導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、2009年三季度房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放情況分析

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)100個(gè)大中城市的廣告投放監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2009年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放費(fèi)用總計(jì)3.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.6%。搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)依舊占據(jù)市場(chǎng)前三位，其中搜房網(wǎng)廣告投放費(fèi)用達(dá)到2.15億元，環(huán)比大增19.4%。新浪樂居投放費(fèi)用約為6200萬(wàn)元，在三季度市場(chǎng)全面向好情況下，環(huán)比下滑4.6%，搜狐焦點(diǎn)投放費(fèi)用約為2250萬(wàn)，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體廣告投放費(fèi)用約為7050萬(wàn)元。

中國(guó)指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)廣告投放額度增加，其中搜房網(wǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度超過行業(yè)平均水平。從投放費(fèi)用占比情況來看，搜房網(wǎng)占比最大，網(wǎng)絡(luò)廣告投放市場(chǎng)份額達(dá)58.1%。新浪樂居占16.8%，搜狐焦點(diǎn)約占6.1%，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體約占19.0%。

從房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)展策略來看，以搜房網(wǎng)為代表的垂直門戶網(wǎng)站加強(qiáng)了對(duì)二三線城市的滲透，大規(guī)模推進(jìn)城市地方站的建設(shè)工作，有效促進(jìn)了搜房網(wǎng)市場(chǎng)份額的進(jìn)一步提升。二、三線城市網(wǎng)絡(luò)的普及和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)知不斷提高，尤其是全國(guó)性大型房地產(chǎn)集團(tuán)在二、三線城市的開發(fā)建設(shè)帶動(dòng)新的產(chǎn)品和營(yíng)銷模式的變革，進(jìn)一步促進(jìn)了地方城市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域?qū)傩?，?dǎo)致單一綜合性門戶網(wǎng)站的集中優(yōu)勢(shì)無法體現(xiàn)，因此綜合性門戶網(wǎng)站模式在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體業(yè)受到極大挑戰(zhàn)。

2、2009年三季度搜房網(wǎng)廣告投放市場(chǎng)份額領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，搜房網(wǎng)第三季度廣告投放份額的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)份額從二季度的56.25%增長(zhǎng)到三季度的58.1%。搜房網(wǎng)在三季度推出了一系列的產(chǎn)品和品牌活動(dòng)，率先在全國(guó)啟動(dòng)的城市“購(gòu)房圈”產(chǎn)品，提供了領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)的區(qū)域購(gòu)房互動(dòng)理念，為購(gòu)房者搭建區(qū)域購(gòu)房互動(dòng)平臺(tái)，獲得了購(gòu)房者的追捧，極大豐富了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的資源整合優(yōu)勢(shì)。

新浪樂居的市場(chǎng)份額較二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市場(chǎng)份額。中國(guó)指數(shù)研究院分析：新浪樂居由于其主要城市采取外包的經(jīng)營(yíng)模式，因此，雖然在三季度這些主要城市網(wǎng)絡(luò)廣告額度大幅度增加下，卻沒有能夠獲得相應(yīng)份額，其弊端進(jìn)一步顯現(xiàn)。同時(shí)在上海、廣州等核心城市由于先發(fā)者已經(jīng)構(gòu)建了極高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，導(dǎo)致新浪樂居的市場(chǎng)缺口遲遲不能打開，反而被不斷壓縮市場(chǎng)份額，導(dǎo)致其在大市場(chǎng)全面向好的同時(shí)，難以獲得新的增長(zhǎng)。搜狐焦點(diǎn)經(jīng)過二季度的管理層變動(dòng)后，三季度趨于穩(wěn)定，廣告投放在第三季度出現(xiàn)回升，但由于總體規(guī)模與前兩位有較大差距，市場(chǎng)份額還有待提高。

相關(guān)鏈接：

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市家居網(wǎng)絡(luò)媒體監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2009年三季度全國(guó)家居商家在搜房家居網(wǎng)的廣告投放保持持續(xù)增長(zhǎng)，搜房家居網(wǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)75%以上。

本報(bào)告由中國(guó)指數(shù)研究院依據(jù)權(quán)威監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析。其中，搜房網(wǎng)采取的是直銷模式，報(bào)價(jià)體系相對(duì)統(tǒng)一，基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)容易獲取；新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)以及其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體由于采用模式，報(bào)價(jià)體系因公司不同而存在差異，統(tǒng)計(jì)數(shù)字會(huì)略有出入。

省城十月樓市放量趨緩繼續(xù)維持供應(yīng)緊張局面

記者走訪了省城近期熱銷的幾大樓盤，發(fā)現(xiàn)區(qū)域的供應(yīng)量明顯呈現(xiàn)下降勢(shì)頭。從十月份市場(chǎng)將推出的房源信息獲悉，匯東·香墅里地處漿水泉路上，位置優(yōu)越，以庭院復(fù)式、頂層復(fù)式等高端產(chǎn)品組成的花園洋房，從項(xiàng)目一亮相，就受到市民熱烈追捧。位于濟(jì)南經(jīng)十東路的保利花園，將加推一期壓軸4號(hào)樓，主力戶型是94平方米經(jīng)典兩居和137平方米的舒適三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品現(xiàn)房，即買即住，受到了購(gòu)房者的強(qiáng)烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又繼續(xù)追加推出了上述戶型，起價(jià)自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高層96平米兩房、觀景高層141平米三房，將于10月17日盛大開盤。

高新區(qū)板塊的茗筑美嘉預(yù)計(jì)10月底推出210余套面積在89-119平米的戶型；未來城在十月份的房源也將圍繞130平方米親情兩代居、4+1層低密度稀缺花園洋房、41-53平方米精裝公寓等多種戶型推出；海信慧園也將在本月推出中央景觀區(qū)小高層，其中精裝小高層和小高層樓王66套，部分精裝修房源涵蓋其中。

奧體板塊是新樓盤亮相比較集中的區(qū)域，像中?！W龍觀邸預(yù)計(jì)將在十月開盤，首先推出一期別墅，預(yù)計(jì)面積從248到551平方米不等，戶型以四室兩廳、四室三廳、五室四廳為主。紅山圣都本月準(zhǔn)現(xiàn)房面世，紅山圣都總體占地面積15.7萬(wàn)平方米的整個(gè)居住區(qū)由景觀公寓、電梯花園洋房和疊拼別墅組成，本月將準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)籌。海爾綠城全運(yùn)村100-200平方米全景觀高層、稀缺多層繼續(xù)加推；

位于大明湖西南門正對(duì)面的明湖灣·開元廣場(chǎng)目前推出一期50-9000メ雙生態(tài)寫字間，即將于10月中下旬公開認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)正接受預(yù)約登記。明湖灣·開元廣場(chǎng)總建筑面積約10萬(wàn)メ，由雙生態(tài)寫字間、國(guó)際美食匯和城市底商組成，目前項(xiàng)目外立面裝修已完成，預(yù)計(jì)2010年10月份一、二期整體交房。

西部區(qū)域，重汽的翡翠郡預(yù)計(jì)10月份房源中有30-600平方米的商鋪，其位置以社區(qū)和工商河沿岸為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不限，別墅房源有8套，價(jià)格每平方米在一萬(wàn)元左右。以小戶型為主的重汽彩世界將在10月推出70余套40-70平方米的一室或二室，價(jià)格每平方米在5500元。

