導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商品房買賣合同示，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同全部條款，與出賣人充分協(xié)商，對合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商達(dá)成一致意見，必要時可在合同中對其進(jìn)行明確約定。合同生效后，雙方因合同條款及用詞理解不一致等發(fā)生合同糾紛，不能通過協(xié)商解決的，可以遵循合同約定的爭議解決途徑依法向人民法院或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。

4、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

5、如果本合同用于預(yù)售，則應(yīng)當(dāng)自簽訂暨網(wǎng)上備案之日起 10 日內(nèi)將本合同送房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售備案確認(rèn)手續(xù)。

6 、出賣人和買受人應(yīng)當(dāng)遵守本合同第六條、第七條的約定；所有預(yù)售房款必須按照《商品房預(yù)售款繳款通知書》支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶上。

7、為便于政府管理部門通知商品房買賣過程中可能發(fā)生的各種事項，建議購房人填寫移動電話號碼和電子郵箱地址。

8、本合同說明部分，買受人確認(rèn)已經(jīng)閱讀，并簽名：_____________。

合同當(dāng)事人：

甲方（賣方）：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________ ；資質(zhì)證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯(lián)系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ ；

委托機(jī)構(gòu)：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________ ；資質(zhì)證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯(lián)系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ .

乙方（買方）：______________________________________________ ；

住所（址）：_________________________________________________ ；

國籍：___________ ；性別：___________ ；出生年月：___________ ；

身份證 / 護(hù)照 / 營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

篇2

注冊地址：_________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系電話：_________

郵政編碼：_________

委托人：_________

聯(lián)系電話：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

委托機(jī)構(gòu)：_________

注冊地址：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系電話：_________

郵政編碼：_________

買受人（以下簡稱乙方）：_________

【本人】【法定代表人】姓名：_________

國籍：_________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系電話：_________

【委托人】【】姓名：_________

國籍：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方出售的《_________》商品宜，訂立本合同。

第一條　甲方通過土地使用權(quán)【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得_________區(qū)／市（縣）_________地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號為：_________，土地面積為：_________，土地用途為：_________。

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建造《_________》【暫定名】【現(xiàn)定名】商品房，主體建筑物的建筑結(jié)構(gòu)為_________結(jié)構(gòu)；建筑物地上層數(shù)為_________層，地下層數(shù)為_________層。

乙方購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_________，商品房預(yù)售許可證號為_________?，F(xiàn)房產(chǎn)權(quán)登記備案號為_________。

第二條　乙方向甲方購買_________路_________幢（號）_________層_________室（以下簡稱該房屋），政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為_________。

該商品房陽臺是【封閉式】，是【非封閉式】。

據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為_________平方米。該房屋建筑層高為_________米。

該房屋建筑設(shè)計及平面圖見本合同附件2；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件3；該房屋相關(guān)情況說明（抵押關(guān)系、資料關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局）見本合同附件4；該房屋《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書見本合同附件5。

第三條　乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價為人民幣_________元。（大寫）：_________。

根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款暫定為人民幣_________元。（大寫）：_________。

第四條　乙方購買該房屋的總房價款（含附件3中裝修、設(shè)備價格）是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動。

第五條　在該房屋交付時，房屋建筑面積以青島市國土資源與房屋管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：

1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；

2、甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過＋_________％（包括_________％），不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過＋－_________％（包括＋－_________％），乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使上述解除權(quán)時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權(quán)利。

第六條　簽訂本合同時，該房屋建設(shè)工程（形象進(jìn)度）已建設(shè)到_________。乙方應(yīng)當(dāng)按本合同約定時間如期、足額將房款交付于甲方的預(yù)售款監(jiān)管帳戶（預(yù)收款監(jiān)管機(jī)構(gòu)：_________、帳戶名稱_________、帳號：_________）。預(yù)收款按政府規(guī)定監(jiān)管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件1中約定明確。

第七條　乙方若未按本合同約定的時間足額付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之_________計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過_________天后，甲方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究乙方責(zé)任：

1、甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總房價款的_________％，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價款不足賠償?shù)模追接袡?quán)追索。甲方如行使上述解除合同權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自合同約定之乙方應(yīng)交付房款期限屆滿止的30日內(nèi)書面通知乙方，沒有通知或逾期通知的，視為放棄權(quán)利。

2、_________。

第八條　簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計（見附件2），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)，在獲得批準(zhǔn)之日起_________天內(nèi)與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。

甲方未征得乙方同意擅自變更該房屋的建筑設(shè)計，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價款的_________％違約金。

第九條　甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局（見附件4），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意。

甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價款的_________％違約金。

第十條　甲方應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前，依照國家法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定將取得的商品房綜合驗收備案證明以及符合本合同約定的商品房交付乙方使用。

如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力發(fā)生時采取了適當(dāng)救護(hù)措施，并在_________日內(nèi)書面告知乙方的；

2、_________；

3、_________。

第十一條　甲方如未在本合同第十條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之_________計算，違約金自本合同第十條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過_________天，乙方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究甲方責(zé)任：

1、乙方有權(quán)單方面解除本合同。

2、_________。

第十二條　該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前_________天通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起_________天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗收交接。房屋交付的標(biāo)志為_________。

在驗收交接時，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，甲方應(yīng)向乙方提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。同時，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實測面積的有關(guān)資料。

甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按第_________種方式處理：

1、乙方未按期接收房屋，從甲方通知的乙方應(yīng)當(dāng)接收房屋之日起承擔(dān)該房屋的物業(yè)管理費，并承擔(dān)該房屋毀損滅失的全部風(fēng)險；如果由此導(dǎo)致甲方承擔(dān)其他連帶責(zé)任，甲方除按照承擔(dān)連帶責(zé)任的實際損失進(jìn)行追討外，另可以按日追究乙方合同總價款_________％的違約金。

