書、限期繳納稅款通知書、處理決定書、處罰告知書和處罰決定書，做到稅務文書內(nèi)容合法，下達文書程序合法，執(zhí)行主體資格合法，一環(huán)扣一環(huán)，做到任何一個環(huán)節(jié)不出差錯，保證執(zhí)法程序的規(guī)范化。

二、健全制度是基礎，陽光操作是關鍵

1、健全內(nèi)部制度，強化執(zhí)法責任追究。嚴格執(zhí)行《撫州市地稅系統(tǒng)征收、管理、稽查工作責任追究實施辦法》。大力推進稅收執(zhí)法責任制，強化對稅收執(zhí)法權的監(jiān)督制約。設立房屋出租稅收業(yè)務崗，規(guī)范分局內(nèi)部管理員的征收職責，按照欠稅摸底數(shù)制定了私房出租稅收收入計劃，將計劃任務層層分解落實到每個管理員，明確工作責任。同時，監(jiān)察室將房屋出租稅收征管工作列為行政效能督查工作的重點，及時通報督查情況。通過明確工作職責，加大紀律監(jiān)督，極大地提高了稅收管理員的責任心。