篇2

1.1 產(chǎn)品市場(chǎng)容量

1.1.1顯性市場(chǎng)容量

1.1.2 隱性市場(chǎng)容量

1.2 行業(yè)分析

1.2.1 主要品牌市場(chǎng)占有率

1.2.2 銷售量年增長(zhǎng)率

1.2.3 行業(yè)發(fā)展方向

1.2.3.1 市場(chǎng)發(fā)展方向

1.2.3.2 產(chǎn)品研發(fā)方向

1.3市場(chǎng)發(fā)展歷程及產(chǎn)品生命周期

2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

2.1.1 競(jìng)爭(zhēng)者地位分布

2.1.2 競(jìng)爭(zhēng)者類型

2.2 產(chǎn)品銷售特征

2.2.1 主要銷售渠道（分分銷渠道、零售渠道）

2.2.2 主要銷售手段

2.2.3 產(chǎn)品地位分布及策略比較

2.2.3.1洗發(fā)水產(chǎn)品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功關(guān)鍵因素分析

2.2.4 產(chǎn)品銷售區(qū)域分布及分析

2.2.5未來三年各產(chǎn)品銷售區(qū)域市場(chǎng)需求及價(jià)格預(yù)測(cè)

2.3 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析

2.3.1 主要生產(chǎn)企業(yè)基本資料

2.3.2 主要品牌經(jīng)營(yíng)策略

2.3.3 競(jìng)爭(zhēng)品牌近三年發(fā)展情況

2.3.4 競(jìng)爭(zhēng)者未來發(fā)展預(yù)測(cè)

3市場(chǎng)特點(diǎn)

4 消費(fèi)狀況

5主要洗發(fā)水品牌產(chǎn)品零售價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查

6 中國(guó)洗發(fā)水市場(chǎng)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告編制辦法（試行）

一、分析范圍

（一） 地域范圍

覆蓋當(dāng)?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開發(fā)區(qū)等）。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)尚無法覆蓋所有區(qū)域的，分析報(bào)告的覆蓋范圍可暫時(shí)與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)相一致，但應(yīng)在分析報(bào)告中予以說明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。

統(tǒng)計(jì)指標(biāo)覆蓋的地域范圍不同時(shí)（例如，開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)），應(yīng)予說明。

統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)指標(biāo)覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的，在使用時(shí)間序列數(shù)據(jù)或同比、環(huán)比指標(biāo)時(shí)，應(yīng)予說明。

（二） 房屋類型

兼顧增量房（新建商品房）市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)。其中，增量房市場(chǎng)以住宅為主要分析對(duì)象，兼顧非住宅（含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場(chǎng)暫以住宅為主要分析對(duì)象。

商品住宅各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和相關(guān)分析中，應(yīng)注明是否包括經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房，并在各報(bào)告期中保持一致。經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關(guān)分析要單獨(dú)加以說明。

二、分析內(nèi)容

圍繞“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，突出普通居民住房消費(fèi)，以各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合統(tǒng)計(jì)等部門提供的其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報(bào)告期市場(chǎng)形勢(shì)，并對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)的變化趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，提出下一步的措施及建議。

(一) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

針對(duì)報(bào)告期市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，應(yīng)兼顧累計(jì)數(shù)據(jù)和報(bào)告期數(shù)據(jù)，以對(duì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的分析和解讀為核心。要在進(jìn)行時(shí)間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進(jìn)行清晰陳述的基礎(chǔ)上，注重對(duì)比分析和趨勢(shì)分析，揭示數(shù)據(jù)反映的市場(chǎng)現(xiàn)象和市場(chǎng)發(fā)展變化規(guī)律。要結(jié)合相關(guān)研究成果和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)確定投資漲跌、供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)等重要指標(biāo)的合理區(qū)間，逐步建立市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做出判斷。要采用圖表與文字相結(jié)合的形式，增強(qiáng)報(bào)告的直觀性和可讀性。

市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)圍繞以下幾方面進(jìn)行：

1、報(bào)告期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時(shí)間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)部門提供的統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2、報(bào)告期房地產(chǎn)開況?？赏瑫r(shí)作為反映市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成、投資完成額、土地購(gòu)置面積、土地開發(fā)面積、新開發(fā)面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)部門提供的開發(fā)統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)為主，并注意結(jié)合國(guó)土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。

3、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量及對(duì)比情況。對(duì)于增量房市場(chǎng)（最好能區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)房銷售），應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積（套數(shù)，針對(duì)住宅，下同）、累計(jì)可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)）、消費(fèi)意愿、消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于存量房市場(chǎng)，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)）、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意結(jié)合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見附表1—2。

4、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對(duì)增量房市場(chǎng)中的住宅，應(yīng)包括按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場(chǎng)中的供應(yīng)量、需求量、供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場(chǎng)供應(yīng)量、需求量占總體市場(chǎng)的份額及其變化情況。子市場(chǎng)劃分依據(jù)在各報(bào)告期中應(yīng)保持一致，出現(xiàn)調(diào)整時(shí)應(yīng)在報(bào)告中加以說明。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。此部分內(nèi)容參見附表3—5。

（1）套型結(jié)構(gòu)：按每套建筑面積劃分，120平方米以內(nèi)大致以每20平方米為一個(gè)檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個(gè)檔次。具體劃分為標(biāo)準(zhǔn)為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實(shí)際情況，確定對(duì)每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。

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（2）價(jià)位結(jié)構(gòu)：按單位建筑面積交易價(jià)格劃分，3000元/平方米以內(nèi)的每500元為一個(gè)檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內(nèi)的每1000元為一個(gè)檔次。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實(shí)際情況，確定對(duì)1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進(jìn)一步細(xì)分。

（3）區(qū)域結(jié)構(gòu)：按行政區(qū)，或按環(huán)線、方位、片區(qū)等當(dāng)?shù)亓?xí)慣的劃分方式，劃分為若干類別。

（4）購(gòu)買者類型：按購(gòu)買者身份證發(fā)證機(jī)關(guān)，劃分為本市（可細(xì)分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細(xì)分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類別。

5、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況。對(duì)于增量房市場(chǎng)，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的平均交易價(jià)格、同質(zhì)價(jià)格、典型樓盤價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門提供的70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)及其變化情況，且應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于存量房市場(chǎng)，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價(jià)格、平均租賃價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門提供的70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。此部分內(nèi)容參見附表5—7。

6、金融、財(cái)稅等其他與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。

7、其他需要說明的問題，例如市場(chǎng)的季節(jié)性波動(dòng)、外資進(jìn)入情況等。

8、報(bào)告當(dāng)期市場(chǎng)現(xiàn)狀分析小結(jié)。對(duì)上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做出基本判斷和總體評(píng)價(jià)。其中，應(yīng)特別注意把握如下環(huán)節(jié)。

（1）各市場(chǎng)之間的相互作用和協(xié)調(diào)關(guān)系。例如增量房市場(chǎng)與存量房市場(chǎng)之間，住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)之間，買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)之間。

（2）各類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。例如供給量、需求量等物量指標(biāo)與價(jià)格指標(biāo)之間的關(guān)系，供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成交結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。

（3）先行指標(biāo)與同步指標(biāo)之間的關(guān)系。例如對(duì)土地購(gòu)置、開發(fā)投資、新開工和施工面積等指標(biāo)的分析，要聯(lián)系空置量、累計(jì)可銷售量指標(biāo)，考慮對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的影響。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在報(bào)告期內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際采用的主要調(diào)控措施，以及對(duì)市場(chǎng)的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗(yàn)等。

(三) 市場(chǎng)存在的主要問題及原因

1 .報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價(jià)格水平大幅波動(dòng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劇烈變化等），以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。

2.報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的趨勢(shì)變化，或者市場(chǎng)中出現(xiàn)的新情況、新問題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。

3.報(bào)告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中引起廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)性、敏感性問題（如新聞?shì)浾摯罅繄?bào)道等），應(yīng)作專題分析。

4.其他可能影響市場(chǎng)健康發(fā)展的因素等。

(四) 市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)