2、_________

第十三條　甲方應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。

如因甲方的責(zé)任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_________項處理：

1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起_________日內(nèi)將乙方已付房價款退還給乙方，并按已付房價款的_________％賠償乙方損失。

2、乙方不退房，甲方按已付房價款的_________％向乙方支付違約金。

3、_________。

甲方在產(chǎn)權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)成就的，應(yīng)當(dāng)向乙方發(fā)出辦理產(chǎn)權(quán)登記的書面通知，自乙方接受通知之日起_________日內(nèi)，若乙方不履行其在辦理產(chǎn)權(quán)登記中所應(yīng)履行的義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記遲延辦理或無法辦理，則甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

第十四條　該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移至乙方。如乙方未按約定日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方接收催告書后，未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移至乙方承擔(dān)。

第十五條　甲方保證在向乙方交付該房屋時該房屋沒有甲方設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛。如房屋交付后出現(xiàn)與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，并按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定賠償乙方。

第十六條　甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件3約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價_________倍給予補償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件3約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除本合同，同時甲方應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定賠償乙方。

雙方商定對標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭議時，應(yīng)當(dāng)共同委托本市（或者國內(nèi)）有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。一方向另一方發(fā)出共同檢測的書面意見后_________日內(nèi)，另一方不作答復(fù)的，視為同意對方可以單獨委托建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，并同意該機(jī)構(gòu)做出的書面鑒定意見。

第十七條　該房屋交付后，房屋權(quán)屬證明辦妥前，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照第十六條第二款的方式委托本市有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方面解除本合同，同時甲方應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定賠償乙方。

第十八條　乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起_________天內(nèi)將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的_________％，在退還房價款時一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。

第十九條　自該房屋驗收交接之日起，甲方對該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理條例》之規(guī)定，在本合同附件5中約定。

第二十條　甲方已選聘_________物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為_________用房，甲乙雙方已簽訂了《_________使用公約》（見附件5）。

第二十一條　乙方購買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，甲方與_________訂的編號為_________的_________地塊的土地使用權(quán)出讓／轉(zhuǎn)讓合同中約定的（本合同甲方的）與該房屋相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任轉(zhuǎn)移給乙方。

第二十二條　本合同項下乙方享有的權(quán)益（房屋期權(quán)），乙方可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押。乙方依法行使上述權(quán)利時，甲方應(yīng)予協(xié)助。

第二十三條　本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須采用用書面形式，且首先采用直接送達(dá)方式送達(dá)，直接送達(dá)不能、或者另一方在省外、國外的可采用掛號郵寄的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時視為已送達(dá)；如以掛號郵寄的方式，在投郵后（以寄出的郵戳為準(zhǔn)）第_________日將被視為已送達(dá)另一方；若郵件被退回的，可以使用我國法律所允許的其他方式送達(dá)。

第二十四條　該房屋買賣過程中所發(fā)生的稅費按照法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第二十五條　本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同的正文、補充條款、附件以及補充協(xié)議中的填空部分，手寫體與鉛印或者固定格式（如圖章條款）不相一致的，以手寫體為準(zhǔn)。

本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。

第二十六條　甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明白，并愿按本合同約定嚴(yán)格履行，如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同約定要求索賠。

第二十七條　本合同自雙方簽字之日起生效。雙方商定本合同生效之日起30日內(nèi)由甲方負(fù)責(zé)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本合同登記備案手續(xù)。

若甲方逾期不辦理登記備案手續(xù)并造成乙方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條　本合同登記備案后，如發(fā)生協(xié)議解除本合同的事實時，在事實發(fā)生之日起30天內(nèi)雙方持解除合同的書面文件到_________房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。

第二十九條　甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列第_________種方式解決：（不選定的劃除）

1、向_________裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第三十條　本合同壹式_________份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)_________份，_________各執(zhí)壹份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________委托人：_________　委托人：__________________年____月____日_________年____月____日簽訂地點：_________簽訂地點：_________本合同登記備案情況注記甲、乙雙方于_________年_________月_________日簽訂的本合同，已予登記備案。經(jīng)辦人（簽字）：_________房地產(chǎn)交易管理所（章）_________年____月____日附件1：　付款方式和付款期限附件2：　該房屋建筑設(shè)計及平面圖附件3：　該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)附件4：　該房屋相關(guān)情況（抵押、租賃、相鄰及小區(qū)平面局）附件5：　該房屋《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書補充條款：_________房屋交接書

_________年_________月_________日甲、乙雙方對_________室（_________車位）進(jìn)行驗收交接，雙方確認(rèn)：

1、甲方交付給乙方的房屋為_________室（_________車位）。該房屋的實測建筑面積為_________平方米（相應(yīng)占有的土地使用分?jǐn)偯娣e為_________平方米），實測建筑面積的測繪機(jī)構(gòu)為青島市國土資源與房屋管理局認(rèn)定的_________。

2、該房屋的總房價款為人民幣_________元，（大寫）：_________。乙方已付清全部房價款／乙方已付人民幣_________元，（大寫）：_________。甲方已開具發(fā)票／收據(jù)給乙方。

3、本交接書由甲、乙雙方簽字生效。

甲方（簽字）：_________　 乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書

轉(zhuǎn)讓方（甲方）：_________

受讓方（乙方）：_________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓本合同（指甲方為購買正在建造的_________室商品房，于_________年_________月_________日與_________公司簽訂的商品房預(yù)售合同，該預(yù)售合同已登記備案）權(quán)益達(dá)成如下約定：

第一條　關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款的約定_________

第二條　關(guān)于權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移的約定_________

第三條　關(guān)于房屋交付的約定_________

甲方已征得／書面通知_________公司_________將已預(yù)購的_________室商品房轉(zhuǎn)讓給乙方。待房屋交付時，乙方憑本合同權(quán)益書即可與_________公司辦理房屋交接手續(xù)。如不能辦理房屋交接手續(xù)，則有甲方承擔(dān)責(zé)任。