采用定性判斷與定量測(cè)算相結(jié)合的方式，對(duì)未來一段時(shí)間（半年至一年）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)：

1.依據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的有利和不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價(jià)格水平的變化趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)的基本走勢(shì)做出判斷。

2.根據(jù)各統(tǒng)計(jì)指標(biāo)時(shí)間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場(chǎng)先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)新增供應(yīng)量、需求量、價(jià)格等核心指標(biāo)進(jìn)行定量測(cè)算。

(五) 下一步的政策建議及主要措施

主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)結(jié)果，提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策建議，以及當(dāng)?shù)財(cái)M采取的主要措施。

三、 附加說明

簡(jiǎn)報(bào)中的商品房批準(zhǔn)預(yù)售、累計(jì)可售、實(shí)際登記銷售面積、平均銷售價(jià)格，不同套型、價(jià)位商品住房供求結(jié)構(gòu)，以及二手房買賣、購(gòu)買對(duì)象分類等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍按照《建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)報(bào)告上報(bào)制度的通知》（建住房函[2005]165號(hào)），《建設(shè)部辦公廳關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)報(bào)告網(wǎng)絡(luò)上報(bào)制度的通知》（建辦住房函[2005]365號(hào)）要求上報(bào)。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情況表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米

分類 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積 月末累計(jì)可售面積 實(shí)際登記銷售面積 平均銷售價(jià)格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 預(yù)售 現(xiàn)售 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

同期

比（%） 環(huán)比（%） 同期比（%） 環(huán)比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房買賣基本情況表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米 單位：億元、萬(wàn)平方米、元/平方米、套

分類 成交面積 成交金額 成交套數(shù) 平均銷售價(jià)格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計(jì)

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售

月末累計(jì)可售

登記銷售

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售

月末累計(jì)可售

登記銷售

平均成交價(jià)格 登記銷售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。

附表4：

不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計(jì)

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售 …

月末累計(jì)可售 …

登記銷售 …

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售 …

月末累計(jì)可售 …

登記銷售 …

平均成交價(jià)格 登記銷售

注： ①1500-2000元/ m²是指超過1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；

③各城市可根據(jù)本地價(jià)位，適當(dāng)確定低限價(jià)格起點(diǎn)和高限價(jià)格起點(diǎn)，但是對(duì)于3000元/ m²以內(nèi)的要至少每500元?jiǎng)澐窒鄳?yīng)檔次，對(duì)3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個(gè)檔次。

附表5：

商品住房購(gòu)買對(duì)象分類表

1月～ 月 單位：萬(wàn)、平方米、元/平方米、套、%

分 類 本 市 外 地

本市城區(qū) 本市其他 本省其他地區(qū) 外省市 境 外

面 積 銷 售

套 數(shù) 銷 售

價(jià) 格 平均價(jià)格

平均價(jià)格與上年同期比（%）

附表6：

典型樓盤同質(zhì)比較價(jià)格變動(dòng)情況表

1月～ 月 單位：元/平方米、%

分 類 價(jià)格 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

數(shù)據(jù)來源說明：包括所選樓盤數(shù)量、典型性、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、不同時(shí)期成交價(jià)格情況

附表7：

價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況表

1月～ 月 單位：%

分 類 價(jià)格指數(shù) 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

商品房

商品住房

二手房

篇3

關(guān)鍵詞：營(yíng)銷策劃；市場(chǎng)導(dǎo)向；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?；仡櫸覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷策劃到全程營(yíng)銷策劃的發(fā)展過程。

20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，根本無需營(yíng)銷，也不用進(jìn)行營(yíng)銷策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營(yíng)銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”等的概念。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營(yíng)銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中出現(xiàn)的問題

（一）市場(chǎng)調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新

開發(fā)商在做產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要?dú)w回理性市場(chǎng)，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

（二）營(yíng)銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營(yíng)銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點(diǎn)，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場(chǎng)需求開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實(shí)際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。

（四）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段成為潮流，但缺乏有效評(píng)估體系

目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的手段，沒有相應(yīng)的監(jiān)控機(jī)制評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡(jiǎn)單地作為可靠的評(píng)估指標(biāo)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃創(chuàng)新

（一）強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，注重市場(chǎng)分析

前期市場(chǎng)調(diào)研，必須從消費(fèi)者的實(shí)際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品戶型、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費(fèi)者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實(shí)際。市場(chǎng)分析不準(zhǔn)確，往往會(huì)造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來決定市場(chǎng)供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

（二）明確營(yíng)銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營(yíng)銷策劃，屬于市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)當(dāng)中營(yíng)銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營(yíng)銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃必須忠實(shí)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須忠實(shí)于這些資源的排列組合和相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)，不能脫離實(shí)際。

營(yíng)銷策劃工作重要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：

1.從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場(chǎng)的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；

3.立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

（三）提高網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)，并建立相應(yīng)的評(píng)估體系

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動(dòng)。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進(jìn)行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報(bào)道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評(píng)估方法。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)建相應(yīng)的評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營(yíng)銷

房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營(yíng)銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運(yùn)行效率，增加宣傳效果，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進(jìn)公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。

（五）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場(chǎng)敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運(yùn)用到營(yíng)銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析 完善

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長(zhǎng)沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項(xiàng)審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目各開發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國(guó)際著名咨詢公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場(chǎng)定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國(guó)際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測(cè)未來趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫可行性報(bào)告。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場(chǎng)銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 問題 走向

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-0745（2013）05-0052-01

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分，是一個(gè)國(guó)家向宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和中堅(jiān)力量。本文就講述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析，存在的問題及發(fā)展走向。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題

1.規(guī)劃脫離市場(chǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是南市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國(guó)不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場(chǎng)實(shí)際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷”的翻版.政府在這個(gè)問胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進(jìn)行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。

2.調(diào)整脫離市場(chǎng)化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是平均利潤(rùn)規(guī)律作用的結(jié)果，市場(chǎng)導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場(chǎng)中政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟(jì)的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營(yíng)方向，下命令定指標(biāo)，誰(shuí)出高價(jià)就批租給誰(shuí)；或者不尊重投資者的市場(chǎng)取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。

3.地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。土地本身不是商品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中它的價(jià)格不是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所決定，而是地租的資本化，也就是由對(duì)土地的投資收益率決定，并受供求關(guān)系影響?，F(xiàn)在可供計(jì)算地價(jià)的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等但可靠地運(yùn)用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作參數(shù)?？墒?，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的“買方市場(chǎng)”還并未真正形成，確定土地的批租價(jià)格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個(gè)問題顯得很突出：（1）盲目的高價(jià)行為表面看來，地價(jià)高的國(guó)家總是收益大，其實(shí)不然，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，地價(jià)過高會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房?jī)r(jià)格上漲又會(huì)限制生產(chǎn)和消費(fèi)這反過來會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。因此，盲目性的高地價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不利，是一種非理。（2）行政和政策上的需要，競(jìng)相壓低土地價(jià)格，這帶來了土地投資的盲目性，實(shí)物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

4.經(jīng)濟(jì)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的方向

1.合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP，這種簡(jiǎn)單的“城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如大型商場(chǎng)、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長(zhǎng)期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加。

2.將市場(chǎng)逐漸走向成熟化。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個(gè)房市還處在有利的上升階段，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者，城市運(yùn)營(yíng)商很多，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長(zhǎng)期使用的大宗物品，盲目不得。從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市民購(gòu)買力分析，只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，樓市就不會(huì)倒掉。近期，國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。

3.將地價(jià)趨于合理水平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使之趨于一個(gè)合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動(dòng)性的要素，一旦房地產(chǎn)業(yè)深入投機(jī)要素，將會(huì)在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)將會(huì)立刻崩潰.自然將會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個(gè)城市發(fā)展帶來致命破壞。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；難點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制約中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問題

1.房地產(chǎn)調(diào)控雙重目標(biāo)問題。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)有二重：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)，二是社會(huì)公平和穩(wěn)定目標(biāo)。這二重目標(biāo)本身是有沖突的。由于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來都被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)投資與需求的最直接的產(chǎn)業(yè)類型。中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，使得近些年來，中國(guó)政府往往注重前一個(gè)目標(biāo)，而忽視后一個(gè)目標(biāo)，其結(jié)果必然造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

2.土地財(cái)政問題。中國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使賣地成為地方財(cái)政收入的主要來源。2009 年中國(guó)土地出讓收入達(dá)1.42 萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)財(cái)政收入20.8%。2010 年末，中國(guó)地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)10.7 萬(wàn)億元，這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。2012年前11 個(gè)月，國(guó)內(nèi)130 個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18 萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，2012年地方政府的土地財(cái)政可能減少上萬(wàn)億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央制訂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對(duì)策”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調(diào)”。從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，財(cái)權(quán)主要掌握在中央政府手里，依賴土地財(cái)政實(shí)在是無奈之舉。因此，要解決這個(gè)問題就必須改革中國(guó)政府現(xiàn)行財(cái)稅體制，把更多的財(cái)權(quán)下放到地方政府。

3.貨幣的超量供應(yīng)問題。據(jù)央行網(wǎng)站顯示，從1999—2009年，廣義貨幣供應(yīng)量十年間共增加了49萬(wàn)億人民幣，增幅超過5倍。其間，中國(guó)樓市發(fā)生了幾次價(jià)格大幅上漲，這與貨幣增長(zhǎng)幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼的名言“無論何時(shí)、何地，物價(jià)都是貨幣現(xiàn)象”。

4.房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)金融體系的安全密切相關(guān)的問題。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房主要依賴銀行貸款 。以上海為例，截至 2009 年底，上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貨款累計(jì)增加 1 023億元，占各項(xiàng)貨款新增額比例高達(dá) 76 %，其中個(gè)人住房貨款累計(jì)增加728 億元，新增個(gè)人住房貨款中占中長(zhǎng)期貨款增量的比例高達(dá) 42 %。銀行實(shí)際上直接或間接地承接了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)大跌，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)高度向銀行體系傳遞。因此，房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間極大的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度，是中央政府怕房?jī)r(jià)過快上漲，但更怕大幅下跌的一個(gè)重要原因。

5.中國(guó)貧富差懸殊問題。2003年中國(guó)的基尼系數(shù)為0.39，離國(guó)際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2011年，中國(guó)的基尼系數(shù)已達(dá)0.46。中國(guó)目前占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入或消費(fèi)的份額只有4.7%，而占總?cè)丝?0%的最富裕人口占收入或消費(fèi)的份額高達(dá)50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。

在此大前提下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貸利率，富人買房不差錢，一次性付款也沒關(guān)系，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機(jī)會(huì)，因?yàn)檎{(diào)控政策往往會(huì)短期內(nèi)壓低房?jī)r(jià)讓他們抄底。至于通過征收二手房交易稅來抑制房?jī)r(jià)那更是緣木求魚了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，只要房子供小于求的矛盾不解決，征稅對(duì)價(jià)格毫無影響，賣方完全能把稅收轉(zhuǎn)嫁給下家，等于政府直接向買方征稅了。

目前中國(guó)的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴(kuò)大趨勢(shì)。這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策加以有效調(diào)節(jié)，切實(shí)提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度趨一致，最終使他們也買得起房。

二、破解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問題的對(duì)策和建議

1.確立“公平優(yōu)先，兼顧效率”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)應(yīng)是：按照以人為本和科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，以保障居民基本住房需求為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2.通過制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系，使地方政府能認(rèn)真自覺地貫徹執(zhí)行中央政府制訂的各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。（1）推進(jìn)財(cái)政體制改革。改革“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，將一部分目前由地方政府管理的而沒有對(duì)應(yīng)財(cái)權(quán)支撐的事權(quán)收回中央，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收，從而有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，打破土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。（2）逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系，建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制。把控制住房?jī)r(jià)格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束。（3）創(chuàng)新土地制度，改土地批租模式為年租模式?，F(xiàn)行城市土地批租制度是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來歷屆政府幾十年的土地出讓金收入，這為地方政府土地財(cái)政得以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了條件。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產(chǎn)土地流通機(jī)制。我們應(yīng)根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對(duì)接機(jī)制。年租制推行對(duì)地方政府干預(yù)土地市場(chǎng)、推高土地市場(chǎng)價(jià)格從中獲利、乃至土地財(cái)政都是釜底抽薪式的改革。

3.運(yùn)用金融手段來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。鑒于貸款規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)均價(jià)的顯著影響，對(duì)貸款規(guī)模的適度控制，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。（1）提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，不妨先將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)基點(diǎn)提高10%～20%，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)5%，增加房地產(chǎn)貸款資本金。（2）盡快預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)信貸總額預(yù)征10%～20%房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，上交央行或銀監(jiān)會(huì)新設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金司，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基金5%，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避銀行負(fù)盈不負(fù)虧的風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅人救助成本。

4.加快房地產(chǎn)稅制改革步伐，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。對(duì)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，開征房產(chǎn)稅不失為一種有效的、可持續(xù)的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征將有效抑制非剛性需求，增加以投資為目的購(gòu)買者的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，此種調(diào)控方式可長(zhǎng)期存在，并可通過稅率的調(diào)整應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌。目前國(guó)家已在上海以及重慶開始房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作，并取得了初步成效。但也存在量稅過低、實(shí)施不徹底等問題，不能從根本上起到打擊囤房、炒房行為的效果。應(yīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅，對(duì)征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估及相應(yīng)的申訴程序等組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定。

5.加快金融體制改革，加大房地產(chǎn)直接融資的力度。加快發(fā)展資本市場(chǎng)使資本市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)平衡發(fā)展，尤其是大力發(fā)展債券市場(chǎng)使債券市場(chǎng)與股票市場(chǎng)平衡發(fā)展，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前中國(guó)房地產(chǎn)金融體制的單一性，減少房地產(chǎn)資金過度向大銀行集中的積弊，降低房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。積極支持發(fā)展為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所，中央銀行應(yīng)盡快建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的全國(guó)統(tǒng)一結(jié)算體系和全國(guó)存款保險(xiǎn)制度，進(jìn)一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產(chǎn)信貸。與此同時(shí)，改善內(nèi)資投資環(huán)境，拓寬內(nèi)資投資渠道。國(guó)家對(duì)一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，要敢于打破壟斷，同時(shí)鼓勵(lì)民間資本參與水利、電力、電信、交通、金融、石油天然氣、礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)、政策性住房、棚戶區(qū)改造等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公用品以及新能源、新材料、新環(huán)保等領(lǐng)域的建設(shè)。分流資金壓力，扭轉(zhuǎn)千軍萬(wàn)馬投資房地產(chǎn)局面。

6.建立完善的住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。一是從建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)著手，可以先進(jìn)行省會(huì)城市之間的聯(lián)網(wǎng)，而后擴(kuò)展至主要城市，再到全國(guó)所有地級(jí)市，最后到所有縣域，形成統(tǒng)一的個(gè)人住房信息查詢系統(tǒng)，為房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍推廣奠定基礎(chǔ)，為保障性住房的合理分配掃除障礙。二是建立存量住房統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，準(zhǔn)確掌握房屋供給情況，以此為基礎(chǔ)來制定住房建設(shè)土地供給計(jì)劃，新建住房項(xiàng)目審批進(jìn)度，保持供需的平衡。三是與個(gè)人納稅、征信統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)或其他部門的中低收入者信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)對(duì)接，作為確定保障性住房分配對(duì)象、商品房限價(jià)政策制定的依據(jù)。四是要建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的適時(shí)歸集、整理分析，及時(shí)做出市場(chǎng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)與預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，有效防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

參考文獻(xiàn)：

[1] 余凱.論中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建[J].城市發(fā)展研究，2008，（5）.