本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書自雙方簽字／經(jīng)_________公證處公證之日起生效。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

說明

一、本合同文本是在國家工商行政管理局和中華人民共和國建設(shè)部制定的《商品房買賣合同》（gf－XX－0171版）示范文本的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)、地方性法規(guī)，結(jié)合青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和操作習(xí)慣制定而成。本合同制定過程中參考了兄弟省市的成熟經(jīng)驗和做法，征詢了本市政府相關(guān)部門、開發(fā)商、法律界、消費者以及媒體的意見。印制的合同條款為示范性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。

二、簽訂房屋買賣合同是一種涉及雙方當(dāng)事人權(quán)益的民事法律行為，具有標(biāo)的額大、專業(yè)性強、法律規(guī)范多等特點，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求平等、自愿、公平、誠信、合法。

三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證是否真實、合法，及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)、市（縣）房地產(chǎn)交易中心查閱。

四、為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，雙方可將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。

五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：

1、商品房預(yù)售時房屋的建筑面積是預(yù)測的，房屋交付時則以青島市國土資源與房屋管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。

2、國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，施工單位對商品房屋的質(zhì)量的保修期限為："（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。"保修期限自竣工合格驗收之日起計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房人購買的商品房屋的保修責(zé)任從房屋交付之日起承擔(dān)，保修期自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，不得少于兩年。

3、房屋交付使用后，房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，按國務(wù)院的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條關(guān)于"商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。"的規(guī)定處理。

六、商品房預(yù)售合同簽訂后應(yīng)按規(guī)定及時向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房合同登記備案，以便保護(hù)雙方當(dāng)事人權(quán)益。

七、如本合同中的買受人有委托人時，委托人須持有經(jīng)過公證部門公證過的委托協(xié)議書。

八、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減?！尽恐羞x擇內(nèi)容以劃∨方式選定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

九、本合同文本涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

十、雙方履行合同發(fā)生爭議的，可選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如果選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市的仲裁委員會全稱是青島仲裁委員會。

篇3

合同編號：

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質(zhì)證書號：

法定代表人： 聯(lián)系電語：

郵政編碼：

委托人： 地址：

郵政編碼： 聯(lián)系電話：

委托機(jī)構(gòu)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

郵政編碼：

買受人：

【本人】【法定代表人】姓名： 國籍：

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】

地址：

郵政編碼： 聯(lián)系電話：

【委托代表人】【 】姓名： 國籍：

地址：

郵政編碼： 電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項目建設(shè)依據(jù)

出賣人以 方式取得位于 、編號為 的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為 該地塊土地面積為 ，規(guī)劃用途為 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 ，施工許可證號為 。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房 為【現(xiàn)房】【預(yù)售商口房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，商品房預(yù)售許可證號為 。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第 [幢][座] [單元][層] 號房。

該商品房地的用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高為 該商品房陽臺是[封閉式][非封閉式]。

該商品房[合同約定][產(chǎn)權(quán)登記]建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款；

1. 按建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

2. 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

3. 按套（單元）計算，該商品房總價款為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

4. 。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以[建筑面積][套內(nèi)建筑面積]（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 種方式進(jìn)行處理：

1. 雙方自行約定：

（1） ；

（2） ；

（3） ；

（4） ；

2. 雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的（含3%的，據(jù)實結(jié)算房價款）；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還，并按 利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第 種方式按期付款：

1. 一次性付款 。

2. 分期付款 。

3. 其他方式 。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：

1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過 日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定；

2. 。

第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房將交付買受人使用；

1. 該商品房經(jīng)驗收合格。

2. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5. 。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 內(nèi)告知買受人的；

2. 。

3. 。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：

1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起到實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2. 。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所需商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2） ；

（3） ；

（4） ；

（5） ；

（6） ；

（7） ；

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明人》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的。因出賣人原因，造成該商品房不能輸產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：

1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2. 。

3. 。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)連的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1. ；

2. 。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1. ；

2. 。

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項處理。

1. 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 %賠償買受人損失。

2. 買受人不退房，出賣人按已付房價款的 %向買受人支付違約金。

3. 。

第十六條 保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品高度保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞、出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。

第十七條 雙方可以就不列事項約定：

1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；

2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；

3. 該商品房所在樓宇的命名權(quán)；

4. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)；

5. ；

6. 。

第十八條 買受人的房屋公作 使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享有與該商品房有關(guān)連的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)連的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按不述第 種方式解決；

1. 提交 仲裁委員會仲裁。

2. 依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人 份，買受人 份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

[法定代表人]： [法定代表人]：

[委托代表人]： [委托人]：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

篇4

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：_________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托機(jī)構(gòu)：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：_______________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_____________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________國籍：____________

地址：________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項目建設(shè)依據(jù)

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為______________________.

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為__________，商品房預(yù)售許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

第四條 計價方式與價款

由于商品房的用途為普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款；商品房的用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下

述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、______________________________________________________________.

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_____________________________________________________________；

（2）_____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________；

2、根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積-合同約定套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比 ＝_______________________________________________X100%

合同約定套內(nèi)建筑面積



因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議。

3、根據(jù)本合同第四條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比 ＝ _____________________________________ X100%

 合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款________________________________________________.

2、分期付款__________________________________________________.

3、其他方式_________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.__________________________________________________________________.

第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在________年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種、第2種和第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1. 該商品房取得建筑工程竣工驗收備案表。

2. 該商品房取得面積實測技術(shù)報告書。

3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5. _________________________________________________________________.

但

如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

2、_______________________________________________________________；

3、________________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2、_________________________________________________________________.

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）______________________________________________________________；

（3）______________________________________________________________；

（4）______________________________________________________________；

（5）______________________________________________________________；

（6）______________________________________________________________；

（7）______________________________________________________________.