[2] 馬國(guó)順.不同條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)的演化與調(diào)控[J].商業(yè)時(shí)代，2011，（8）.

篇7

作為全球性房地產(chǎn)綜合性組織，F(xiàn)IABCI和聯(lián)合國(guó)、世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等有密切的合作。本文主要從2017年4月4日FIABCI-USA（國(guó)際房地產(chǎn)聯(lián)盟美國(guó)分部）與聯(lián)合國(guó)舉辦的一個(gè)研討會(huì)（該研討會(huì)是國(guó)際房地產(chǎn)聯(lián)盟與聯(lián)合國(guó)每年的例行系列合作活動(dòng)的一部分，詳見http：///un-luncheon/）演講專家（panelists）的專業(yè)背景，簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間――

David S. Friedman，來自Wealth-X公司（），Wealth-X的服務(wù)目標(biāo)是：與世界范圍內(nèi)不同行業(yè)的具有極高聲譽(yù)的金融機(jī)構(gòu)、奢侈品、非營(yíng)利組織、高等教育機(jī)構(gòu)合作，建立超高凈值（UHNW）人群信息庫(kù)，服務(wù)于以這類人群為目標(biāo)客戶群的機(jī)構(gòu)。David S. Friedman本人是沙特王室、朱美拉資本（Jumeirah Capital）、科威特金融集團(tuán)（Kuwait Finance House）、波多黎各政府（Government of Puerto Rico）以及馬來西亞財(cái)富基金（the Malaysian Sovereign Wealth Fund）的顧問。

Richard Koss， 是國(guó)際貨幣基金組織旗下全球住房觀察機(jī)構(gòu)（Global Housing Watch at the International Monetary Fund ）的理事，并擔(dān)任約翰霍普金斯大學(xué)商學(xué)院（Carey School of Business at Johns Hopkins University）的兼職教授，還曾經(jīng)擔(dān)任過格林斯潘為主席的經(jīng)濟(jì)咨詢理事會(huì)（Council of Economic Advisers）的成員。

Gregory Heym，是Terra控股公司（Terra Holdings）的執(zhí)行副總裁和首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。Terra Holdings 是美國(guó)最大的房地產(chǎn)服務(wù)公司之一，也是Brown Harris Stevens和Halstead Property的母公司，Brown Harris Stevens是“美國(guó)最古老的和最大的一家私人銀行”（據(jù)維基百科），Halstead Property則是紐約最大和最著名的住宅經(jīng)紀(jì)公司之一。更大的亮點(diǎn)是： Gregory負(fù)責(zé)完成曼哈頓、布魯克林、漢普頓、棕櫚灘等地的住宅物業(yè)綜合數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)和市場(chǎng)分析報(bào)告，這些報(bào)告的發(fā)行量達(dá)到25萬(wàn)份（http：///about-gregory-heym）。

再看其他演講者：

Stacy Garcia，著名設(shè)計(jì)師。

Eric Spencer，資深建筑師。

Thomas Clancy，一家住宅綜合系統(tǒng)供應(yīng)商的副總裁，他們公司的使命是整合各種居住科技用于高端住宅。

Herbert Lash，路透社記者，在北美和南美各地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資策略。

Tim Gifford，世邦魏理仕（CBRE）的拉丁美洲投行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，擅長(zhǎng)復(fù)雜的跨境投資咨詢服務(wù)。

Brahm Cramer，聯(lián)博資產(chǎn)管理公司（Alliance Bernstein）旗下房地產(chǎn)集團(tuán)的聯(lián)席首席投資官（Co-Chief Investment Officer），曾經(jīng)在高盛公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)； 1990年代中期，他在巴黎創(chuàng)立了高盛歐洲的并購(gòu)業(yè)務(wù)。

Clem Turner，Barst Mukamal & Kleiner LLP紐約分行的合伙人，這是美國(guó)最老的律所之一，主營(yíng)移民法律事務(wù)。Clem Turner 熟悉EB-5項(xiàng)目運(yùn)作。

Mark Roderick，美國(guó)著名的眾籌業(yè)務(wù)律師。

……

還有一些演講者，不再一一列舉。

從這些演講者的情況可以發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)的以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的對(duì)象很廣泛，其中又以高端客戶和著名機(jī)構(gòu)為首要目標(biāo)，也正因?yàn)槿绱?，所以有了?個(gè)特點(diǎn)――

2.房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)深化程度很高，針對(duì)的絕不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買賣或者投資，而是把房地產(chǎn)作為整體資產(chǎn)配置管理的一部分。

3.房地a咨詢業(yè)務(wù)的涵蓋范圍廣，由此帶來第4個(gè)特點(diǎn)――

4.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的參與人員廣泛，包括了律師、記者等各類相關(guān)人員。

篇8

市場(chǎng)部市場(chǎng)研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時(shí)性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項(xiàng)目定期銷售分析報(bào)告（周報(bào)、月報(bào)）、四城市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)月度宏觀報(bào)告、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度宏觀分析報(bào)告、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控等；臨時(shí)性工作主要包括競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告、競(jìng)品項(xiàng)目賣點(diǎn)分析等；專題性工作主要包括撰寫專題性研究報(bào)告、課題性研究報(bào)告等。

市場(chǎng)部作為營(yíng)銷管理中心結(jié)構(gòu)調(diào)整及專業(yè)分工細(xì)化的新生部門，市場(chǎng)研究工作是新制定的主要工作職責(zé)之一，主要為公司整體營(yíng)銷策略及在售項(xiàng)目銷售提供專業(yè)參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項(xiàng)目調(diào)研及市調(diào)報(bào)告，后經(jīng)本人建議領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可改進(jìn)并豐富了各種專業(yè)報(bào)告的表現(xiàn)形式及結(jié)構(gòu)，豐富了內(nèi)容涵蓋面并相應(yīng)提升了專業(yè)性及可讀性，增加深化了報(bào)告種類。和領(lǐng)導(dǎo)及同事一起重新搭建了市場(chǎng)部工作架構(gòu)，理順了工作流程，并不斷對(duì)報(bào)告模板進(jìn)行改進(jìn)提高，使之實(shí)現(xiàn)流程化、專業(yè)化，也使市場(chǎng)部市場(chǎng)研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時(shí)工作期間，也為領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)提供了最新市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài)和決策參考內(nèi)容。如在制定“首付分期”營(yíng)銷策略期間與項(xiàng)目部共同對(duì)率先實(shí)行首付分期的美利山項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，在全面詳細(xì)了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎(chǔ)上為領(lǐng)導(dǎo)提供了相關(guān)參考意見，最終促成了“首付分期”策略應(yīng)用于在售項(xiàng)目，對(duì)拉動(dòng)銷售起到了明顯提振作用。

在售項(xiàng)目競(jìng)品監(jiān)控是市場(chǎng)部重要例行工作之一。根據(jù)對(duì)在售項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的長(zhǎng)期市場(chǎng)跟蹤及調(diào)研，市場(chǎng)部依據(jù)同區(qū)域、同期入市、產(chǎn)品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤樣本進(jìn)行賣點(diǎn)的客觀分析對(duì)照。目的在于通過各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，學(xué)習(xí)及借鑒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成功的賣點(diǎn)及營(yíng)銷策略并為我所用，并將優(yōu)劣勢(shì)賣點(diǎn)應(yīng)用于銷售說辭及推廣策略改進(jìn)工作中，對(duì)在售項(xiàng)目的銷售起到實(shí)際促進(jìn)作用。不但完成了本部門的研究工作職責(zé)，也對(duì)營(yíng)銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進(jìn)作用。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)泡沫防治措施

自20世紀(jì)90年代開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，逐漸成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力的動(dòng)力。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的快速發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律,只有遵循其發(fā)展的客觀規(guī)律，才能保持房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，任何短時(shí)期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹,而一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破滅，其對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊作用是難以想像。所以，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫防治措施的研究具有深刻的意義。

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

二、房地產(chǎn)泡沫的防治措施

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，直接關(guān)系到整個(gè)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)正處在房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的最佳時(shí)期，那如何預(yù)防和減少房地產(chǎn)泡沫呢?