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

____________________________________________________________________.

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________.

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。___________________.

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2._________________________________________________________________.

3._________________________________________________________________.

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________；

4.__________________________________________________________________；

5.___________________________________________________________________.

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________.

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.__________________________________________________________________.

第十六條 保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件

。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。

____________________________________________________________________.

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_______________________________________；

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_______________________________________；

5、______________________________________________________________；

6、______________________________________________________________.

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。______.

第十九條 前期物業(yè)服務(wù)

本物業(yè)由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量等見附件四；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為__________/月。平方米（建筑面積），由物業(yè)管理企業(yè)按年（半年、季）收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護(hù)費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費、綠化養(yǎng)護(hù)費、綜合管理費、__________、__________、__________.

出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約

買受人已詳細(xì)閱讀本合同附件四有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按照本合同第十九條約定的價格和方式交納物業(yè)服務(wù)費用；并同意遵守業(yè)主臨時公約。

第二十一條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十二條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件五）

第二十三條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十六條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向________申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

（簽章） （簽章）

______年______月______日 ______年______月______日

簽于 簽于

附件一： 房 屋 平 面 圖

附件二： 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽臺：

9.電梯：

10.其他：

附件四：物業(yè)服務(wù)（本附件內(nèi)容應(yīng)與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、其他約定

篇5

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托機(jī)構(gòu)：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為______________________.

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

________________________________________________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為_________________________________________________________________________________________.

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）

________________________________________________________________________________________.

_________________________________________________________________________________________.

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式

計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，

總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、 ____________________________________________________________________________________ .

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

（1）________________________________________________________________________________；

（2）________________________________________________________________________________；

（3）________________________________________________________________________________；

（4）________________________________________________________________________________.

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比=────────────────X100%

合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款

_______________________________________________________________________________________.

2、分期付款

_______________________________________________________________________________________.

3、其他方式

_______________________________________________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._____________________________________________________________________________________.

第八條 交付期限。

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.____________________________________________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

2、____________________________________________________________________________________；

3、____________________________________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買

受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2. ________________________________________________________________________________.

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）________________________________________________________________________________；

（3）________________________________________________________________________________；

（4）________________________________________________________________________________；

（5）________________________________________________________________________________；

（6）________________________________________________________________________________；

（7）________________________________________________________________________________.

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

________________________________________________________________________________.

第十一條 交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

________________________________________________________________________________.

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

________________________________________________________________________________.

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2. ________________________________________________________________________________.

3. ________________________________________________________________________________.

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.________________________________________________________________________________；

2.________________________________________________________________________________；

3.________________________________________________________________________________；

4.________________________________________________________________________________；

5.________________________________________________________________________________.

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.________________________________________________________________________________；

2.________________________________________________________________________________；

3.________________________________________________________________________________.

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.______________________________________________________________________________ .

第十六條 保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。

____________

________________________________________________________________________.

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_____________________________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________________________________________________________；

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________________________________；

5、_________________________________________________________________________________；

6、_________________________________________________________________________________.

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

____________________________________________________________________________________.

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

（簽章） （簽章）

______年______月______日 ______年______月______日

簽于 簽于

附件一： 房 屋 平 面 圖

附件二： 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽臺：

9.電梯：

10.其他：

篇6

    商品房買賣合同沒有約定違約金和損失怎么辦

    商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法:

    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

篇7

關(guān)鍵詞：房屋交付 銷售廣告 定金 雙倍賠償

2003年5月7日公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日起實行。該《解釋》解決了我國當(dāng)前商品房交易實踐中出現(xiàn)的一些難點問題，如產(chǎn)權(quán)證和房屋交付使用時間、商品房的銷售廣告的法律效力、商品房認(rèn)購書及定金、商品房欺詐的“雙倍賠償”等問題，填補了房地產(chǎn)交易法律的某些空白，但仍然顯倉促、不嚴(yán)謹(jǐn)，存在一些可能引發(fā)新的爭議之處。

產(chǎn)權(quán)證和房屋交付使用時間問題

實踐中常常遇到購房人在入住后很長一段時間內(nèi)還拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，因而影響購房人行使房屋所有權(quán)的情況，這種情況極大地侵害了購房人的合法權(quán)益?！督忉尅返谝淮螌Τ鲑u人未及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任作出了具體規(guī)定，為以后的產(chǎn)權(quán)證糾紛官司提供了很好的解決依據(jù)。

按照《解釋》第18條規(guī)定，由于出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的原因，購房人在一定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這里所謂“一定期限”包括三種情形：一是商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；二是商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三是商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！督忉尅返?9條還規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。這些規(guī)定對于購房人盡快取得房屋產(chǎn)權(quán)證、有效維護(hù)自己的合法權(quán)益有著十分重要的意義。

需要指出的是,《解釋》第18條規(guī)定的出賣人的違約責(zé)任語焉不詳，我們認(rèn)為這里所謂“出賣人的違約責(zé)任”，應(yīng)當(dāng)理解為出賣人對買受人因不能及時拿到房屋產(chǎn)權(quán)證而影響行使房屋所有權(quán)所造成的間接損失的賠償責(zé)任。但是，買受人因不能及時拿到房屋產(chǎn)權(quán)證而影響行使房屋所有權(quán)所造成的間接損失，其數(shù)額在實踐當(dāng)中很難確定?？紤]到此規(guī)定的目的不是為了使買受人獲得賠償而是督促出賣人及時辦理產(chǎn)權(quán)證，所以買受人可以考慮和出賣人在房屋買賣合同中約定具體賠償數(shù)額。按照《解釋》第19條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放時間在辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后最多不能超過一年，一旦超過一年的最長期限，買受人就可以選擇解除合同并要求賠償損失，這里的損失應(yīng)當(dāng)包括買受人的全部損失，既包括直接損失也包括可得的間接損失。

房屋交付使用時間直接關(guān)系到房屋的毀損和滅失風(fēng)險的責(zé)任承擔(dān)問題。《解釋》第11條明確規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼^房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)按照第11條規(guī)定是出賣人對買受人的書面交房通知，按照交易習(xí)慣還應(yīng)當(dāng)同時將房屋的鑰匙交付給買房戶。當(dāng)然，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。這個條款的規(guī)定明確了一個問題：即房屋作為不動產(chǎn)，它的交付不一定要以拿到產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)。只要是發(fā)生了房屋轉(zhuǎn)移占有、使用的事實，就可以認(rèn)為是房屋已經(jīng)交付。

商品房銷售廣告的法律效力

實踐中，開發(fā)商在銷售商品房時利用銷售廣告進(jìn)行促銷時，經(jīng)常做一些夸大宣傳和虛假承諾，以吸引購房人與之簽訂合同。但是開發(fā)商的承諾在簽約時并未寫入或者沒有全部寫入合同中。交付入住后購房人才發(fā)現(xiàn)不是那么一回事，與開發(fā)商交涉，開發(fā)商就以那些廣告內(nèi)容并未寫在合同里為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，致使購房人無法主張權(quán)利。

此前，商品房的銷售廣告的法律效力問題一般通過《合同法》來解決，《合同法》第15條規(guī)定“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”。但是由于要約的認(rèn)定需要嚴(yán)格的條件，所以實踐中商品房銷售廣告多被認(rèn)為是要約邀請，顯然這對于購房人非常不利?！督忉尅反_認(rèn)了銷售廣告作為要約的具體條件和法律效力，比較好地解決了這個問題。《解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！痹撘?guī)定將使一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假廣告吸引客戶、兜售商品房的行徑將得到有效遏制。

需要指出的是,即使按照該條操作,認(rèn)定銷售廣告就是要約和合同條款并不容易,需要同時符合兩個條件――銷售廣告內(nèi)容既要是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，又要是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的。

按照第一個條件，銷售廣告中對開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾不能視為合同條款。但是目前很多房屋買賣糾紛，是來自于開發(fā)商對周邊環(huán)境的承諾。一旦購房人因為此種廣告宣傳而簽訂購房合同，是不能夠視為要約或者合同條款的。第二個條件就更難讓廣告內(nèi)容視為合同條款。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”，這里非常容易出現(xiàn)理解的差異。有人覺得采光好的房屋對他訂立合同有重大影響，或者覺得小區(qū)內(nèi)的會所按時交付對房屋價格有重大的影響等等。可這些到底能否獲得法院的支持，還要看法官對各種“影響”是否“重大”的理解。法官怎么能知道業(yè)主到底看中了這個房子的哪些品質(zhì)呢？說到底，是法官的“自由裁量權(quán)”最終決定判決。

所以我們建議，購房人對商品房銷售廣告中有關(guān)開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾不要輕信，最好的辦法是將特定的廣告的內(nèi)容寫進(jìn)合同。同時我們也忠告開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)本著誠實信用原則對待銷售廣告。隨著法制建設(shè)的不斷完善和消費者維權(quán)意識的增強，以虛假廣告欺詐消費者的行為已行不通，靠僥幸得利于一時，到頭來定會因為懲罰性“雙倍”賠償而“賠了夫人又折兵”

商品房認(rèn)購書及定金

《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”《解釋》第4條將“認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式”認(rèn)定為合法，而在認(rèn)購書中，直接體現(xiàn)雙方利益的是定金。認(rèn)購書中的定金，其目的是擔(dān)保雙方的誠信談判義務(wù)，以達(dá)成正式的預(yù)售合同。但是，該條所謂“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，將使購房人的定金面臨無法退回的風(fēng)險。試想，錢已經(jīng)在買房人手里，一旦合同未能簽訂，購房人將很難證明是買房人的原因?qū)е隆拔茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同”。眾所周知，一個合同是否能夠簽署，絕大多數(shù)情況是買賣雙方不能就合同的全部條款達(dá)成一致意見，所以，一般情況下往往難以分清責(zé)任，自然也很難證明是誰的過錯。

另外按照《解釋》第5條規(guī)定，如果認(rèn)購協(xié)議“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。也就是說，購房人不一定非要簽署正式的商品房買賣合同，隨意簽署的認(rèn)購協(xié)議，有可能本身就是商品房買賣合同。我們認(rèn)為，買房人千萬不要隨意簽署認(rèn)購協(xié)議，尤其是繳納定金的有關(guān)條款，要盡量注明“無條件退還”的字樣。最好要在律師或者專業(yè)人士的協(xié)助下，直接簽署正式的商品房買賣合同。

商品房欺詐的“雙倍賠償”

《解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！薄督忉尅返?條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！鄙鲜鰞蓷l規(guī)定是依據(jù)合同法中有關(guān)合同無效的情形演變而來，并且規(guī)定了由于此種情形造成的損失可要求購房款一倍的賠償，與消費者權(quán)益保護(hù)法第49條的規(guī)定有相似之處，用在商品房這種高額不動產(chǎn)上并全國適用應(yīng)屬首次，其意義不可低估。