1.加強(qiáng)宏觀形勢(shì)和政策的監(jiān)控

加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的監(jiān)控宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。

2.加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督管理

在中國(guó)，由于60%以上的房地產(chǎn)投資金額來源于商業(yè)銀行，因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業(yè)銀行，但是前身為國(guó)有銀行的幾大銀行系統(tǒng)事實(shí)上仍然是采取的國(guó)家信用。銀行買單，事實(shí)上也就是國(guó)家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮，消費(fèi)下降，投資乏力等一系列后續(xù)問題，日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的后遺癥到現(xiàn)在都沒有消除，這也會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生很大的壓力。因此，如果能夠宏觀調(diào)控，減小房地產(chǎn)泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法就是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領(lǐng)域來防止可能的房地產(chǎn)泡沫的一種嘗試。我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)和調(diào)控，公開盡可能多的市場(chǎng)信息，減少市場(chǎng)中的信息不完全和不對(duì)稱情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制

在我國(guó)土地由政府壟斷出讓，政府向市場(chǎng)投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年增長(zhǎng)48.5%, 2005年1～11月份就增長(zhǎng)65.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)?，助長(zhǎng)了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上海也就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)國(guó)土資源部最近就清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知。通知稱，要清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理。嚴(yán)禁違返下放土地審批權(quán)。各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場(chǎng)管理。通知要求，要嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品開發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對(duì)于簽訂這種協(xié)議，要求辦理收地手續(xù)的，要進(jìn)行認(rèn)真清理，所簽協(xié)議一律無效。凡是通知炒賣各種協(xié)議、立項(xiàng)批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國(guó)土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。

4.加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機(jī)制

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。首先，遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模;第二，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合;第三，根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);第四，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量;第五，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積大、價(jià)格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究，建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制

應(yīng)當(dāng)通過對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng),通過一系列指標(biāo)來測(cè)定房地產(chǎn)泡沫程度是否已經(jīng)過高。我們可以依據(jù)土地批文價(jià)格的漲幅、商品房的空置率、房?jī)r(jià)的漲幅、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資總額占社會(huì)投資總額的比重、房地產(chǎn)增長(zhǎng)率與GDP 增長(zhǎng)率的對(duì)比度等指標(biāo)來判斷泡沫的大小, 并分別設(shè)定各自的警示標(biāo)準(zhǔn), 及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)各指標(biāo)因子的變化情況。

參考文獻(xiàn):

[1]范如國(guó):房地產(chǎn)投資與管理.武漢大學(xué)出版社，2004.11

[2]邱強(qiáng):我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因剖析.特區(qū)經(jīng)濟(jì)， 2005.5

篇10

到了2010年，貨幣出口開始轉(zhuǎn)向物價(jià)，從2010年7月到2011年7月，CPI同比漲幅從3.3%到了6.5%，但在這波通脹潮中我們加息的腳步一直沒有跟上CPI的上漲。

于是，錢開始轉(zhuǎn)向農(nóng)產(chǎn)品、藝術(shù)品市場(chǎng)，隨后流向了高利貸，轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)。現(xiàn)在的事實(shí)是，股市不漲、房?jī)r(jià)欲跌，錢如果不留在銀行，又會(huì)去哪里呢？

經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，股市不行？

金融危機(jī)，各國(guó)普降利率，中國(guó)也不例外，存款收益變得微乎其微，貨幣貶值憂慮增加，于是股市、樓市翻紅之際，存款開始了大搬家。

A股指數(shù)自2008年11月開始探底回升，至2009年11月16日收于3625點(diǎn)，漲幅達(dá)117.97%，股民這一年收獲頗豐，但這只是一場(chǎng)鏡花水月的故事，沒及時(shí)撤出的股民成了刺激政策的埋單者。

2009年銀行貸款大數(shù)上增長(zhǎng)9.6萬(wàn)億，政府財(cái)政投資5千億，加起來10.1萬(wàn)億，去年投資增長(zhǎng)雖然增長(zhǎng)30.1%，但是大概增長(zhǎng)7萬(wàn)億，3萬(wàn)億并沒有投資，去哪了？股市和房市。

好景不長(zhǎng)，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2010年信貸資金開始正?；墒杏謴?000多點(diǎn)回到了2000多點(diǎn)?！爸袊?guó)是經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)股市不行，其他國(guó)家是經(jīng)濟(jì)不行股市不錯(cuò)?！币晃还擅袢绱苏f。

銀行到企業(yè)再到股市，這種資金流動(dòng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一條特殊的資金鏈，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以吸引資金流入時(shí)，股市成了資金最后的去處，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)，刺激資金就會(huì)“被要求”撤出來。

“股市作為國(guó)人信心提振的標(biāo)志，其由熊轉(zhuǎn)牛的過程，將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底反轉(zhuǎn)的前提，其氣只可鼓不可竭。若股市跌，則中國(guó)消費(fèi)的主體近1億中產(chǎn)階層的信心殆盡，何談消費(fèi)？廠商和居民一旦形成通縮預(yù)期，便會(huì)推遲購(gòu)買生產(chǎn)資料和生活資料，持幣待購(gòu)行為進(jìn)一步打壓總需求，價(jià)格水平面臨持續(xù)下行壓力。而價(jià)格的進(jìn)一步走低促使人們產(chǎn)生更低的預(yù)期，進(jìn)而更加捂緊錢袋子。羊群效應(yīng)及多米諾骨牌效應(yīng)形成了預(yù)期差、消費(fèi)少、價(jià)格低的惡性循環(huán)，在投資、消費(fèi)、預(yù)期、價(jià)格之間產(chǎn)生了怪圈。從某種程度上說，如何打消通縮預(yù)期是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵之一。而股市則扮演著重要的信心提振角色。可以說‘信心比黃金更重要’在當(dāng)時(shí)的股市上也有所體現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士曹京生指出。

但隨后事情起了變化，高盛投資管理部中國(guó)副主席兼首席投資策略師哈繼銘表示，“2 0 0 9年中國(guó)當(dāng)時(shí)用的財(cái)政刺激， 名義上是財(cái)政刺激，實(shí)際上是信貸刺激， 財(cái)政赤字中國(guó)沒有怎么增加，2 0 0 9年是最大一年占3%左右，我估計(jì)今年2%左右，但是我們的信貸在2009年增長(zhǎng)30%，比2 0 0 8、2 0 0 9、2 0 1 0年這三年的貨幣增長(zhǎng)明顯超出GDP50%多。最后這一輪保增長(zhǎng)政策完成之后，發(fā)現(xiàn)政府其實(shí)沒有怎么傷筋動(dòng)骨，反而是企業(yè)和銀行資本金不夠了，需要到市場(chǎng)上進(jìn)一步融資?！?/p>

這一上市融資，股市就掉下來了。

隨著經(jīng)濟(jì)過度復(fù)蘇，貨幣緊縮開始，股市由此更是步入了漫漫熊途?！耙荒甓嘞聛?，我已經(jīng)賠了50%”，一位股齡很長(zhǎng)的股民對(duì)記者說。

攢錢不如攢房子！

幾乎與股市同時(shí)，樓市也熱了。2010年3月國(guó)土部報(bào)告顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，漲幅達(dá)25.1%，為2001年以來最高水平。

凡在一線城市有過買房經(jīng)歷的人都能感覺到，前兩年買房子是沒有看房階段的。不下單、不預(yù)付，轉(zhuǎn)頭房子就是別人的了。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)金融現(xiàn)象，是因?yàn)樨泿胚^多之后流到某一部分人手里，這些人用房地產(chǎn)做貨幣的替代品，過去是攢錢，但負(fù)利率的這些年，攢錢越攢越虧，于是開始攢房子?！?/p>

在人們預(yù)期下， 雖歷經(jīng)“ 國(guó)四條”、“新國(guó)十”條調(diào)控，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。最后各地采取的辦法是直接限購(gòu)。住建部部長(zhǎng)姜偉新指出，限購(gòu)政策是個(gè)行政辦法，是房?jī)r(jià)高速上漲，其他手段都用了以后，都起了作用，但還差那么點(diǎn)火候才能把房?jī)r(jià)抑制住，為了把過高過快上漲的勢(shì)頭給抑制住，最后不得已出了這樣一個(gè)限購(gòu)的措施。

限購(gòu)加限貸讓人們的預(yù)期開始改變。目前，從一線城市到二三線城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價(jià)潮正逐漸形成并呈蔓延之勢(shì)，上海、北京、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。

這僅僅是個(gè)開始?！?據(jù)我了解，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流已非常惡化?！眳R豐銀行一位不愿具名的人士對(duì)本刊記者表示。

謝國(guó)忠認(rèn)為，一般房?jī)r(jià)下跌是有三年的通道，全世界的調(diào)整都是這樣，有的甚至?xí)L(zhǎng)一些，比如日本。美國(guó)是2006年夏天開始下降，在2009年止跌，維持一段時(shí)間后又開始下降。他認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)先跌20%到30%，然后會(huì)出現(xiàn)需求，這就是為什么降價(jià)銷售是增加了，等這些剛性需求消耗之后，又會(huì)繼續(xù)跌?！?/p>

從去年10月20日進(jìn)入加息周期后，央行3年來首次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從5.94%上調(diào)至6.14%。記者算了一筆賬，市民現(xiàn)在貸款100萬(wàn)元買房，如果按揭30年，跟去年同期相比，利息需多交8萬(wàn)元。如果樓價(jià)

下跌，購(gòu)房者還得承擔(dān)資產(chǎn)縮水的損失。

郎咸平認(rèn)為， “ 社會(huì)把太多的資源給了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這直接寵壞了樓市，造成了很多人的誤判?！必?fù)利率無疑是個(gè)重要推手。謝國(guó)忠今年早些時(shí)候指出，對(duì)于已經(jīng)漲了二、三十倍的房?jī)r(jià)來說，下跌5 0 %并不難。當(dāng)加息至負(fù)利率時(shí)代結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)拐點(diǎn)最終就會(huì)出現(xiàn)。

“聰明”人什么都買

蒜價(jià)最先上場(chǎng)，2010年上半年，大蒜每公斤售價(jià)超過十元。在此之前的很多年里，蒜的售價(jià)都維持在3元以下。

“在中國(guó)的貨幣供應(yīng)量破紀(jì)錄增加的情況下，貨幣進(jìn)入不了實(shí)體領(lǐng)域，同時(shí)房?jī)r(jià)、股市又比較低迷，貨幣就要選擇出口，尋找投機(jī)機(jī)會(huì)。第二個(gè)原因，在貨幣流動(dòng)性的前提下，有些人對(duì)個(gè)別產(chǎn)品進(jìn)行炒作，比如綠豆、大蒜、姜。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授黃益平表示，“前幾年大家聽說，溫州人到山西炒煤礦。當(dāng)然后來政策調(diào)整了就沒有機(jī)會(huì)了，所以有一段時(shí)間炒股票、炒房地產(chǎn)，房地產(chǎn)現(xiàn)在不能炒了，股票也動(dòng)不了，所以就尋找各種各樣的產(chǎn)品。”

“ 笨一點(diǎn)的、不了解市場(chǎng)的去放高利貸，聰明一點(diǎn)的，像江浙資本，腦袋瓜活的，就去輪番炒作這些農(nóng)產(chǎn)品小品種。由于投資渠道不暢，每當(dāng)一批資金從房地產(chǎn)、煤礦等產(chǎn)業(yè)撤出時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)大量游資，涌向農(nóng)產(chǎn)品等市場(chǎng)，給這些日常消費(fèi)品的價(jià)格帶來大幅波動(dòng)?！?中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授常清表示。

業(yè)內(nèi)人士透露，操縱這些農(nóng)產(chǎn)品所需在幾十億元間，這對(duì)于游資來說，只是很小的資金規(guī)模。

但這種游資炒作的負(fù)面效果在如今已經(jīng)顯現(xiàn)，蒜價(jià)大跌、姜價(jià)大跌，豐產(chǎn)不豐收十分嚴(yán)重。在去年姜蒜價(jià)格最高的時(shí)候，生姜在上海的批發(fā)價(jià)為10元/斤，在山東當(dāng)?shù)氐氖召?gòu)價(jià)則高至6.5元/斤。但從年初到現(xiàn)在，姜蒜價(jià)格一路下跌，目前當(dāng)?shù)厥召?gòu)價(jià)已經(jīng)普遍跌到了0.8元/斤，最低4、5毛就能買走，擴(kuò)產(chǎn)農(nóng)民被狠狠地“姜一軍”。

炒作藝術(shù)，唐突西施

游資還看上了藝術(shù)品市場(chǎng)。2011年的春拍，拍場(chǎng)上最活躍的是基金、最關(guān)注的媒體是財(cái)經(jīng)媒體，最重要的人是出身資本市場(chǎng)的劉益謙……

嘉德春拍上，齊白石的《松柏高立圖 篆書四言聯(lián)》一亮相，直接被人叫價(jià)至1億元，這立刻引燃了現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍氣氛。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)45分鐘,總共近50次的激烈競(jìng)價(jià)后，《松柏高立圖》落槌價(jià)鎖定在3.7億元，加上15%傭金，成交價(jià)達(dá)到4.255億元。售出者就是劉益謙。這并不是他最好的作品，但確實(shí)回報(bào)率最高的作品，購(gòu)入時(shí)只花了約3000萬(wàn)元。

書畫不是最先漲的。石材、木料、蘭花、鉆石都曾經(jīng)歷過類似的上漲。

以檔次較高的橘皮紅田黃石雕件為例，2000年每克約3000至5000元，5年前漲至7000至8000元，2010年以飆升至2萬(wàn)

至3萬(wàn)元。而滿綠翡翠手鐲，10年前每克約8000到1萬(wàn)元，5年前漲至3萬(wàn)到5萬(wàn)元，2010年已經(jīng)達(dá)到20至30萬(wàn)元。漲幅

都在10倍以上，高的甚至達(dá)到幾百倍，堪稱瘋狂。

僅2010年的中國(guó)拍賣市場(chǎng)而言，中國(guó)書畫拍賣成交額增加的248億元，同比增長(zhǎng)229%；瓷器雜項(xiàng)的拍賣成交額增加了100億元，同比增長(zhǎng)125%，油畫和當(dāng)代藝術(shù)品的成交金額增加28億元，同比增長(zhǎng)114%；其中，22件拍品成交價(jià)過億?！?010中國(guó)藝術(shù)品市場(chǎng)年度報(bào)告》指出，2010年中國(guó)藝術(shù)市場(chǎng)交易總額達(dá)到1694億元，比2009年增長(zhǎng)了41%。