首先，《解釋》明確了商品房適用消法第49條。此前，商品房欺詐不適用消法第49條的“1＋1”的“雙倍賠償”，《解釋》第8條和第9條對此有所突破，肯定了商品房是商品，既然消法沒有將商品房排斥在外，一旦發(fā)生欺詐就必須雙倍賠償。其次，《解釋》顯示了我國司法界態(tài)度的轉(zhuǎn)變，開始以超然的狀態(tài)，著眼于維護(hù)社會的公正。過去法官們擔(dān)心雙倍賠償可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)崩潰，所以在司法過程中法官沒有做到超然的狀態(tài)，而是把很多復(fù)雜的因素引入案件。而《解釋》確立商品房雙倍賠償體現(xiàn)了我國司法界已經(jīng)認(rèn)識到法律價值正是恢復(fù)社會公平和社會正義，消費者得到雙倍賠償并非不當(dāng)?shù)美?。即使房地產(chǎn)行業(yè)因為雙倍賠償虧空破產(chǎn)了，原因也不在于法律，法律的目的就是盡量減少欺詐行為。再次，《解釋》樹立了欺詐的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)盡量從主觀和客觀兩個方面來界定的典范。我國當(dāng)前界定商業(yè)領(lǐng)域的欺詐的標(biāo)準(zhǔn)仍然停留在主觀上，《解釋》暗示了欺詐的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)盡量從主觀和客觀兩個方面來界定。同時欺詐的性質(zhì)應(yīng)該是整體的，不是一個房子缺斤短兩的問題。相應(yīng)地，欺詐的法律后果也應(yīng)當(dāng)根據(jù)欺詐的主客觀情況綜合評判，可以分幾種情況：一是雙倍賠償，如果構(gòu)成雙倍賠償?shù)脑?，?yīng)該是實質(zhì)性的、而且性質(zhì)相當(dāng)嚴(yán)重的欺詐，二是解除合同，三是開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

篇8

上訴人（原審原告）：聞英、蔣愛玲。

被上訴人（原審被告）：廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司。

位于廣州市番禺區(qū)的華南碧桂園住宅小區(qū)是被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱碧桂園公司）開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，已于2002年6月18日取得華南碧桂園南區(qū)、北區(qū)、西區(qū)（洋房82幢、別墅189幢）房屋的《商品房預(yù)售許可證》。

2002年l0月12日，上訴人聞英、蔣愛玲與碧桂園公司簽訂了一份《華南碧桂園認(rèn)購書》。雙方約定：聞英、蔣愛玲向碧桂園公司訂購位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)華南碧桂園芳翠苑7街308號C1型套間，房屋認(rèn)購價為36999l元；聞英、蔣愛玲應(yīng)于簽訂認(rèn)購書的同時向碧桂園公司交納定金10000元，并于2002年l0月l6日上午到華南碧桂園售樓部簽訂《商品房購銷合同》及其補充協(xié)議和繳付第一期樓款7499l元；如聞英、蔣愛玲不能按時前往簽署正式買賣合同及有關(guān)購房文件或繳付樓款或不履行認(rèn)購書任何條款，則碧桂園公司可沒收聞英、蔣愛玲交納的認(rèn)購定金，并有權(quán)不再另行通知上訴人而將物業(yè)另行出售，無論公開拍賣或私人交易，概由碧桂園公司自行處理。

認(rèn)購書簽訂的當(dāng)日，聞英、蔣愛玲向碧桂園公司支付了定金10000元。2002年10月16日上午，聞英、蔣愛玲前往華南碧桂園售樓部協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，但雙方未能就違約責(zé)任、有關(guān)費用的繳納等合同條款達(dá)成一致意見，致最終未能簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議。后聞英、蔣愛玲要求碧桂園公司退還定金未果，遂訴至法院。

庭審中，碧桂園公司表示其司在簽訂認(rèn)購書時曾向聞英、蔣愛玲出示過《商品房買賣合同》的樣本，但未能舉證證實。聞英、蔣愛玲對此亦予以否認(rèn)。

「審判

廣州市番禺區(qū)人民法院審理后認(rèn)為： 2002年l0月l2日原告聞英、蔣愛玲簽訂的《華南碧桂園認(rèn)購書》是雙方自愿簽訂的，是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容合法，是有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行。但聞英、蔣愛玲未按《認(rèn)購書》的約定到被告處交付房款及辦理有關(guān)簽訂手續(xù)，已構(gòu)成了違約，碧桂園公司按約定沒收定金10000元合法合理。關(guān)于聞英、蔣愛玲認(rèn)為因《商品房買賣合同》條款內(nèi)容顯失公平，才沒有簽訂該合同的問題，由于《認(rèn)購書》中已經(jīng)明確約定若聞英、蔣愛玲不按期到華南碧桂園售樓部交付房款及辦理有關(guān)簽約手續(xù)，碧桂園公司有權(quán)沒收原告已繳款項，故聞英、蔣愛玲在簽訂《認(rèn)購書》時已經(jīng)預(yù)見到并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到不簽訂買賣合同的法律后果而又無提出異議，可視為對該條款的認(rèn)可，因此聞英、蔣愛玲在簽訂《認(rèn)購書》后，又以買賣合同的內(nèi)容顯失公平為由拒絕簽訂《商品房買賣合同》及交納第一期購房款，碧桂園公司按照約定沒收聞英、蔣愛玲交付的定金，符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定"當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金"的規(guī)定，原告沒有依約與被告簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無權(quán)要求返還定金。因此原告要求被告退還定金的訴訟請求無理無據(jù)，不予支持。據(jù)此，原審法院于2003年2月8日作出判決：駁回原告聞英、蔣愛玲的訴訟請求；訴訟費410元由原告聞英、蔣愛玲負(fù)擔(dān)。

判決后，聞英、蔣愛玲不服，上訴認(rèn)為：1、我方已依約定期限到對方指定地點洽談簽訂正式商品房買賣合同的手續(xù)，我方的這一行為已表明履行了認(rèn)購書中約定的洽談簽約義務(wù)，但由于對方的原因，雙方未能簽訂正式商品房買賣合同，我方才未交付第一期購房款，我方并無過錯，合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，訂立合同應(yīng)遵循自愿公平的原則；2、認(rèn)購書作為商品房訂購合同，只是雙方買賣達(dá)成合意，認(rèn)購書沒有約定條款還需雙方進(jìn)一步協(xié)商，對方提供的商品房買賣合同文本及補充協(xié)議，是該公司單方的意思表示，我方作為購房人有權(quán)對合同條款提出修改意見，雙方不能協(xié)商一致，未能簽訂商品房買賣合同，我方并無過錯，對方無權(quán)沒收我方的定金，原審認(rèn)定事實有誤。據(jù)此，聞英、蔣愛玲請求：撤銷原判，判令碧桂園公司返還10000元及利息，受理費由碧桂園公司負(fù)擔(dān)。