與股市不同，藝術(shù)品市場(chǎng)規(guī)模小、信息不對(duì)稱，少量的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人控制了定價(jià)機(jī)制。而他們一旦遭遇經(jīng)過資本市場(chǎng)歷

練的“老江湖”，就變得無足輕重。

2010年以來，藝術(shù)品投資市場(chǎng)持續(xù)回暖，對(duì)于不尷不尬游離在股市和樓市之外的游資具有“致命誘惑”。多位資深藏家表示，近兩年的拍賣會(huì)上，傳統(tǒng)藏家多被“邊緣化”，最活躍的往往是“生面孔”，他們或者來自江浙、或者來自山西內(nèi)蒙，大多出手闊綽、只買場(chǎng)內(nèi)估價(jià)最高的作品。

持續(xù)中國(guó)藝術(shù)品分析報(bào)告的北京藝術(shù)市場(chǎng)分析研究中心總監(jiān)馬學(xué)東表示，根據(jù)調(diào)查，這些新面孔主要由三部分組成：個(gè)人藏家，多為民營(yíng)企業(yè)主，主要從事于金融、房地產(chǎn)、能源等高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)；藝術(shù)投資基金等金融機(jī)構(gòu)，包括公募與私募，目前以私募為主，他們多偏好書畫藏品，最在意回報(bào)率；非傳統(tǒng)收藏機(jī)構(gòu)，包括部分有意向文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)或以建立美術(shù)館等藝術(shù)機(jī)構(gòu)為目標(biāo)的企業(yè)機(jī)構(gòu)等。

本刊記者采訪的某私募基金投資總監(jiān)就表示，2010年末，在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)、車市等投資渠道嚴(yán)重受限，

越來越多的熱錢更是瘋狂地涌向沒有限制、沒有門檻的藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)當(dāng)中。

和拍賣市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的是各地上馬的文交所，從天津文化藝術(shù)品交易所開始，到鄭州、成都等地的藝術(shù)品交易所，阻隔

在藝術(shù)品投資市場(chǎng)與普通投資者之間的那堵墻，仿佛一夜之間被拆除了。

四處突圍的資金制造了天價(jià)藝術(shù)品，同時(shí)催生了藝術(shù)品市場(chǎng)的泡沫。“藝術(shù)品市場(chǎng)相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)比較小的市場(chǎng)，所以在整個(gè)資金鏈稍跑到這個(gè)市場(chǎng)里面就引起價(jià)格很大的波動(dòng)?？偟膩碚f，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的藝術(shù)品市場(chǎng)是泡沫中的泡沫”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示。

大多數(shù)人認(rèn)為，藝術(shù)品的稀有性、唯一性，使得價(jià)格不斷攀升是理所當(dāng)然的事情，但值得注意的是，任何帶有投機(jī)行為

的市場(chǎng)，都存在巨大泡沫，而且泡沫有隨時(shí)破裂的可能。上世紀(jì)80年代中后期，日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,藝術(shù)品市場(chǎng)迅速崛起。從1987年到1990年，國(guó)際拍賣會(huì)上40%的西方印象派作品落入日本買家的手中。這4年間，日本從西方進(jìn)口了138億美元的藝術(shù)品。而這一泡沫在90年代中期完全破裂，至今仍未愈合。同在2011春拍中，2010年秋年還被稱為“軟寶石”田黃，出現(xiàn)流拍，天津一件備受關(guān)注的玻璃種翡翠掛件也以流拍收?qǐng)鏊坪跽f明了，資本來得快，走得也快。

就像曾經(jīng)在股市、樓市、農(nóng)產(chǎn)品上發(fā)生的那些故事一樣。

全民炒樓、全民放貸、全民PE

經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬指出，今年國(guó)企的一個(gè)重要變化，是對(duì)實(shí)業(yè)投資缺乏興趣，熱衷于放高利貸。

大集團(tuán)從銀行獲取貸款，再通過旗下財(cái)務(wù)公司中的擔(dān)保公司、投資公司從事資金拆借，借助自身的融資能力，賺取利率上的差價(jià)及中介抽成。民間集資也十分火爆，而且由浙江等傳統(tǒng)據(jù)點(diǎn)向各地蔓延，各大城市有集資活動(dòng)，農(nóng)村地區(qū)也有，往往附有很高的保證回報(bào)率。資金的去向同樣模糊。他估計(jì)，民間借貸中六成以上直接或間接地進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類資金需求則很少，且往往以短期過渡為主，解決上游客戶資金未到賬前的開支。

隨著銀根的抽緊，民間借貸驟然升溫。浙商總是對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)反應(yīng)最為敏感的群體。央行溫州市中心支行今年上半年的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，溫州民間借貸規(guī)模約為1100億元，而去年同期該行的數(shù)字顯示為800億元，這意味著過去一年間溫州有300億元資金涌入民間借貸領(lǐng)域。今年1月，溫州民間借貸綜合利率在23%左右，到了6月漲至24.4%，89%的家庭個(gè)人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸。

記者了解到，年初寧波部分企業(yè)的民間借貸利率從原本的“一分半”一度提高到“起碼兩分半”，以往資金流量充足的企業(yè)也面臨著資金鏈的壓力，盡管現(xiàn)在民間借貸的利率已經(jīng)回落到“兩分”，但部分外貿(mào)企業(yè)還是處于“停工”或者“準(zhǔn)停工”的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士透露，不少企業(yè)都是“靠著原來吃下來的地皮‘冬眠’，等待外貿(mào)形勢(shì)和資金鏈的復(fù)蘇?！北热?，幾年前以1000多萬(wàn)元買下位于寧波鎮(zhèn)海郊區(qū)的土地，加蓋廠房之后，到現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)“足夠全家坐吃山空”，“現(xiàn)在外貿(mào)利潤(rùn)薄還不如不做了”。

據(jù)一直從事房地產(chǎn)業(yè)的資深人士介紹，不少?gòu)氖峦赓Q(mào)的企業(yè)主已經(jīng)將資金轉(zhuǎn)入國(guó)外的房地產(chǎn)投資，其中，澳洲和新西蘭因?yàn)椤跋鄬?duì)價(jià)格低廉”和“可以幫助子女移民”最為“吃香”。

該人士從2008年開始到澳洲投資地產(chǎn)，金融危機(jī)后在澳洲購(gòu)入的地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)景氣和澳元連續(xù)走強(qiáng)的背景下，資產(chǎn)翻了幾番。對(duì)比外貿(mào)企業(yè)的“利潤(rùn)薄”、“資金緊”，投資國(guó)外的地產(chǎn)乃至直接購(gòu)買國(guó)外的土地、自建房后出售已經(jīng)成了不少企業(yè)主的選擇。

除了民間借貸和境外投資，大量資金涌向風(fēng)險(xiǎn)投資（VC）和私募股權(quán)投資（PE）。清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)VC市場(chǎng)共募集新基金73只，新增可投資于內(nèi)地的資金量超過81億美元，募資金額已超過去年全年的總量，再度刷新歷史紀(jì)錄。

同樣，P E市場(chǎng)上，今年上半年共募集新基金55只，募集金額達(dá)到145.41億美元。由于去年同期有超大規(guī)模外幣PE基金募集到位，今年P(guān)E募資呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，但與去年下半年相比增長(zhǎng)了131%。前文中提到的私募投資總監(jiān)表示，目前新能源等實(shí)體領(lǐng)域也已成為熱錢流入的主要領(lǐng)域。