碧桂園公司答辯表示同意原審判決，并認(rèn)為聞英、蔣愛玲的行為違反認(rèn)購書的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒收其定金10000元。

廣州市中級人民法院審理后認(rèn)為：雖然雙方當(dāng)事人為了購買房屋簽訂了《華南碧桂園認(rèn)購書》，明確約定了聞英、蔣愛玲必須在指定的時間內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同，但碧桂園公司未能舉證證實其司在簽訂認(rèn)購書時已向上訴人出示了《商品房買賣合同》的樣本，也就是說上訴人在簽訂認(rèn)購書時并不了解其將要簽訂的《商品房買賣合同》內(nèi)容。因此，雙方在簽訂認(rèn)購書后就買賣合同條款不能協(xié)商一致，僅是合同磋商的過程，不屬可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人的事由。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，被上訴人應(yīng)將收取的10000元定金返還給上訴人。但上訴人要求被上訴人向其支付10000元定金的利息缺乏法律依據(jù)，對此本院不予支持。綜上所述，上訴人上訴有理，應(yīng)予支持。原審判決適用法律有誤，本院相應(yīng)予以改判。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、撤銷廣州市番禺區(qū)人民法院（2002）番法民初字第5523號民事判決；二、被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司于本判決書送達(dá)之日起7日內(nèi)向上訴人聞英、蔣愛玲返還定金10000元；本案一、二審受理費各410元，均由上訴人聞英、蔣愛玲各負(fù)擔(dān)20元，由被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)390元。

「評析

本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點在于房屋預(yù)購人在交納定金后，又因與預(yù)售人對簽訂正式商品房買賣合同具體條款內(nèi)容未能達(dá)成一致意見，而不同意簽訂該買賣合同的，是否屬于違約行為。

一、關(guān)于商品房買賣認(rèn)購書的法律性質(zhì)商品房買賣認(rèn)購書，是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來說，認(rèn)購書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（房屋方位、面積等）、價款計算、簽署契約的時限規(guī)定等。關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)在理論和實務(wù)中有不同的觀點，一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書是商品房買賣合同的補充合同，并非獨立的合同。另一種觀點認(rèn)為簽訂認(rèn)購書是訂立商品房買賣合同的先決條件，認(rèn)購書的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨立有效的合同。還有一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書屬于附條件的商品房買賣合同，認(rèn)購書約定的合同內(nèi)容為商品房買賣合同所附條件，條件成就時商品房買賣合同成立并生效。筆者認(rèn)為，認(rèn)購書應(yīng)屬于預(yù)約合同，是獨立的合同，單獨發(fā)生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時才生效。附條件的民事法律行為所附條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人約定、可預(yù)見的事實，而不是法律規(guī)定的條件，法定條件不能成為民事法律行為生效的條件。當(dāng)事人根據(jù)認(rèn)購書正式簽訂的商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣合同則屬于本約合同。預(yù)約合同一般應(yīng)當(dāng)具備以下特征：第一，預(yù)約合同為諾成性合同，不受要物的約束；第二，預(yù)約合同是合意期間對未來事項的預(yù)先規(guī)劃；第三，預(yù)約的標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約而談判；第四，預(yù)約合同必須具備書面形式；第五，預(yù)約合同對當(dāng)事人具有約束力。

二、定金及其法律性質(zhì)所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。定金屬于金錢擔(dān)保的一種形式。依照各國立法例，定金依其性質(zhì)可分為五類：1、成約定金，作為合同成立要件的定金，因定金的支付，合同才能成立。2、立約定金，當(dāng)事人為保護(hù)以后正式訂立合同而專門訂立的定金。3、證約定金，以定金為訂立合同的證據(jù)，主要適用于口頭合同關(guān)系。4、違約定金，在接受定金后，一方當(dāng)事人不履行主合同的，應(yīng)按照定金罰則予以制裁。5、解約定金，以定金為保留合同解除權(quán)的代價。

商品房買賣認(rèn)購書中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。本案中，雙方當(dāng)事人約定在認(rèn)購書簽訂之日聞英、蔣愛玲應(yīng)交付定金10000元，若聞英、蔣愛玲不能在約定期限內(nèi)與碧桂園公司簽訂《商品房預(yù)售契約》的，則碧桂園公司可沒收認(rèn)購定金。該定金條款符合立約定金的特征。

三、定金罰則的適用最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第115條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此條規(guī)定了立約定金的定金罰則效力。法院在適用該條款時應(yīng)當(dāng)考慮一個問題，那就是當(dāng)事人不能就商品房預(yù)售合同（即本約合同）協(xié)商一致的，能否可簡單地推論出是一方當(dāng)事人拒絕訂立商品房預(yù)售合同？是否均應(yīng)適用上述條款呢？實際上，該條款適用的前提應(yīng)是一方當(dāng)事人存有過錯，其本意是對不能訂立本約合同存有過錯的當(dāng)事人進(jìn)行處罰。當(dāng)雙方當(dāng)事人均對本約合同進(jìn)行了磋商，僅因?qū)l款內(nèi)容存在分歧而未能簽訂合同的，就不應(yīng)全盤適用上述定金罰則了。人民法院應(yīng)當(dāng)分析具體案情，選擇適用。

首先，應(yīng)當(dāng)審查雙方當(dāng)事人是否依約就本約合同進(jìn)行磋商。如果雙方在簽訂認(rèn)購書后沒有再就本約合同進(jìn)行磋商的，就應(yīng)分析是哪一方的過錯造成。若是由一方當(dāng)事人的過錯造成的，可適用上述立約定金罰則，但若不可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人的，則不應(yīng)適用立約定金罰則，收受定金一方只須將定金返還給對方即可。

其次，雙方當(dāng)事人依約對本約合同進(jìn)行磋商但未能最終簽約的，就應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購書時對本約合同的內(nèi)容是否知情。如果簽訂認(rèn)購書時售房方已出示了本約合同內(nèi)容的，即買受人明確知道對方的具體售房條件，而在此情況下仍簽訂認(rèn)購書的，應(yīng)視為買受人接受這些售房條件，此后，買受人若因?qū)@些已知條款提出異議而拒絕簽訂本約合同的，就應(yīng)確認(rèn)買受人違約，適用定金罰則處理。如果簽訂認(rèn)購書時售房方未出示本約合同內(nèi)容的，應(yīng)視為買受人與售房人僅就買賣房屋達(dá)成初步合意，但未明確具體的交易條件，此后雙方就本約合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商后未能達(dá)成一致的，僅屬合同磋商的過程，不可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人，這種情況就不應(yīng)適用定金罰則了。

篇9

本文對商品房買賣中的法律問題進(jìn)行了論述，分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買賣市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預(yù)售的法律問題

三、商品房買賣按揭法律問題

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關(guān)注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談?wù)劰P者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（主要為不動產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀?quán)變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對濃厚。

由于土地房屋類不動產(chǎn)價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴(yán)格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預(yù)尤為明顯，如對商品房預(yù)售合同采強制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買賣中訂購書的法律問題

1.商品房訂購書的概念

商品房訂購書也稱認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購書的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。訂購書為預(yù)約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購書與購房合同

（1）商品房認(rèn)購書與購房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購書不是購房合同的從合同。商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒有一份商品房認(rèn)購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無須附加實際履行內(nèi)容。我國《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來說，不動產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格，價款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?！斗▏穹ǖ洹返?108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財產(chǎn)，其價格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內(nèi)容來看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價款這幾項條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。預(yù)售是目前我國房地產(chǎn)市場商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記，是德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請求權(quán)，該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購買權(quán)。通過預(yù)先登記，預(yù)購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護(hù)，使該項請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過預(yù)售登記，將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預(yù)售合同登記對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因為債務(wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)?！?。中國大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區(qū)所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點，即購房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購標(biāo)的物，并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時簽署借款合同。

3.購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。

4.開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人。

6.開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關(guān)系看似獨立，實際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?；诒ＷC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補充。

（四）房屋按揭的若干實務(wù)問題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發(fā)放貸款并應(yīng)購房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說，借款合同在發(fā)生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項權(quán)登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對上述內(nèi)容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美Ρ磺謾?quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨立支付全部建設(shè)資金，有個別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無疑是將自身沒有所有權(quán)的財產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開發(fā)商逾期交房的情況大致有：開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。

四、開發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任

篇10

    2、若報告切實可行,盡快落實投資客戶的資金情況,把項目極力推薦,如同意者盡快通知理財客戶進(jìn)行實地考擦。

    3、意向資金接近項目要求,盡快與融資者簽訂擔(dān)保合同,合同內(nèi)應(yīng)規(guī)定買賣合同必須書面?zhèn)浒?備案時公司人員一起到達(dá)房管局現(xiàn)場,備案原件由擔(dān)保公司保管,簽訂合同時投資人的身份證盡量不給開發(fā)商,只報身份證號,約定放款時間稍長最好;

    4、同意的投資者到不動產(chǎn)項目實地考擦并簽訂聯(lián)合理財協(xié)議書同。時注明所占房產(chǎn)比例,直接到售樓處簽訂商品房買賣合同,給理財客戶說明合同解除時本人必須及時到房管局解除合同,擔(dān)保公司會提前通知,否則投資人要付約定的所購房產(chǎn)金額比例的違約金。

    5、同意的投資者到不動產(chǎn)項目實地考擦,若不能及時簽訂商品房買賣合同(時間、金額),可以到擔(dān)保公司簽訂聯(lián)合理財協(xié)議,委托擔(dān)保公司某人或法定代表人為主體簽訂商品房買賣合同(如需到公證處公證也可費用自負(fù),不要最好),同時刷卡交錢,但事后受委托人必須出示證明及房產(chǎn)復(fù)印件給投資者,并按時還本息。

    (1) 開發(fā)規(guī)模:開發(fā)面積,共有幾幢,共有幾層

    (2)材料齊全:營業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,組織機(jī)構(gòu)代碼證,資質(zhì)證明,國有土地使用證,建筑工程施工許可證,建筑用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,預(yù)售房許可證,質(zhì)量保證書,商品房使用說明書。

    (3)房產(chǎn)性質(zhì):商鋪 寫字樓 住房

    (4)說明操作流程:對開發(fā)商說明流程包括要簽的文件 特別注意說明擔(dān)保費和利息的結(jié)算時間。

    (5)風(fēng)控控制:公司風(fēng)控專員考擦項目資料的真實性位置,了解開發(fā)商項目的基本情況,工程進(jìn)度,是否有其他項目。

    (6)投資客戶:投資客戶要準(zhǔn)備身份證及復(fù)印件,要求看房的可在這步驟去看房。

    (7)還款計劃書:如利息先扣由我司簽給客戶,由開發(fā)商月結(jié)由開發(fā)商簽給客戶。

    (8)簽電子版買賣合同:打印出加蓋開發(fā)商公章。各地區(qū)有所不同,根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整。

    (9)投資方轉(zhuǎn)賬:業(yè)務(wù)陪同轉(zhuǎn)賬提醒保存好轉(zhuǎn)賬單據(jù)。